Aufzüge nach dem RD 355/2024: Was die nächste Prüfung verlangt, die Nachrüstfristen und die Umlage, die zu planen ist

Der Aufzug ist die einzige Maschine im Haus, die jeder Eigentümer benutzt und an die niemand denkt — bis zu dem Tag, an dem sie stehen bleibt. Seit dem 1. Juli 2024 entscheidet ein neues Regelwerk, wie oft er geprüft wird, was der Prüfer schreiben darf und welche Nachrüstungen ein älterer Aufzug innerhalb fester Fristen erhalten muss — und für eine Eigentümergemeinschaft auf Fuerteventura, wo die meisten Blöcke zwischen den Achtzigern und den frühen Zweitausendern entstanden sind, ist die erste Prüfung nach den neuen Regeln der Moment, in dem die Rechnung erscheint. Dieser Beitrag legt dar, was die Verordnung von der Gemeinschaft als Eigentümerin des Aufzugs verlangt, den Prüfkalender, die Fristen nach einem Mangel, die Liste der Pflichtnachrüstungen mit ihren Zeitplänen und wie die daraus folgende Umlage beschlossen und verteilt wird.

Das Gesamtbild des Gebäudes — die ITE, der Zertifikatskalender, die Rücklage — steht in unserem Beitrag über die Gebäudegesundheit auf Fuerteventura. Hier geht es um den Aufzug.

Das Regelwerk: RD 355/2024 und die ITC AEM 1

Das Königliche Dekret 355/2024 vom 2. April hat die technische Anweisung ITC AEM 1 „Ascensores“ genehmigt, in Kraft seit dem 1. Juli 2024. Sie regelt Inbetriebnahme, Änderung, Wartung und Prüfung jedes Aufzugs in Spanien und fügt etwas hinzu, das die vorherige Anweisung nicht hatte: Anhang VII, eine Liste von Mindestsicherheitsmaßnahmen, die bestehende Aufzüge innerhalb festgelegter Fristen einbauen müssen. Vor diesem Datum in Betrieb genommene Aufzüge behalten die wesentlichen Sicherheitsregeln, nach denen sie gebaut wurden, aber die Wartungs-, Prüf- und Änderungsregeln der neuen Anweisung gelten für sie vom ersten Tag an — und ebenso Anhang VII.

In einer Eigentümergemeinschaft ist der titular des Aufzugs — der Eigentümer im Vokabular der Verordnung — die Gemeinschaft selbst, und ihre Pflichten obliegen dem Präsidenten und dem Verwalter. Sie stehen in Artikel 4 und sind konkreter, als die meisten Vorstände annehmen.

Was die Gemeinschaft jedes Jahr schuldet

• Ein Wartungsvertrag, immer. Der Aufzug darf nur genutzt werden, solange ein Vertrag mit einer zugelassenen Wartungsfirma (empresa conservadora) besteht (Art. 4.1). Die Firma führt einen Wartungsplan für den Aufzug und liefert binnen zehn Tagen ein schriftliches Protokoll jedes Besuchs (Art. 5.3 und 5.5).
• Monatliche Besuche. Bei einem gewöhnlichen Wohnaufzug muss die Wartungsfirma jeden Monat kommen, mit nicht weniger als zwanzig und nicht mehr als fünfundvierzig Tagen zwischen den Besuchen. Nur Einfamilienaufzüge und kleine moderne Aufzüge — CE-gekennzeichnet, bis zu drei Haltestellen, höchstens zwanzig Wohnungen — dürfen im Viermonatsrhythmus laufen (Art. 5.4).
• Eine Vierundzwanzig-Stunden-Pflicht. Unfälle werden der Wartungsfirma sofort gemeldet; Störungen, Mängel oder Vernachlässigung binnen vierundzwanzig Stunden (Art. 4.3). Teilt die Firma schriftlich mit, dass ein Bauteil repariert oder ersetzt werden muss, handelt die Gemeinschaft in der von der Firma gesetzten Frist — oder verlangt die Außerbetriebnahme; bei Zweifeln an der Diagnose kann sie eine Prüfstelle mit der Kontrolle beauftragen (Art. 4.4).
• Die Prüfung bestellt die Gemeinschaft, nie die Wartungsfirma. Die periodische Prüfung beauftragt der Eigentümer bei einer unabhängigen Prüfstelle (organismo de control, OCA), und die Verordnung verbietet der Wartungsfirma, sie zu beauftragen (Art. 4.5). Die Wartungsfirma muss der Gemeinschaft die Frist jedoch mindestens drei Monate im Voraus mitteilen (Art. 7.6) — und verstreicht die Frist ohne Prüfung, muss sie den Aufzug binnen vierundzwanzig Stunden außer Betrieb nehmen und die Industriebehörde der kanarischen Regierung informieren (Art. 7.7).
• Die Akte. Die Gemeinschaft bewahrt die Inbetriebnahmeregistrierung, die CE- oder EU-Erklärung, sofern vorhanden, das technische Datenblatt, die Betriebsanleitung, das Wartungsregister, den Vertrag und jedes Prüfzertifikat auf, für die Regionalbehörde auf Verlangen verfügbar (Art. 4.8). Beim Wechsel der Wartungsfirma übergibt die alte das Register an die neue — und die neue muss eine Prüfung vorlegen, die binnen dreißig Tagen vor dem neuen Vertrag durchgeführt wurde (Art. 4.1 und 7.11).
• Den Aufzug absichtlich stilllegen. Eine Gemeinschaft, die einen Aufzug vorübergehend außer Betrieb nimmt, meldet dies der Region mit einer Bescheinigung der Wartungsfirma; nur eine Wartungsfirma darf ihn wieder in Betrieb nehmen, ein Stillstand von mehr als drei Monaten erfordert eine Revision im Umfang der Jahresrevision, und fiel eine Prüffrist in den Stillstand, geht eine positive Prüfung der Wiederinbetriebnahme voraus (Art. 4.7).

Der Prüfkalender

Artikel 11.4 legt die Mindesthäufigkeit der periodischen Prüfung nach Gebäudeart fest:

• Alle zwei Jahre für Aufzüge in Industriegebäuden oder an Orten mit Publikumsverkehr — Hotels, Pensionen, Restaurants, Bars, Büros und Geschäfte ab bestimmten Belegungen, Parkhäuser für mehr als fünf Fahrzeuge.
• Alle vier Jahre für Aufzüge in Gebäuden mit mehr als zwanzig Wohnungen oder mit mehr als vier bedienten Stockwerken.
• Alle sechs Jahre für alle übrigen Aufzüge.

Die meisten Blöcke, die wir verwalten — zwanzig bis sechzig Apartments auf vier oder fünf Stockwerken in Corralejo, Caleta de Fuste oder Costa Calma — fallen in das Vierjahresband. Eine Ferienanlage mit Rezeption und genehmigter Hotelnutzung fällt in das Zweijahresband; ein kleines Wohngebäude mit drei Stockwerken und zwölf Wohnungen in das Sechsjahresband. Die Verordnung fügt einen nützlichen Satz für gemischte Gebäude hinzu: Eine Arztpraxis oder eine Anwaltskanzlei in einem ansonsten Wohnblock macht ihn nicht zu einem Ort mit Publikumsverkehr — die Hauptnutzung des Gebäudes entscheidet.

Was der Prüfer schreiben kann

Die Prüfung führt eine akkreditierte OCA nach dem Protokoll UNE 192008 durch, und ihr Zertifikat erreicht die Region, die Gemeinschaft und die Wartungsfirma binnen fünfzehn Tagen (Art. 11.10). Jeder Mangel wird eingestuft (Art. 11.8), und die Einstufung setzt die Uhr (Art. 11.9):

• Positiv ohne Mängel. Ein grünes Etikett kommt in die Kabine. Bis zum nächsten Zyklus nichts zu tun.
• Positiv mit leichten Mängeln (leves). Sie müssen binnen sechs Monaten nach Feststellung behoben und von der Wartungsfirma gegenüber der OCA bescheinigt werden. Ein bei der nächsten Prüfung erneut festgestellter leichter Mangel ist ein wiederholter Mangel und kann von der Region mit einer Geldbuße belegt werden.
• Negativ mit schweren Mängeln (graves). Der Prüfer setzt eine Frist nach der Bedeutung des Mangels — nie mehr als sechs Monate — und kommt am Werktag nach ihrem Ablauf zurück, oder binnen dreißig Tagen nach der Mitteilung der Gemeinschaft, dass die Arbeit erledigt ist. Ein zweites negatives Ergebnis, oder ein zweiter Besuch, den die Gemeinschaft oder die Wartungsfirma vereitelt, geht an die Region, die den Aufzug stilllegen lässt. Die Kabine trägt derweil ein Etikett „CONDICIONADA“.
• Negativ mit sehr schweren Mängeln (muy graves). Die anwesende Wartungsfirma nimmt den Aufzug an Ort und Stelle außer Betrieb; er bleibt stillgelegt, bis der Mangel behoben und eine vollständige neue Prüfung durch dieselbe OCA positiv ist — ohne weitere Fristen. Etiketten kommen in die Kabine und an die Schachttür im Erdgeschoss.

Eine Zeile des Artikels 11.8 wiegt für ältere Aufzüge schwerer als jede andere: Eine Maßnahme des Anhangs VII nicht fristgerecht auszuführen, ist für sich genommen ein schwerer Mangel. Die Nachrüstungen unten sind keine Empfehlungen; vom Tag des Fristablaufs an verwandeln sie eine positive Prüfung in eine negative.

Anhang VII: die Nachrüstungen und ihre Fristen

Anhang VII gilt für jeden Aufzug ohne Konformitätserklärung nach der Aufzugsrichtlinie von 2014 oder den Maschinenregeln — in der Praxis für alles, was vor 2016 installiert wurde, also den Großteil des Bestands auf der Insel —, und jede Maßnahme hat ihren eigenen Auslöser und ihre Frist:

1. Haltegenauigkeit. Nach einem Unfall wegen mangelhafter Nivellierung oder beim Austausch des Antriebs muss der Aufzug binnen sechs Monaten eine Haltegenauigkeit von ± 10 mm und eine Nachstellgenauigkeit von ± 20 mm erreichen; ein Einganggeschwindigkeits-Elektroaufzug, der bei einer periodischen Prüfung außerhalb dieser Werte gemessen wird, hat ein Jahr — die praktische Antwort ist ein Frequenzumrichter.
2. Türschutz. Aufzüge mit automatischen Türen müssen eine Schutzeinrichtung haben, die die Öffnung von 25 mm bis 1.600 mm über der Schwelle abdeckt — einen Lichtvorhang — binnen eines Jahres nach der ersten Prüfung, die sein Fehlen feststellt (sechs Monate nach einem Unfall), sofern technisch machbar und günstiger als ein Türaustausch.
3. Schutz gegen unkontrollierte Bewegungen. Fällig an dem Tag, an dem Antrieb und Steuerung gemeinsam ersetzt werden.
4. Zwei-Wege-Kommunikation. Jede Kabine ohne eine Zwei-Wege-Einrichtung, mit der ein eingeschlossener Nutzer jederzeit eine Rettungszentrale rufen kann, muss eine erhalten, zugänglich für Menschen mit Behinderungen, binnen eines Jahres nach der ersten Prüfung, die ihr Fehlen feststellt.
5. Führungsschienen. Zylindrische, Schienen- oder Holzführungen mit alter Fangvorrichtung müssen weichen. Für Aufzüge, die ab dem 1. April 1967 installiert wurden, beträgt die Frist zehn Jahre ab der ersten Prüfung, die sie feststellt; für Aufzüge von vor 1967 drei Jahre bei Holz- oder hohlen zylindrischen Führungen und sechs oder acht für die übrigen.
6. Lastkontrolle. Ein Aufzug ohne Überlastschutz erhält einen binnen eines Jahres nach der ersten Prüfung, die sein Fehlen feststellt, sofern das ohne Austausch der Steuerung möglich ist.
7. Gegengewichtsführung nach der Norm EN 81-20, auf derselben Drei-bis-Zehn-Jahres-Leiter wie die Führungsschienen.
8. Die Maßnahmen von 2005, die bereits Pflicht waren — Stoppschalter, Beleuchtung und Steckdose in der Schachtgrube; die Schürze unter der Kabinenschwelle; Kabinentüren mit Positionsanzeige; Notlicht und Alarm; Seilscheibenschutz; Seilschlaffkontakt; doppelte Schütze; ein Dachgeländer, wo der Spalt 30 cm übersteigt; Asbest raus aus den Bremsen beim Austausch; eine Handpumpe bei neuen Hydraulikaggregaten — bleiben bei jedem bestehenden Aufzug fällig.

Der Austausch von Führungsschienen, Maschine oder Steuerung gilt als wesentliche Änderung nach Artikel 9: Die Wartungsfirma führt ihn bei außer Betrieb genommenem Aufzug aus, und seine Konformität wird über eine Prüfstelle bescheinigt (Art. 10). Zwei Ventile gibt es. Wo eine Maßnahme technisch unmöglich ist, kann die Gemeinschaft bei der Industriebehörde der kanarischen Regierung eine Befreiung beantragen, mit einem positiven OCA-Bericht und gleichwertigen Ersatzmaßnahmen (Übergangsbestimmung 1.2). Und die Anweisung hat keinen eigenen Kostenauslöser: Was sie hat, ist die Frist, und die Frist beginnt bei der ersten Prüfung, die den Mangel festhält — was bei einem Aufzug im Vierjahreszyklus, der 2025 oder 2026 geprüft wird, bedeutet, dass die Einjahresposten 2026 oder 2027 fällig werden und die Zehnjahresposten um 2036.

Die Rechnung — und wie die Gemeinschaft sie teilt

Eine von einem Prüfzertifikat verlangte Aufzugsnachrüstung ist eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne von Artikel 10.1.a des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal): verpflichtend, nicht Gegenstand einer Abstimmung der Versammlung, und von jedem Eigentümer nach Quote zu zahlen (Art. 10.2). Die Rolle der Versammlung ist die, die ihr Artikel 14.c gibt — das Budget und seine Ausführung zu genehmigen — und, nach Artikel 10.2.a, die Umlage zu verteilen und ihre Zahlungsbedingungen festzulegen. Die Rücklage, die Artikel 9.1.f gerade für Erhaltungs- und Reparaturarbeiten bei mindestens 10 % des letzten ordentlichen Budgets hält, ist die erste Quelle; die derrama deckt den Rest, und unser Beitrag über Gemeinschaftsgebühren und Umlagen erklärt, wie eine Umlage erhoben und eingezogen wird, auch bei Eigentümern im Ausland. Alles jenseits der Pflichtliste — eine neue Kabine, ein Umbau ohne Maschinenraum, ein zweiter Aufzug — ist eine Verbesserung nach Artikel 17 und braucht sehr wohl die Mehrheit der Versammlung.

Öffentliche Förderung folgt derselben Linie. Das Barrierefreiheitsprogramm des staatlichen Wohnungsplans fördert den Einbau eines Aufzugs in ein Gebäude ohne einen, oder das barrierefreie Umrüsten eines vorhandenen, mit den Obergrenzen aus unserem Beitrag über Barrierefreiheitsarbeiten; die Sicherheitsnachrüstung eines bestehenden Aufzugs als solche fördert es nicht, und der letzte Barrierefreiheitsaufruf der kanarischen Regierung schloss 2024. Eine Gemeinschaft sollte Anhang VII aus eigener Rücklage und Umlage budgetieren und jede Förderung als Bonus behandeln.

Ein Rechenbeispiel. Ein Block in Caleta de Fuste, vierundzwanzig Apartments auf fünf Stockwerken, ein 1996 installierter Aufzug — ohne CE-Kennzeichnung, Vierjahreszyklus. Seine erste Prüfung nach der neuen Anweisung, im Frühjahr 2026, stellt vier Fehlstellen fest: Zwei-Wege-Kommunikation, Lichtvorhang, Lastkontrolle und Nivellierung außerhalb der Toleranz an einer Einganggeschwindigkeitsmaschine; außerdem die originalen zylindrischen Führungen. Das Zertifikat ist positiv, die vier Fehlstellen tragen eine Einjahresfrist, die Führungen eine Zehnjahresfrist. Der Kostenvoranschlag der Wartungsfirma für die vier Einjahresposten beläuft sich auf 7.200 € — in unseren Gebäuden sind Kommunikationsgerät und Lichtvorhang je dreistellige Arbeiten, Umrichter und Lastkontrolle der größere Teil. Die Rücklage hält 4.000 €; die Versammlung genehmigt das Budget, entnimmt 3.000 € der Rücklage und erhebt eine Umlage von 4.200 € — 175 € je Apartment bei gleichen Quoten, in zwei Raten vor dem Jahrestag der Prüfung. Die Führungen, eine fünfstellige Arbeit, wandern als jährliche Rückstellung in den Zehnjahresplan, damit keine Versammlung 2035 eine Umlage dieser Größe auf einmal beschließen muss.

Wo wir ins Spiel kommen

Für die Gemeinschaften, die wir verwalten, führen wir die Aufzugsakte, bestellen die Prüfung bei einer unabhängigen OCA, sobald die Dreimonatsmitteilung der Wartungsfirma eintrifft, prüfen jedes Zertifikat gegen Anhang VII und tragen jede Frist in den Kalender ein, holen konkurrierende Angebote für die Nachrüstungen ein und legen der Versammlung Budget und Umlage mit bereits ausgearbeitetem Rücklagenstand vor. Sehen Sie unsere Leistungen Instandhaltung der Gemeinschaft und Sanierung und Fördermittel oder fordern Sie ein Angebot für Ihre Gemeinschaft an.

Häufige Fragen

Wie oft muss unser Aufzug nach den neuen Regeln geprüft werden?

Alle zwei Jahre in einem Gebäude mit Publikumsverkehr wie einem Hotel oder einem Bürogebäude; alle vier Jahre in einem Gebäude mit mehr als zwanzig Wohnungen oder mehr als vier bedienten Stockwerken; sonst alle sechs Jahre. Die Gemeinschaft bestellt die Prüfung bei einer unabhängigen Prüfstelle — die Wartungsfirma darf das nicht — nach der Dreimonatsmitteilung, die die Wartungsfirma geben muss.

Was passiert, wenn die Prüffrist verstreicht?

Die Wartungsfirma muss den Aufzug binnen vierundzwanzig Stunden außer Betrieb nehmen und die Industriebehörde der kanarischen Regierung informieren. Der Aufzug bleibt bis zu einer positiven Prüfung stillgelegt, und die Gemeinschaft kann nach dem Industriegesetz mit einer Geldbuße belegt werden.

Sind die Nachrüstungen des Anhangs VII wirklich Pflicht?

Ja. Jede Maßnahme hat eine Frist, die ab der ersten Prüfung läuft, die ihr Fehlen feststellt — ein Jahr für Kommunikationsgerät, Lichtvorhang, Lastkontrolle und Nivellierung bei Einganggeschwindigkeitsaufzügen; drei bis zehn Jahre für Führungsschienen und Gegengewichtsführung je nach Alter des Aufzugs. Eine versäumte Frist wird selbst als schwerer Mangel eingestuft und macht die nächste Prüfung negativ. Ist eine Maßnahme technisch unmöglich, kann die Gemeinschaft bei der Region eine Befreiung beantragen, mit einem positiven Bericht der Prüfstelle.

Muss die Versammlung die Arbeiten beschließen, und wer zahlt?

Für Arbeiten, die ein Prüfzertifikat verlangt, ist keine Abstimmung nötig: Sie sind Erhaltungsmaßnahmen nach Artikel 10.1.a des Wohnungseigentumsgesetzes, verpflichtend und von jedem Eigentümer nach Quote zu zahlen. Die Versammlung genehmigt das Budget und entscheidet, wie die Umlage in Raten aufgeteilt wird; die Rücklage kann einen Teil zahlen. Nur Verbesserungen jenseits der Pflichtliste — eine neue Kabine, ein zweiter Aufzug — brauchen die Mehrheiten des Artikels 17.