Einberufung, Vollmachten, Mehrheiten und die 30-Tage-Frist — wie eine spanische Junta funktioniert und warum ihre Beschlüsse Sie binden, auch in Abwesenheit.
Jedes Jahr entscheiden in einem Raum in Corralejo, Costa Calma oder Caleta de Fuste zwischen acht und vierzig Menschen, was Ihre Immobilie Sie kosten wird und was mit Ihrem Gebäude geschieht. Wer in München, Mailand oder Manchester lebt, erfährt davon mit einiger Wahrscheinlichkeit erst hinterher.
Das ist ein lösbares Problem — aber nur, wenn Sie zwei Dinge verstehen: wie die Versammlung einberufen wird und wie sie Sie bindet, wenn Sie nicht dabei sind. Am zweiten Punkt scheitern die meisten.
Die Junta de Propietarios — die Eigentümerversammlung — ist das Beschlussorgan Ihrer Comunidad (Ihrer Eigentümergemeinschaft). Artikel 16 des spanischen Wohnungseigentumsrechts (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) schreibt vor, dass sie mindestens einmal im Jahr zusammentritt, um die Abrechnung des abgelaufenen Jahres und das Budget des kommenden zu genehmigen. Außerordentliche Versammlungen kann der Präsident der Comunidad jederzeit einberufen — oder sie werden einberufen, wenn Eigentümer mit 25 % der Quoten (oder 25 % der Eigentümer) es verlangen.
Die Einberufung (convocatoria) muss die Tagesordnung nennen, Datum, Uhrzeit und Ort sowie den ersten und den zweiten Termin. Sie muss außerdem die Liste der Eigentümer enthalten, die mit ihren Zahlungen im Rückstand sind — diese dürfen mitreden, aber nicht abstimmen (Art. 15.2). Die Mindestfrist für die ordentliche Jahresversammlung beträgt sechs Tage (Art. 16.3).
Sechs Tage sind das gesetzliche Minimum — und für eine Gemeinschaft mit Eigentümern in fünf Ländern ein unhaltbares. Ein seriöser Verwalter verschickt die Einberufung Wochen vorher. Unsere geht in dem Moment online, in dem sie ausgestellt wird — auf Deutsch, Englisch oder Spanisch, mit dem Vollmachtsformular gleich dabei.
Das ist der Artikel, den niemand liest — und jeder lesen sollte.
Artikel 9.1.h verpflichtet jeden Eigentümer, dem Sekretär der Gemeinschaft ein Zustellungsdomizil in Spanien für alle Ladungen und Mitteilungen zu benennen. Achten Sie auf den Wortlaut: ein Domizil in Spanien. Nicht Ihre Adresse in Deutschland, nicht Ihre E-Mail — auch wenn viele Gemeinschaften parallel eine E-Mail schicken, und das auch sollten.
Haben Sie keines benannt, gilt kraft Gesetzes Ihre Einheit in der Gemeinschaft selbst als Zustelladresse. Und ist die Zustellung dort nicht möglich, darf die Einberufung am Schwarzen Brett der Gemeinschaft ausgehängt werden — wo sie nach drei Kalendertagen volle Rechtswirkung entfaltet.
Lesen Sie das noch einmal, wenn Sie ein Ferienapartment besitzen, das Sie zweimal im Jahr besuchen. Ein Zettel an einem Brett in einem Flur, durch den Sie zuletzt im Oktober gegangen sind, kann eine wirksame Einberufung sein. Ihre Zustelladresse aktuell zu halten — und dem Verwalter jede Änderung zu melden — ist der günstigste Schutz, den Sie je bekommen werden.
Sie müssen nicht einfliegen. Artikel 15.1 erlaubt die Teilnahme durch gesetzliche oder gewillkürte Vertretung, und die Formvorschrift ist bewusst schlank: ein vom Eigentümer unterschriebenes Schriftstück genügt als Nachweis der Vollmacht. Gehört eine Einheit mehreren Personen, müssen sie einen gemeinsamen Vertreter benennen.
Ein paar Dinge, die Sie richtig machen sollten:
In unseren Gemeinschaften liegt das Vollmachtsformular im Eigentümerportal direkt neben der Einberufung — unterschrieben und zurückgeschickt noch am selben Abend, an dem die Tagesordnung eintrifft. Kein Drucken, kein Scannen am Flughafen, keine Post von München nach Puerto del Rosario.
Eigentümer nehmen oft an, jede Entscheidung brauche alle. Stimmt nicht. Die LPH teilt Beschlüsse in Klassen ein — und wer weiß, in welche Klasse ein Tagesordnungspunkt fällt, weiß auch, wie teuer die eigene Abwesenheit ist.
Und ganz unabhängig davon führt Artikel 10.1 Arbeiten auf, die die Gemeinschaft ausführen muss — Instandhaltung, Sicherheit, Bewohnbarkeit, gesetzlich vorgeschriebene Barrierefreiheit — und die gar keinen vorherigen Beschluss brauchen. Ob das Gebäude sicher sein muss, wird nicht abgestimmt.
Wenn Sie nicht erkennen, in welche Klasse ein Tagesordnungspunkt gehört, fragen Sie vor der Versammlung. Die Frage ist legitim — und die Antwort entscheidet, wie viel Ihnen Ihre Vertretung wert sein sollte.
Hier ist die Vorschrift, die Eigentümer im Ausland am meisten überrascht. Artikel 17.8:
"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."
Abwesende Eigentümer, denen der Beschluss ordnungsgemäß zugestellt wurde und die nicht innerhalb von dreißig Kalendertagen widersprechen, werden als Ja-Stimmen gezählt. Das Gesetz knüpft diesen Mechanismus an die Beschlussklassen mit qualifizierter Mehrheit — die Drittel- und Drei-Fünftel-Abstimmungen von oben — also genau dort, wo es wehtut. Anders als bei der deutschen WEG zählt Schweigen hier als Zustimmung.
Abwesenheit ist also keine Neutralität. Wer nicht teilgenommen hat und dem Beschluss nicht binnen dreißig Tagen nach Zustellung schriftlich widerspricht, hat ihm — für die Zählung — zugestimmt. Für jeden Eigentümer im Ausland macht das eine Gewohnheit unverhandelbar: das Protokoll lesen, sobald es kommt, und die dreißig Tage in den Kalender eintragen.
Artikel 19 regelt das Protokoll, das acta: Es muss Datum und Ort festhalten, wer mit welchen Quoten teilgenommen hat, die Tagesordnung und die gefassten Beschlüsse mit den Abstimmungsergebnissen. Sobald es geschlossen und von Präsident und Sekretär unterschrieben ist — binnen zehn Tagen nach der Versammlung —, sind die Beschlüsse vollziehbar.
Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, statutenwidrig oder schwer nachteilig, gibt Ihnen Artikel 18 den Weg der gerichtlichen Anfechtung (impugnación). Zwei Grenzen gelten. Die Klagefrist läuft drei Monate nach der Beschlussfassung ab — ein Jahr, wenn der Beschluss gegen Gesetz oder Statuten verstößt. Und Sie müssen mit Ihren Zahlungen auf dem Laufenden sein oder den geschuldeten Betrag gerichtlich hinterlegt haben, bevor Sie klagen können.
Drei Monate sind schnell vorbei, wenn das Protokoll sechs Wochen unterwegs ist und dann noch übersetzt werden muss. Deshalb stellen wir Protokolle ins Eigentümerportal, sobald sie geschlossen sind — statt sie zu verschicken, wenn zufällig die nächste Sendung rausgeht.
Wenn die Versammlungen Ihrer Gemeinschaft aus der Ferne nicht zu durchschauen sind, müssen Sie das nicht hinnehmen. Für uns ist genau das der wichtigste Teil dieser Arbeit — sehen Sie, was unsere Gemeinschaftsverwaltung abdeckt, oder erzählen Sie uns von Ihrer Gemeinschaft.
