Gebäudegesundheit auf Fuerteventura: ITE, Instandhaltung und die Fristen, die Gemeinschaften überraschen

Gebäude versagen nicht plötzlich. Sie versagen nach einem Zeitplan, den niemand aufgeschrieben hat.

Der Putz, der 2018 ausgebessert und nie wieder angesehen wurde; der Reservefonds, der auf dem gesetzlichen Minimum verharrte, während der Aufzug alterte; das Prüfzertifikat, das in der Schublade eines Verwalters ablief, der längst nicht mehr da ist. Bis die Comunidad (Ihre Eigentümergemeinschaft) es bemerkt, geht es nicht mehr um Instandhaltung. Es geht um eine Derrama (Sonderumlage).

Dies ist die praktische Version des Themas: wozu Ihre Gemeinschaft wirklich verpflichtet ist, was die kanarischen Regeln sagen (nicht das, was in den Festland-Ratgebern steht) und wie ein Instandhaltungskalender auf einer Insel aussieht, auf der das Wetter ein chemischer Prozess ist.

Die Pflicht, die vor jeder Frist kommt

Unter all dem Papierkram liegt eine einzige Pflicht: Das Gebäude muss in einem angemessenen Zustand von Sicherheit, Gesundheit, Barrierefreiheit und äußerem Erscheinungsbild gehalten werden. Das ist eine städtebaurechtliche Pflicht, und sie wartet nicht auf eine Abstimmung.

Das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) macht das aufseiten der Gemeinschaft explizit. Artikel 10.1 listet Maßnahmen auf, die die Gemeinschaft ohne vorherigen Beschluss der Junta (Eigentümerversammlung) durchführen muss: Erhaltungsarbeiten, Sicherheit, Bewohnbarkeit und gesetzlich vorgeschriebene Anpassungen für die Barrierefreiheit. Niemand stimmt darüber ab, ob das Gebäude sicher sein muss. Die Versammlung entscheidet, wie es bezahlt wird und wer es ausführt.

Diese Unterscheidung entschärft viele Streitigkeiten. „Das haben wir nicht beschlossen“ ist keine Antwort auf einen Schaden an der Bausubstanz.

Die ITE: Auf den Kanaren gilt eine andere Regel

Suchen Sie nach inspección técnica de edificios, und Sie finden immer wieder die 50-Jahre-Regel. Es ist die Zahl, mit der die meisten spanischen Gemeinden arbeiten. Es ist nicht die Zahl, die hier gilt.

Auf den Kanaren ist die ITE — die technische Gebäudeinspektion (Inspección Técnica de Edificios) — in Artikel 269 der Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias geregelt, und deren disposición adicional tercera setzt den Auslöser: Mehrfamilien-Wohngebäude, deren Alter zum Stichtag 30. Juni 2018 bei 80 Jahren oder mehr lag. Das ist eine ganz andere Schwelle — und der Grund, warum bislang von so wenigen Gemeinschaften auf Fuerteventura je ein ITE-Zertifikat verlangt wurde.

Drei Einschränkungen, die alle zählen:

• Gemeinden können weiter gehen. Das Regionalgesetz ist eine Untergrenze, keine Obergrenze. Kanarische Rathäuser haben eigene Verordnungen — manche in Kraft, manche entworfen und nie verabschiedet — und sie können strengere Schwellen oder eigene Verfahren festlegen. Was für Ihr Gebäude gilt, hängt von Ihrer Gemeinde ab, und es ändert sich.
• Das Alter ist nicht der einzige Auslöser. Sichtbarer Verfall, eine Beschwerde, eine kommunale Instandsetzungsanordnung oder ein Antrag auf Sanierungsförderung können Ihnen eine technische Inspektion bescheren, ganz gleich, wie alt das Gebäude ist.
• Nicht verpflichtet zu sein heißt nicht, in Ordnung zu sein. Eine Schwelle von achtzig Jahren bedeutet, dass der größte Teil des Bestands auf Fuerteventura außerhalb der Pflichtregelung liegt. Über den Zustand des Betons sagt das nichts.

Die ehrliche Antwort auf „Brauchen wir eine ITE?“ lautet deshalb: Es hängt vom Alter des Gebäudes, seiner Gemeinde und seinem Zustand ab — und es muss geprüft werden, statt in die eine oder andere Richtung angenommen. Genau dafür gibt es unseren Service für ITE und Zertifikate: herausfinden, die Termine in einen Kalender eintragen und die Kosten ein Jahr im Voraus budgetieren, statt ihnen als Bußgeld zu begegnen.

Die Zertifikate, die ablaufen, während niemand hinschaut

Über die ITE hinaus trägt eine Gemeinschaft eine Reihe von Pflichten mit Terminen. Die Liste variiert je nach Ausstattung des Gebäudes, typischerweise aber:

• Aufzüge — regelmäßige Prüfungen durch eine zugelassene Prüfstelle, dazu der eigene Rhythmus des Wartungsvertrags.
• Pools — Aufzeichnungen zur Wasseraufbereitung und die gesundheitsbehördlichen Pflichten eines Gemeinschaftspools, einschließlich Legionellenprävention, wo sie greift.
• Brandschutzeinrichtungen — Feuerlöscher, Schläuche, Beschilderung, mit Wartungsintervallen.
• Elektroinstallationen — regelmäßige Prüfung der Niederspannungsanlage der Gemeinschaft.
• Energieausweis für das Gebäude, wo einer verlangt wird.
• Das Gebäudebuch (libro del edificio), wo das Gebäude eines hat — und zunehmend die Fassung davon, die Förderprogramme verlangen.

Nichts davon ist schwierig. Es scheitert aus einem Grund: Niemand verantwortet den Kalender. Wechselt eine Gemeinschaft den Verwalter und wandert die technische Akte nicht mit, startet der Kalender wieder bei null — weshalb die technische Dokumentation, wenn Ihre Gemeinschaft über einen Verwalterwechsel nachdenkt, ganz oben auf die Übergabeliste gehört, nicht ans Ende.

Salz, Sonne und Putz: der eigene Instandhaltungszyklus der Insel

Fuerteventura ist kein schwieriger Ort, um ein Gebäude instand zu halten. Es ist ein spezifischer.

Ständiger Salznebel treibt die Korrosion von Bewehrung und Befestigungen voran; UV-Strahlung lässt Dichtstoffe, Beschichtungen und Kunststoffe schneller altern als in einem gemäßigten Klima; Windlasten arbeiten an Geländern, Markisen und allem Mechanischen. Regen wiederum ist selten genug, dass Entwässerungsmängel jahrelang verborgen bleiben und sich dann auf einen Schlag zeigen.

Die praktische Konsequenz: Das sinnvolle Intervall für Anstrich, Abdichtung, Geländerbehandlung und Dachinspektion ist hier kürzer, als die Standardwerte nahelegen — und eine Gemeinschaft, die mit Festland-Annahmen budgetiert, liegt immer ein Stück hinter ihrem eigenen Gebäude. Die Arbeit ist nicht teurer. Sie zu spät zu machen schon.

Ein tragfähiger Kalender sieht weniger wie ein Dokument aus und mehr wie eine Gewohnheit: ein fester Rundgang durchs Gebäude, jedes Mal dieselben Kontrollen, eine schriftliche Notiz zu dem, was sich verändert hat, und die zwei, drei Posten, die als Zeile ins Budget des nächsten Jahres wandern statt als Derrama in den Notfall des nächsten Jahres. Genau darum ist unser Instandhaltungsservice organisiert — Zyklen statt Notfälle.

Die Finanzierung: Der Reservefonds ist ein Plan, keine Formalität

Artikel 9.1.f der LPH verpflichtet jede Gemeinschaft zu einem Reservefonds von mindestens 10 % ihres letzten ordentlichen Haushalts, verfügbar für Erhaltung und Reparatur des Gebäudes und, seit den jüngeren Reformen, für Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Energieeffizienz.

Die meisten Gemeinschaften behandeln die 10 % als Pflichtzahl. Besser versteht man sie als das erste Jahr eines Plans. Eine Gemeinschaft, die weiß, dass ihre Fassade einen Horizont von sechs Jahren hat, und darauf hin budgetiert, braucht im sechsten Jahr keine Notumlage — sie braucht einen Beschluss, der Geld freigibt, das sie bereits hat. Dasselbe Gebäude ohne diese Gewohnheit bekommt dieselbe Fassade und eine vierstellige Rechnung pro Eigentümer in einer einzigen Versammlung.

Wenn die Rechnung groß wird, lohnt es sich, zwei Hebel zu kennen:

• Zuschüsse und Sanierungsprogramme. Öffentliche Förderung für Gebäudesanierung, Barrierefreiheit und Energieeffizienz kommt und geht, mit eigenen Dokumentationsanforderungen und Fristen. Was ein Programm abdeckt, ist eine Frage des einzelnen Projekts, und niemand sollte Ihnen vorab eine Summe zusagen — aber der Papierkram ist Sache des Verwalters, nicht des Präsidenten. Das bedeutet Bauarbeiten, Sanierung und Zuschüsse in der Praxis.
• Eine niedrigere Abstimmungshürde für Energiemaßnahmen. Artikel 17.1 der LPH erlaubt, die Installation erneuerbarer Energiesysteme mit einem Drittel der Eigentümer zu beschließen, die ein Drittel der Anteile vertreten — und seit der Novelle vom März 2026 schließt das ausdrücklich Aerothermie- und Geothermie-Anlagen ein, neben dem solaren Eigenverbrauch. Für eine Gemeinschaft, in der sich ein Drittel auf etwas einigen kann und drei Fünftel nie, ist das eine wirklich nützliche Tür.

Und wenn doch etwas passiert

Bei der Versicherung wird gute Dokumentation zu Geld. Auf den Kanaren gibt es keine allgemeine gesetzliche Pflicht für eine Gemeinschaft, sich zu versichern, aber jede vernünftige tut es — und der Unterschied zwischen einem voll bezahlten und einem halb bezahlten Schadensfall liegt fast nie an der Police. Er liegt an der Akte: Fotos vom selben Tag, der Vorgang mit Daten protokolliert, die Rechnung passend zum Angebot, die Policenklausel identifiziert, bevor der Streit beginnt.

Wir sind Verwalter, keine Makler, und wir verdienen an keinem Versicherer. Was wir tun: Wir bauen die Akte auf. Jeder Vorgang in einer von uns verwalteten Gemeinschaft wird mit Fotos protokolliert, von der ersten Meldung bis zur Schlussrechnung, und Eigentümer können ihn einsehen — was heißt: Fragt ein Versicherer, was in der Nacht des Sturms passiert ist, existiert die Antwort bereits.

Wenn Ihre Gemeinschaft den Überblick über ihren eigenen Kalender verloren hat, ist das eine behebbare Lage — und eine häufige. Erzählen Sie uns von Ihrem Gebäude, oder lesen Sie, was unser Service für Gemeinschaftsverwaltung abdeckt.