Wofür Ihre Cuota wirklich bezahlt, woher Ihr Koeffizient kommt, wann eine Derrama rechtens ist — und was passiert, wenn ein Eigentümer in Rückstand gerät.
Wenn Sie ein Apartment auf Fuerteventura gekauft haben und das Erste, was Sie erhielten, eine spanischsprachige Mitteilung über cuotas, coeficientes und eine derrama war, sind Sie in guter Gesellschaft. Es sind die drei Wörter, die darüber entscheiden, was Ihre Immobilie Sie Jahr für Jahr kostet — und beim Kauf erklärt sie Ihnen fast niemand.
Hier ist das Ganze — klar erklärt, auf Deutsch.
Artikel 9.1.e des spanischen Wohnungseigentumsrechts (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) formuliert die Pflicht denkbar schlicht: Jeder Eigentümer muss "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — beitragen nach der Beteiligungsquote, die im Begründungstitel (título constitutivo) des Gebäudes festgelegt ist.
Diese Quote — Ihr coeficiente de participación, Ihr Beteiligungskoeffizient — ist ein Prozentsatz, der an Ihrer Einheit hängt, nicht an Ihnen. Festgelegt wurde er, als das Gebäude in Einheiten aufgeteilt wurde: auf Basis der Nutzfläche jeder Einheit im Verhältnis zum Ganzen, ihrer Lage im Gebäude und der Nutzung der gemeinschaftlichen Dienste und Anlagen, die vernünftigerweise zu erwarten ist. Jede gewöhnliche Ausgabe der Comunidad (Ihrer Eigentümergemeinschaft) wird nach diesen Prozentsätzen umgelegt — daraus entsteht Ihre monatliche Cuota (Ihr Monatsbeitrag).
Daraus folgen drei Dinge, und jedes davon überrascht Jahr für Jahr irgendjemanden:
Wenn Sie Ihren eigenen Koeffizienten noch nie schriftlich gesehen haben: Fragen Sie danach. Er sollte in Ihrer Kaufurkunde stehen und auf jeder Abrechnung erscheinen, die Sie erhalten.
Ein ordentlicher Jahreshaushalt einer Gemeinschaft auf Fuerteventura — finanziert über Ihre Gemeinschaftsgebühren (in Deutschland würde man „Hausgeld“ sagen) — enthält typischerweise:
Der letzte Punkt ist eine gesetzliche Pflicht, keine Option. Artikel 9.1.f verlangt einen Reservefonds von mindestens 10 % des letzten ordentlichen Haushalts der Gemeinschaft, verfügbar für Erhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gebäude und, seit den jüngeren Reformen, für Verbesserungen bei Barrierefreiheit und Energieeffizienz.
Eine Gemeinschaft, die mit einem leeren oder nur nominellen Reservefonds arbeitet, wird ihrem nächsten Dach mit einer Derrama (Sonderumlage) begegnen statt mit einem Plan. Womit wir bei dem Wort wären, das Eigentümer wirklich fürchten.
Eine Derrama ist ein außerordentlicher Beitrag, beschlossen von der Eigentümerversammlung, um zu finanzieren, was der ordentliche Haushalt nicht deckt: eine Fassade, einen Aufzugstausch, eine statische Reparatur, eine Poolsanierung, ein Gerichtsverfahren.
Es steckt kein Geheimnis darin und kein Ermessen. Eine Derrama ist rechtens, wenn — und nur wenn — drei Dinge zutreffen:
Ihr Verwalter beschließt keine Derrama. Reicht ein Haushalt nicht, ist die Antwort ein außerordentlicher Beitrag, beschlossen von den Eigentümern — niemals eine Zahl, die der Verwalter allein festsetzt. Das sagen wir jeder Gemeinschaft, die wir übernehmen, in aller Deutlichkeit.
Das Grundprinzip: Die Pflicht entsteht mit dem Beschluss. Eine vor Ihrem Kauf beschlossene Derrama ist, im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer, Sache des Verkäufers; eine nach Ihrem Kauf beschlossene ist Ihre. Aber das ist nur die interne Verteilung, und an sie ist die Gemeinschaft nicht gebunden — dazu der nächste Abschnitt, der Teil, der ausländische Käufer echtes Geld kostet.
Das spanische Recht nimmt Zahlungsrückstände gegenüber der Gemeinschaft ernst, und die Folgen steigern sich Stufe für Stufe.
Sie verlieren Ihr Stimmrecht. Artikel 15.2 ist eindeutig: Ein Eigentümer, der zu Beginn der Versammlung nicht alle fälligen Gemeinschaftsschulden beglichen hat, darf an den Beratungen teilnehmen — "si bien no tendrán derecho de voto" —, ein Stimmrecht hat er nicht. Schon die Einberufung muss die Liste der Eigentümer mit Rückständen enthalten (Art. 16.2); eine Privatangelegenheit ist das also nicht.
Sie können die Beschlüsse auch nicht anfechten. Wer einen Gemeinschaftsbeschluss nach Artikel 18 vor Gericht angreifen will, muss vorher alle Zahlungen geleistet oder den geschuldeten Betrag gerichtlich hinterlegt haben. Wer seine Gebühr zurückhält, weil ihm eine Entscheidung nicht passt, nimmt sich damit selbst die Möglichkeit, über diese Entscheidung zu streiten.
Die Gemeinschaft kann im beschleunigten Verfahren beitreiben. Artikel 21 eröffnet den Weg des proceso monitorio (Mahnverfahren), und hat die Forderung Erfolg, trägt der Schuldner die Kosten von Anwalt und Procurador in den Grenzen, die das Prozessrecht setzt.
Und die Schuld folgt der Immobilie. Das ist der Punkt, auf den es ankommt, wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt. Artikel 9.1.e bestimmt: Der Erwerber einer Wohnung "responde con el propio inmueble adquirido" — haftet mit der erworbenen Immobilie selbst — für die Beträge, die frühere Eigentümer schulden, bis zur Höhe des anteiligen laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. Die Einheit ist mit dieser Verpflichtung rechtlich belastet. Sie können eine Schuld kaufen, mit der Sie nie etwas zu tun hatten.
Genau deshalb gibt Artikel 9.1.e Käufern auch einen Schutzschild. In jeder Urkunde, mit der eine Einheit übertragen wird, muss der Verkäufer erklären, dass er bei den Gemeinschaftskosten keine Rückstände hat, oder angeben, was er schuldet — und eine Bescheinigung über den Schuldenstand vorlegen, ausgestellt vom Sekretär-Verwalter mit Zustimmung des Präsidenten, binnen höchstens sieben Kalendertagen nach Anforderung. Ohne sie darf der Notar die Urkunde nicht ausfertigen — es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf.
Dieser Verzicht ist eine einzige Zeile in einer Urkunde, hilfsbereit angeboten in einem vollen Beurkundungstermin — und genau so übernehmen Menschen die Rückstände anderer. Verzichten Sie nicht. Und lesen Sie, was die Bescheinigung nicht sagt: Sie bescheinigt Schulden, nicht bereits beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Derramas. Fragen Sie gesondert nach den Protokollen der letzten zwei Jahre und der Liste vereinbarter, aber noch nicht umgelegter Arbeiten.
Nichts davon ist schwierig, sobald die Zahlen sichtbar sind. Unsere Haltung: Ein Eigentümer sollte nach den Finanzen der eigenen Gemeinschaft nicht erst fragen müssen:
Ein Fehler, der im März auffällt, ist eine Korrektur. Derselbe Fehler, entdeckt auf der Dezember-Versammlung, ist ein Streitfall.
Wenn die Konten Ihrer Gemeinschaft schwer zu lesen sind, ist das ein lösbares Problem — genau dafür gibt es unseren Service für Konten, Haushalte und Gebühren, und wenn Rückstände das eigentliche Thema sind, ist die Beitreibung von Rückständen die konkrete Antwort. Wenn Sie Ihre Immobilie vom Ausland aus halten, deckt unsere Seite für nicht-residente Eigentümer den Rest ab.
