Die Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft aus dem Ausland lesen: Plan gegen Ist, die Schuldnerliste, die Rücklagenzeile

Das PDF kommt im Oktober mit der Einladung: vierzehn Seiten, drei Zahlenspalten, eine Namensliste am Ende und eine Versammlung, an der Sie nicht persönlich teilnehmen werden. Die meisten Eigentümer im Ausland lesen die Summe, prüfen ihr eigenes Hausgeld und legen es ab. Das ist schade, denn die Jahresabrechnung einer Gemeinschaft ist das eine Dokument im Jahr, das Ihnen sagt, ob das Gebäude, an dem Sie einen Anteil besitzen, gut geführt wird — und das Gesetz gibt Ihnen das Recht, sie zu lesen, zu hinterfragen und aus zweitausend Kilometern Entfernung darüber abzustimmen. So lesen wir eine Abrechnung für die Gemeinschaften, die wir verwalten, und so können Sie Ihre in zehn Minuten lesen.

Was das Gesetz über den Inhalt der Unterlagen sagt

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr zusammentreten, «um die Haushaltspläne und die Abrechnungen zu genehmigen» (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 16.1); die Genehmigung «des Plans der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen und der entsprechenden Abrechnungen» ist eigene Zuständigkeit der Versammlung (Art. 14.b), und diesen Plan vorzubereiten und der Versammlung vorzulegen ist Pflicht des Verwalters (Art. 20.b). Die Einladung zur ordentlichen Versammlung ergeht mindestens sechs Tage vorher (Art. 16.3) und muss Tagesordnung, Ort, Datum und Uhrzeit nennen — und sie muss die Liste der Eigentümer enthalten, die mit ihrem Hausgeld im Rückstand sind, mit dem Hinweis, dass sie teilnehmen, aber nicht abstimmen dürfen (Art. 16.2, Art. 15.2). Jeder Eigentümer kann den Präsidenten schriftlich bitten, ein Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen, und der Präsident muss es aufnehmen (Art. 16.2).

Nach der Versammlung kommt das Protokoll: Datum und Ort, wer eingeladen hat, ordentlich oder außerordentlich, alle Anwesenden oder Vertretenen mit ihrem Anteil, die Tagesordnung und die Beschlüsse mit den Ja- und Nein-Stimmen, wo das zählt (Art. 19.2). Es muss von Präsident und Sekretär innerhalb von zehn Kalendertagen abgeschlossen und jedem Eigentümer an die Adresse gesandt werden, die er der Gemeinschaft mitgeteilt hat (Art. 19.3, Art. 9.1.h). Ab diesem Abschluss sind die Beschlüsse vollziehbar; ein Eigentümer, der dagegen gestimmt hat, abwesend war oder zu Unrecht vom Stimmrecht ausgeschlossen wurde, hat drei Monate, um sie gerichtlich anzufechten — ein Jahr, wenn sie gegen Gesetz oder Satzung verstoßen —, und muss dafür mit seinem eigenen Hausgeld auf dem Laufenden sein (Art. 18). Der Sekretär bewahrt Einladungen, Vollmachten und Unterlagen jeder Versammlung fünf Jahre auf (Art. 19.4).

Nichts davon sagt Ihnen, wie die Abrechnung aussehen muss: Das Gesetz schreibt einer Gemeinschaft keinen Rechnungslegungsstandard vor. Es sagt Ihnen, was Sie wann sehen dürfen — deshalb beginnt die Lektüre unten bei den Unterlagen selbst.

Die fünf Seiten, die zählen

Plan gegen Ist. Der Kern der Abrechnung ist eine Tabelle mit drei Spalten je Zeile — was geplant war, was ausgegeben wurde, die Differenz — für jede Kostenart des Gebäudes: Strom für die Gemeinschaftsflächen, Wasser, der Pool, der Aufzugsvertrag, Reinigung, Gartenpflege, die Versicherungsprämie, das Verwalterhonorar, Wartungsverträge, Bankgebühren, Rechtskosten. Lesen Sie die dritte Spalte. Eine Zeile zehn Prozent über Plan verlangt einen Satz Erklärung im Bericht; eine Zeile fünfzig Prozent über Plan verlangt eine Geschichte, und die Geschichte ist meist ein Defekt, ein Wasserschaden oder ein geänderter Vertrag. Ein Plan, der in jeder Zeile auf den Euro mit dem Ist übereinstimmt, wurde nicht mit der Bank abgeglichen.

Die Bankabstimmung. Der Schlussbestand in der Abrechnung muss der Saldo auf dem Kontoauszug der Gemeinschaft zum selben Datum sein, nach den noch laufenden Schecks und Überweisungen und den erhaltenen, aber noch nicht bezahlten Rechnungen. Das Geld der Gemeinschaft liegt auf einem Konto auf den Namen der Gemeinschaft, nie auf dem des Verwalters; der Auszug oder eine Kopie sollte mit der Abrechnung verfügbar sein. Treffen die Zahl in der Abrechnung und die Zahl auf dem Auszug nicht zusammen, ist nichts anderes auf der Seite verlässlich.

Die Schuldnerliste. Das Gesetz macht die Schuldnerliste zum Bestandteil der Einladung, also muss sie aktuell und konkret sein: welche Einheiten, wie viel, für welche Zeiträume. Sie ist auch die Liste, die Ihnen die Gesundheit der Gemeinschaft verrät, denn Rückstände sind der Grund, warum ein Plan, der auf dem Papier aufgeht, ein Bankkonto erzeugt, das es nicht tut. Die Schulden einer Einheit für das laufende Jahr und die drei davor folgen der Wohnung beim Verkauf (Art. 9.1.e); unser Artikel zu Zahlungsrückständen erklärt, wie der Rest eingetrieben wird. Worauf Sie achten: Bewegung. Eine Liste mit denselben Namen und denselben Beträgen wie im Vorjahr ist eine Gemeinschaft, die nicht einzieht.

Die Rücklagenzeile. Jede Gemeinschaft muss eine Rücklage halten, die der Gemeinschaft gehört und für Erhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten, Barrierefreiheitsarbeiten und seit den jüngsten Reformen auch Energieeffizienzarbeiten bestimmt ist — und sie darf nie weniger als 10 % des letzten ordentlichen Haushaltsplans betragen (Art. 9.1.f). Suchen Sie sie als eigene Zeile mit eigenem Saldo. Eine Rücklage, die die richtige Zahl zeigt, aber im Girokonto vermischt, für die laufenden Kosten des Jahres ausgegeben und „aufzufüllen“ ist, ist keine Rücklage; eine Rücklage, die im Frühjahr für ein Dach verwendet wurde, muss im Herbsthaushalt aufgefüllt werden — dort werden Sie das Hausgeld steigen sehen.

Sonderumlagen, getrennt. Das Gesetz schreibt es nicht vor, aber eine gut geführte Abrechnung verbucht die außerordentlichen Beiträge für Arbeiten getrennt vom ordentlichen Hausgeld: eigener Plan, eigener Einzug, eigener Saldo. Unser Leitfaden zu Hausgeld und Sonderumlagen erklärt die Mechanik; in der Abrechnung zählt, dass sich die beiden Ströme nie vermischen, damit ein Fehlbetrag bei einer Fassadenarbeit nicht stillschweigend aus dem Poolbudget gedeckt wird oder umgekehrt. Ihr Anteil an allem — ordentliches Hausgeld, Sonderumlage, Rücklage — folgt Ihrer cuota de participación, dem für Ihre Einheit in der Teilungserklärung festgelegten Prozentsatz (Art. 3 und 5), sofern die Satzung nichts anderes bestimmt.

Zehn Minuten aus dem Ausland

• Stimmt der Schlussbestand der Bank in der Abrechnung mit einem Kontoauszug zum selben Datum überein?
• Ist mein Hausgeld mein Anteil, angewandt auf die Summe — und ist mein Anteil der aus meiner Urkunde?
• Enthält die Schuldnerliste Beträge und Zeiträume, und hat sie sich seit dem Vorjahr bewegt?
• Ist die Rücklage eine eigene Zeile mit 10 % oder mehr des letzten ordentlichen Haushaltsplans?
• Sind Sonderumlagen getrennt vom ordentlichen Plan ausgewiesen, mit eigenem Saldo?
• Ist die Versicherungsprämie in der Abrechnung die Prämie einer Police, die ich sehen kann, und passt ihre Versicherungssumme zum Gebäude?
• Ist das Verwalterhonorar aufgeschlüsselt — was es enthält, was extra berechnet wurde?
• Erklärt der Plan für das nächste Jahr jede Zeile, die sich um mehr als zehn Prozent bewegt?
• Wurde das Protokoll der letzten Versammlung innerhalb von zehn Tagen abgeschlossen und an die Adresse geschickt, die ich mitgeteilt habe?

Neunmal Ja ist eine Gemeinschaft, die Sie ein weiteres Jahr in Ruhe lassen können. Zwei oder drei Nein sind Fragen für die Tagesordnung.

Die Warnsignale

Sie sind in Corralejo dieselben wie in Costa Calma. Eine große Zeile namens otros gastos ohne Details. Barzahlungen. Eine Rücklage, die in einer Fußnote existiert. Eine Schuldnerliste mit Namen, aber ohne Zeiträume, oder mit dem Honorar des Verwalters selbst als Rückstand der Gemeinschaft. Eine Versicherungszeile, die sich in fünf Jahren nicht verändert hat, während das Gebäude es tat. Rechnungen einer Firma mit dem Nachnamen des Verwalters. Ein Überschuss — der remanente —, der weder vorgetragen noch erklärt wird. Protokolle, die im Februar für eine Versammlung im November eintreffen. Nichts davon beweist etwas; jedes davon ist eine Frage, die die Versammlung stellen darf und der Verwalter beantworten muss.

Fragen und abstimmen aus der Ferne

Sie müssen nicht im Raum sein. Ein schriftlicher Antrag an den Präsidenten setzt Ihre Frage auf die nächste Tagesordnung (Art. 16.2); ein unterschriebenes Schreiben, das Ihren Vertreter benennt, lässt diese Person für Sie teilnehmen und abstimmen (Art. 15.1), und obwohl das Gesetz Online- oder Hybridversammlungen noch nicht ausdrücklich regelt (eine Reform liegt seit Mai 2026 im Congreso), halten viele Gemeinschaften sie ab, wenn Satzung oder Versammlung es vorsehen und Identifizierung und Abstimmung gesichert sind; der sichere Weg bleibt die Vollmacht — unser Artikel zur Eigentümerversammlung für Eigentümer im Ausland behandelt Vollmacht und Abstimmung. Zwei Dinge, bevor Sie gegen eine Abrechnung stimmen: Der Beschluss kommt mit der Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer und ihrer Anteile zustande, und nur ein Eigentümer, der mit seinem eigenen Hausgeld auf dem Laufenden ist, behält das Recht, ihn danach anzufechten (Art. 18.2). Erst fragen, dann abstimmen, zuletzt anfechten.

Für die Gemeinschaften, die wir verwalten, warten die Unterlagen nicht auf die Post. Abrechnungen werden online veröffentlicht, Eigentümer erhalten einen Quartalsbericht über gezahltes Hausgeld, erledigte Vorfälle und anstehende Abstimmungen, und die Einladung kommt mit der fertigen Vollmacht — ein Login, jedes Dokument, auf Deutsch, Englisch oder Spanisch. Das ändert nichts daran, was das Gesetz verlangt; es ändert, ob Sie es gelesen haben, bevor die Versammlung beginnt.

Wo wir ins Spiel kommen

Unsere Verwalter auf Fuerteventura bereiten Haushaltsplan und Abrechnung so auf, wie dieser Artikel sie liest: Plan gegen Ist mit erklärten Abweichungen, die Bankabstimmung beigefügt, die Schuldnerliste datiert, die Rücklage in eigener Zeile und die Sonderumlagen getrennt — und sie beantworten die Fragen oben vor der Versammlung statt danach. Sehen Sie sich unsere Leistung Abrechnung der Gemeinschaft an oder fordern Sie ein Angebot an.

Häufige Fragen

Kann ich die Abrechnung vor der Versammlung sehen, und wie früh?
Die Einladung zur ordentlichen Versammlung muss Sie mindestens sechs Tage vorher erreichen und Tagesordnung und Liste der säumigen Eigentümer enthalten; Abrechnung und Haushaltsplan werden normalerweise mitgeschickt, und der Verwalter muss die Unterlagen der Gemeinschaft für die Eigentümer bereithalten. Kamen sie nicht mit der Einladung, fordern Sie sie schriftlich vor der Versammlung an, nicht in ihr.

Wie viel muss die Gemeinschaft in der Rücklage halten?
Nie weniger als 10 % ihres letzten ordentlichen Haushaltsplans, als Rücklage im Eigentum der Gemeinschaft für Erhaltungs-, Reparatur-, Sanierungs-, Barrierefreiheits- und Energieeffizienzarbeiten. Wurde ein Teil im Laufe des Jahres ausgegeben, muss der nächste Haushaltsplan sie auf das Minimum zurückbringen.

Was kann ich tun, wenn ich mit der Abrechnung nicht einverstanden bin?
Verlangen Sie die Erklärung schriftlich, stimmen Sie dagegen oder lassen Sie Ihren Vertreter Ihre Gegenstimme festhalten, und wenn der Beschluss gegen Gesetz oder Satzung verstößt oder Sie schwer benachteiligt, fechten Sie ihn innerhalb von drei Monaten nach der Versammlung gerichtlich an — ein Jahr bei Beschlüssen, die gegen Gesetz oder Satzung verstoßen. Zum Anfechten müssen Sie mit Ihrem eigenen Hausgeld auf dem Laufenden sein oder es bei Gericht hinterlegen.

Wer steht auf der Schuldnerliste, und warum betrifft mich das?
Jeder Eigentümer, der beim Versand der Einladung mit dem Hausgeld im Rückstand war, von Gesetzes wegen, mit dem Hinweis, dass er teilnehmen, aber nicht abstimmen darf. Es betrifft Sie, weil Rückstände die Lücke zwischen Plan und Bank sind und weil die Schulden einer Einheit für das laufende Jahr und die drei davor auf den übergehen, der sie kauft.