Jede Comunidad hat sie: die Wohnung, deren Gebühren nicht mehr eingehen. Manchmal ist es ein Versehen — eine abgelaufene Karte, ein nach dem Umzug ins Ausland geschlossenes Konto. Manchmal ist es eine Entscheidung. So oder so: Das Geld, das auf dem Konto der Gemeinschaft fehlt, ist Geld, das die zahlenden Eigentümer dem Nachbarn, der nicht zahlt, Monat für Monat stillschweigend leihen.
Das spanische Recht gibt der Gemeinschaft echte Werkzeuge, und das letzte Jahr hat zwei davon geschärft: Der Oberste Gerichtshof hat in einer gefestigten Linie von Urteilen gesagt, wie lange eine Gemeinschaft Zeit hat, ihre Forderung geltend zu machen — und seit April 2025 gibt es einen neuen Pflichtschritt vor dem Gang zum Gericht. Wenn Sie im Vorstand einer Comunidad sitzen, an eine zahlen oder gerade in eine hineinkaufen, ist dies der Stand der Dinge 2026.
Wenn cuota, coeficiente oder derrama noch unscharf klingen, beginnen Sie mit unserem Leitfaden zu Gemeinschaftsgebühren und Derramas — dieser Artikel setzt dort an, wo jener endet: was passiert, wenn das Geld nicht kommt.
Die Pflicht ist nicht optional — und die Gemeinschaft muss handeln
Artikel 9.1.e des Ley de Propiedad Horizontal macht den Beitrag zu den gemeinsamen Kosten zu einer gesetzlichen Pflicht, die an jeder Einheit hängt. Eine Gemeinschaft, die Rückstände treiben lässt, ist nicht großzügig; sie verlagert die Kosten still auf alle anderen und lässt, wie wir sehen werden, eine Frist ablaufen.
Der erste formale Schritt ist immer derselbe: Die Junta beschließt die Feststellung der Schuld (die liquidación de la deuda), die aus „der Nachbar schuldet etwas" eine zertifizierte, datierte Zahl macht. Alles Weitere baut auf diesem Zertifikat auf.
Die Uhr läuft wirklich: fünf Jahre
Jahrelang wurde gestritten, wie lange eine Gemeinschaft unbezahlte Gebühren einfordern kann — fünf Jahre oder fünfzehn. Dieser Streit ist vorbei.
Im November 2025 hat der Oberste Gerichtshof es erneut bekräftigt (Urteil 1726/2025, in einer bereits 2020–2023 gefestigten Linie): Gemeinschaftsgebühren sind wiederkehrende Verpflichtungen und verjähren nach Artikel 1966.3ª des Zivilgesetzbuchs — fünf Jahre, gerechnet pro unbezahlter Rate. Das Urteil wendet die Fünfjahresfrist sogar auf Schulden an, die vor der Zivilrechtsreform von 2015 entstanden sind, sofern die Gemeinschaft die Verjährung nicht rechtzeitig wirksam unterbrochen hat.
Die praktische Lesart schneidet in beide Richtungen. Eine Gemeinschaft, die jahrelang auf Rückständen sitzt, sammelt keine Forderung an; sie verliert sie, Rate für Rate. Und ein Eigentümer, von dem Gebühren von vor einem Jahrzehnt verlangt werden, hat eine Verteidigung, die das Recht inzwischen klar benennt. Die Unterbrechung — eine ordentliche, nachweisbare Zahlungsaufforderung — setzt die Zählung zurück; genau deshalb dokumentieren professionelle Verwalter jede Mahnung.
Was eine Gemeinschaft tatsächlich tun kann
Mit der zertifizierten Schuld sieht der Werkzeugkasten so aus:
Der Schuldner verliert die Stimme. Ein Eigentümer, der bei der Junta nicht auf dem Laufenden ist, darf teilnehmen und sprechen, aber nicht abstimmen, und sein Anteil zählt nicht für die Mehrheiten (Artikel 15.2 LPH) — nur wer die Schuld gerichtlich anficht oder sie zuvor hinterlegt, behält das Stimmrecht. Die Einladung zur Versammlung muss selbst auflisten, welche Eigentümer im Rückstand sind — das Gesetz verlangt es; Rückstand bleibt also nie lange privat.
Die schnelle Forderung: das Monitorio. Artikel 21 LPH gibt Gemeinschaften ein maßgeschneidertes Mahnverfahren. Mit der zertifizierten Schuld und einer vorherigen Zahlungsaufforderung reicht die Gemeinschaft ein; zahlt der Schuldner nicht und widerspricht auch nicht, wird die Forderung vollstreckbar — gegen Konten, Löhne oder letztlich die Immobilie selbst. Zwingt der Schuldner die Gemeinschaft zum Prozess, können die erstattungsfähigen Kosten den Anwalt der Gemeinschaft einschließen.
Zinsen laufen. Die Schuld verzinst sich ab dem Tag, an dem jede Rate fällig war, und die Gemeinschaft kann als Abschreckung Sätze über dem gesetzlichen Zins beschließen. Kleine unbezahlte Quoten bleiben selten klein.
Neu seit April 2025: der dokumentierte Einigungsversuch
Das ist die Änderung, die viele Gemeinschaften noch übersehen. Das Organgesetz 1/2025, in Kraft seit dem 3. April 2025, verlangt für die meisten Zivilklagen — das Monitorio der Gemeinschaft eingeschlossen — einen vorherigen, dokumentierten Versuch außergerichtlicher Einigung (einen MASC, im Kürzel des Gesetzes: Verhandlung, Mediation oder ein gleichwertiger Versuch).
Zwei Details zählen. Erstens: Die traditionelle Zahlungsaufforderung nach Artikel 21.3 LPH ist kein Ersatz — Gerichte geben Klagen ohne den separaten Einigungsversuch zurück, und eine zurückgegebene Klage kostet Wochen oder Monate. Zweitens: Richtig gemacht ist der Schritt keine verlorene Zeit — eine förmliche, zertifizierte Einladung zur Einigung holt die Schuld entweder ohne Gerichtssaal zurück oder wird zum Beleg, mit dem die Klage glatt durchgeht.
Das ist Verfahren, nicht Strategie — aber genau die Art Verfahren, die entscheidet, ob eine Gemeinschaft ihr Geld dieses Jahr zurückbekommt oder erst nächstes.
Kaufen Sie? Die Schuld kann mit den Schlüsseln kommen
Jetzt der Teil, den jeder Käufer zweimal lesen sollte. Gemeinschaftsschulden sind in Spanien nicht nur persönlich — die Einheit selbst haftet für einen Teil. Nach Artikel 9.1.e LPH (der afección real) haftet die gekaufte Immobilie für die unbezahlten Gemeinschaftsgebühren des Voreigentümers aus dem bereits angefallenen Teil des laufenden Jahres plus den drei vorangegangenen Kalenderjahren.
Sie erben die Schuld des alten Eigentümers nicht persönlich; die Gemeinschaft kann dafür nicht auf Ihr Gehalt zugreifen. Aber sie kann die Wohnung verfolgen, die Sie gerade gekauft haben — was sich in der Praxis sehr ähnlich anfühlt.
Das Gesetz liefert auch den Schild: Ein Verkauf vor dem Notar verlangt eine Bescheinigung über den Schuldenstand bei der Gemeinschaft, ausgestellt vom Sekretär-Verwalter. Lesen Sie sie. Prüfen Sie das Datum. Lassen Sie sich von niemandem überreden, darauf zu verzichten — der Verzicht ist legal, und genau so bezahlen Fremde am Ende die Rechnungen eines Fremden. Zeigt die Bescheinigung Schulden, gehört die Lösung in den Preis oder in die Abwicklung — nicht in die Hoffnung.
Wenn Sie weit weg leben, greifen die Regeln etwas härter
Ein großer Teil des Eigentums dieser Insel wird von einem anderen Land aus gelebt, und Rückstandsfälle beginnen oft nicht mit Weigerung, sondern mit Distanz: eine erneuerte Bankkarte, ein geschlossenes Konto, Post an eine leere Wohnung.
Drei Gewohnheiten halten den abwesenden Eigentümer aus diesem Artikel heraus. Geben Sie der Gemeinschaft eine funktionierende Zustelladresse — nach dem LPH können sonst Aushänge am schwarzen Brett der Gemeinschaft als zugestellt gelten, und eine Junta, von der Sie nie erfahren haben, bindet Sie trotzdem. Zahlen Sie per Lastschrift von einem spanischen oder SEPA-Konto, das jemand im Blick hat. Und sorgen Sie für einen erreichbaren Verwalter — einen, der in Ihrer Sprache antwortet, bevor aus einer Erinnerung eine zertifizierte Mahnung wird, und lange bevor daraus ein Monitorio wird.
Der Einzug von Rückständen gehört zu dem, was wir für die von uns verwalteten Gemeinschaften täglich tun — die zertifizierten Mahnungen, der Einigungsversuch, den das Gesetz von 2025 jetzt verlangt, das Monitorio, wenn es dazu kommt — mit einem Umgang, der in jedem Schritt bestimmt und korrekt bleibt. Wenn Ihre Gemeinschaft Schulden vor sich herschiebt, die sie nie einzutreiben scheint: das ist der Service, und hier beginnt ein Gespräch.
