Jeder Verkauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft auf Fuerteventura läuft über ein Dokument, von dem weder Käufer noch Verkäufer meist je gehört haben, bis der Notar danach fragt: die Bescheinigung über die Schulden der Einheit gegenüber der Gemeinschaft, das certificado de deudas. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz hat sie aus einem Grund in den Kaufvertrag eingebaut, der ausländische Käufer überrascht: Die Wohnung selbst haftet für die Gemeinschaftsgebühren, die die Voreigentümer unbezahlt ließen, für das Jahr des Kaufs und die drei Jahre davor, wem sie heute auch gehört. Dieser Beitrag erklärt den Absatz des Gesetzes, der die Bescheinigung regelt, wer sie ausstellt und in welcher Frist, was sie enthalten muss und was die beiden üblichen Formulierungen bedeuten, die Vierjahresregel, die ein Käufer erbt, die Pflichten des Verkäufers vor und nach der Urkunde, den Verzicht, den ein Käufer in Eile unterschreiben soll, und wie die Bescheinigung aus dem Ausland angefordert wird. Die steuerliche Seite des Verkaufs eines Nichtresidenten, der 3-%-Einbehalt und die plusvalía, gehört in unseren Schwesterbeitrag über den Verkauf als Nichtresident; die Gemeinschaftsseite steht hier.
Der Absatz, der den Käufer schützt
Das Gesetz sagt es in einem einzigen Absatz. «Der Erwerber einer Wohnung oder eines Lokals im Wohnungseigentumsregime haftet, auch mit im Grundbuch eingetragenem Titel, mit der erworbenen Immobilie selbst für die Beträge, die die früheren Eigentümer der Eigentümergemeinschaft für die allgemeinen Kosten schulden, bis zur Grenze der Beträge, die auf den fälligen Teil des Jahres des Erwerbs und auf die drei vorangehenden Kalenderjahre entfallen. Die Wohnung oder das Lokal ist von Gesetzes wegen für die Erfüllung dieser Verpflichtung belastet.» Dann die Mechanik: «In der öffentlichen Urkunde, mit der die Wohnung oder das Lokal unter irgendeinem Titel übertragen wird, muss der Veräußerer erklären, mit der Zahlung der allgemeinen Kosten der Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein, oder angeben, was er schuldet. Der Veräußerer muss in diesem Moment eine mit seiner Erklärung übereinstimmende Bescheinigung über den Stand der Schulden gegenüber der Gemeinschaft vorlegen, ohne die die Beurkundung nicht genehmigt werden darf, es sei denn, er wäre vom Erwerber ausdrücklich von dieser Pflicht befreit worden. Die Bescheinigung wird innerhalb von höchstens sieben Kalendertagen ab Antrag von demjenigen ausgestellt, der die Aufgaben des Sekretärs wahrnimmt, mit dem Sichtvermerk des Präsidenten; beide haften bei Verschulden oder Fahrlässigkeit für die Richtigkeit der darin angegebenen Daten und für die durch Verzögerung der Ausstellung verursachten Schäden» (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e). Drei Akteure, eine Frist, eine Haftung: der Sekretär, der ausstellt, der Präsident, der gegenzeichnet, sieben Kalendertage und persönliche Verantwortung für eine falsche Zahl.
Wer sie ausstellt, und was sie enthalten muss
Die Bescheinigung unterschreibt, wer die Aufgaben des Sekretärs wahrnimmt. In einer Gemeinschaft mit professioneller Verwaltung ist das der Verwalter, der die beiden Ämter in der Regel zusammen innehat: Das Gesetz erlaubt es, Sekretariat und Verwaltung in einer Person zu vereinen, und zählt zu den Pflichten des Verwalters, als Sekretär zu handeln und die Unterlagen der Gemeinschaft für die Eigentümer verfügbar zu halten (Art. 13.6 und 20.e). Der Sichtvermerk des Präsidenten vervollständigt sie; in einer Gemeinschaft ohne Verwalter ist der Präsident Sekretär und unterschreibt allein. Das Gesetz legt Frist und Haftung fest, nicht aber den Inhalt, und am Inhalt entscheidet sich, ob ein Käufer geschützt ist oder nicht. Die Bescheinigung, die wir bei jedem Verkauf ausstellen, hält auf dem Briefkopf der Gemeinschaft und mit Ausstellungsdatum fest: die Einheit und ihren Beteiligungsanteil; die bis zu diesem Datum in Rechnung gestellten und bezahlten ordentlichen Gebühren, mit jeder offenen Rate und ihrem Betrag; jede von der Versammlung beschlossene Sonderumlage, ihren Gesamtbetrag, die bereits fälligen und die noch fällig werdenden Raten mit ihren Terminen; den Beitrag zum Reservefonds; jede laufende Forderung gegen die Einheit; und den Saldo in einer Zeile.
Zwei Formulierungen sind im Umlauf, und sie sind nicht dasselbe. Al corriente de pago, auf dem Laufenden, bedeutet, dass jede bis zum Datum der Bescheinigung fällige Rate bezahlt ist; über die Umlage, die die Versammlung im Mai beschlossen hat und deren Raten im November fällig werden, sagt es nichts. Sin deudas ni derramas pendientes, keine Schulden und keine offenen Umlagen, ist der Satz, den ein Käufer will, und er stimmt nur, wenn die Bescheinigung in die Protokolle der letzten Versammlungen geschaut hat und nicht nur ins Buch. Eine Bescheinigung, die bei einer Wohnung mit drei noch fällig werdenden Umlageraten «auf dem Laufenden» sagt, ist korrekt und nutzlos; der Käufer, der sie als «nichts zu zahlen» liest, erfährt es bei der ersten Rate anders.
Die Vierjahresregel: was ein Käufer mit den Schlüsseln erbt
Die Belastung ist das Herz des Absatzes. Die Forderung der Gemeinschaft für allgemeine Kosten ist eine bevorrechtigte Forderung, und die Wohnung haftet dafür, sodass die Gemeinschaft die von den Voreigentümern unbezahlten Gebühren, das Jahr des Erwerbs und die drei vorangehenden Kalenderjahre, aus der Wohnung des Käufers einfordern kann, selbst wenn er gutgläubig gekauft und die Urkunde eingetragen hat (Art. 9.1.e). Der Schutz des Käufers ist genau die Bescheinigung: Für eine Schuld, die sie nicht ausweist, haften Sekretär und Präsident persönlich; eine Schuld, die sie ausweist, hat der Käufer akzeptiert oder im Preis verhandelt. Jenseits der vier Jahre, und für alles, was keine allgemeinen Kosten sind, folgt die Schuld dem Verkäufer als Person, und der Weg der Gemeinschaft ist das besondere Mahnverfahren, das unser Beitrag über unbezahlte Gebühren durchgeht (Art. 21).
Eine Regel kehrt die Erwartung der meisten Käufer um. Umlagen für Verbesserungen «gehen zulasten dessen, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der für die Zahlung dieser Verbesserungen bestimmten Beträge Eigentümer ist» (Art. 17.11): Eine vor dem Verkauf beschlossene Umlage mit danach fälligen Raten ist Sache des Käufers, nicht des Verkäufers, sofern der Privatvertrag nichts anderes sagt. Deshalb führt unsere Bescheinigung jede beschlossene Umlage mit ihren künftigen Terminen auf, und deshalb behandelt der Vertrag, den wir empfehlen, sie in einer eigenen Klausel: ein Preisnachlass, ein Einbehalt beim Notar oder die Zahlung der ganzen Umlage durch den Verkäufer vor der Beurkundung.
Die Seite des Verkäufers: Erklärung, Mitteilung, letzte Gebühren
Der Verkäufer erklärt in der Urkunde, auf dem Laufenden zu sein, oder gibt an, was er schuldet, und übergibt die Bescheinigung; der Notar nimmt sie in die Urkunde auf. Zwei Pflichten überleben die Unterschrift. Der Verkäufer muss dem Sekretär den Eigentümerwechsel auf einem Weg mitteilen, der den Zugang nachweist; wer das unterlässt, «haftet weiterhin gesamtschuldnerisch mit dem neuen Eigentümer für die nach der Übertragung entstandenen Schulden gegenüber der Gemeinschaft», mit Rückgriffsrecht gegen ihn, es sei denn, die Gemeinschaft hat vom Wechsel auf anderem Weg erfahren oder die Übertragung war offenkundig (Art. 9.1.i). Und die Gebühren des Verkaufsmonats werden geteilt, wie die Parteien es vereinbaren; das Gesetz schweigt, und das Datum der Urkunde ist die übliche Linie.
Die Bescheinigung schützt auch den Verkäufer. Ein Verkäufer, der eine in der Bescheinigung ausgewiesene Schuld hinterlässt, hat ihren Betrag festgeschrieben; ein Verkäufer, der eine nicht ausgewiesene Schuld hinterlässt, hat eine Forderung hinterlassen, die die Wohnung des Käufers finden wird und dann, über den Käufer, den Verkäufer. Unser Rat an jeden verkaufenden Eigentümer im Ausland ist derselbe: Fordern Sie die Bescheinigung an dem Tag an, an dem das Angebot des Käufers angenommen wird, nicht am Tag vor dem Notar, damit das, was sie zeigt, rechtzeitig bezahlt oder verhandelt werden kann.
Der Verzicht: unterschreiben ohne Bescheinigung
Das Gesetz erlaubt dem Käufer, den Verkäufer von der Vorlage der Bescheinigung zu befreien; der Notar beurkundet dann allein auf die Erklärung des Verkäufers hin. Der Verzicht existiert für den Verkauf, der keine Woche warten kann; unterschrieben wird er weit häufiger von Käufern, die nicht verstanden haben, worauf sie verzichten. Ein Käufer, der verzichtet, übernimmt vier Jahre möglicher Schulden auf der Wohnung ohne jede Bescheinigung, an der er jemanden festhalten könnte, und ohne Anspruch gegen einen Sekretär, der nichts ausgestellt hat. In fünfzehn Jahren haben wir gesehen, wie der Verzicht Käufer eine Umlage für einen Aufzug gekostet hat, zwei Jahre Gebühren eines Eigentümers, der zu zahlen aufgehört hatte, und einmal die Prozesskosten der Gemeinschaft in einem bereits eingereichten Verfahren. Die Bescheinigung dauert höchstens sieben Kalendertage, und eine gute Verwaltung stellt sie in zwei aus; ein Einbehalt im Kaufpreis in Höhe des Betrags, den die Bescheinigung zeigt, ist die Alternative, die nichts kostet.
Die Anforderung aus dem Ausland
Den Antrag stellt der Verkäufer oder sein Vertreter, der Anwalt, der Makler mit Vollmacht, der Käufer mit Zustimmung des Verkäufers, bei der Verwaltung, auf einem Weg, der das Datum nachweist, denn die sieben Tage laufen ab Antrag. Wir antworten innerhalb der Frist mit einem unterschriebenen PDF, den Sichtvermerk des Präsidenten elektronisch eingeholt, und schicken es auf Wunsch direkt an den Notar; die Zahlung eines ausgewiesenen Saldos durch den Verkäufer wird am Tag des Eingangs auf dem Konto bestätigt, und eine neue Bescheinigung folgt. In den von uns verwalteten Gemeinschaften lebt der Antrag im Eigentümerportal: Der Eigentümer klickt, die Uhr läuft, die Bescheinigung kommt. Nach der Beurkundung gehen die Daten des neuen Eigentümers, Name, Zustelladresse, E-Mail, Bankmandat, mit der Mitteilung des Käufers oder der Notarkopie ins Register, und die nächste Gebühr wird der richtigen Person berechnet.
Wo wir ins Spiel kommen
Unsere Verwalter auf Fuerteventura stellen bei jedem Verkauf in den von uns verwalteten Gemeinschaften Schuldenbescheinigungen innerhalb der sieben Tage des Gesetzes aus, mit den Umlagen und ihren Terminen auf dem Dokument selbst, holen den Sichtvermerk des Präsidenten elektronisch ein, verkehren direkt mit dem Notariat, tragen den Eigentümerwechsel und die Daten des Käufers am Tag der Beurkundung ein und beraten den verkaufenden Eigentümer, was vor der Urkunde zu zahlen oder zu verhandeln ist. Sehen Sie unsere Leistungen Abrechnung und Gebühren und Beitreibung von Rückständen, oder fordern Sie ein Angebot an; unser Leitfaden zu Gebühren und Umlagen erklärt, was die Bescheinigung zählt.
Häufige Fragen
Erbt der Käufer einer Wohnung in Spanien die Gemeinschaftsschulden des Voreigentümers?
Ja, mit einer Grenze: Die Wohnung haftet für die von den Voreigentümern unbezahlten allgemeinen Kosten des Kaufjahres und der drei vorangehenden Kalenderjahre, auch nach Eintragung der Urkunde. Darüber hinaus folgt die Schuld dem Verkäufer persönlich. Die Schuldenbescheinigung, die der Verkäufer beim Notar vorlegen muss, legt den Betrag fest; für eine Schuld, die sie nicht ausweist, haften der Sekretär und der Präsident, die sie unterschrieben haben.
Wer stellt die Schuldenbescheinigung aus, und wie lange dauert es?
Wer die Aufgaben des Sekretärs wahrnimmt, in den meisten Gemeinschaften der Verwalter, mit dem Sichtvermerk des Präsidenten, innerhalb von sieben Kalendertagen ab Antrag. Das Gesetz macht beide bei Verschulden oder Fahrlässigkeit persönlich haftbar für die Richtigkeit der Zahlen und für die durch Verzögerung verursachten Schäden. Der Antrag sollte auf einem Weg gestellt werden, der sein Datum nachweist.
Was ist der Unterschied zwischen «al corriente» und «sin deudas ni derramas pendientes»?
«Auf dem Laufenden» bedeutet, dass jede bis zum Datum der Bescheinigung fällige Rate bezahlt ist; es deckt keine von der Versammlung beschlossenen Umlagen, deren Raten später fällig werden, und die trägt, wer die Wohnung bei Fälligkeit besitzt. «Keine Schulden und keine offenen Umlagen» ist der Satz, den ein Käufer braucht, und er muss aus einer Bescheinigung stammen, die die beschlossenen Umlagen mit ihren Terminen aufführt.
Kann die Urkunde ohne die Bescheinigung unterschrieben werden?
Nur wenn der Käufer den Verkäufer ausdrücklich von der Vorlage befreit; der Notar beurkundet dann allein auf die Erklärung des Verkäufers hin. Der verzichtende Käufer übernimmt die vier Jahre möglicher Schulden ohne jede Bescheinigung, an der er jemanden festhalten könnte. Da die Bescheinigung höchstens sieben Tage dauert, lohnt sich der Verzicht selten; ein Einbehalt im Kaufpreis ist die sicherere Alternative, wenn der Verkauf nicht warten kann.
