Das Protokoll erreicht Sie in Hamburg eine Woche nach der Versammlung, an der Sie nicht teilgenommen haben: Unter Punkt vier, «nombramiento de cargos», ist die Präsidentschaft der Gemeinschaft auf Sie gefallen. Das ist kein Irrtum, und es ist nicht freiwillig. Es ist aber auch weit weniger beunruhigend, als es beim ersten Lesen wirkt, denn die Ley de Propiedad Horizontal — das Gesetz, das jede Eigentümergemeinschaft in Spanien regelt — sagt genau, wie das Amt besetzt wird, wie lange es dauert, wie Sie davon entbunden werden können und wofür es Sie verantwortlich macht. So erklären wir es den im Ausland lebenden Eigentümern der Gemeinschaften, die wir verwalten.
Wie der Präsident bestimmt wird
Die Organe der Gemeinschaft sind die Eigentümerversammlung, der Präsident (mit Vizepräsidenten, wenn sie welche will), der Schriftführer und der Verwalter (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 13.1). Der Präsident wird «unter den Eigentümern durch Wahl oder, hilfsweise, durch Turnus oder Los» bestimmt (Art. 13.2). Die Wahl kommt zuerst; die meisten Gemeinschaften kommen gar nicht so weit, und der turno — die Reihenfolge, meist nach der Nummer der Wohnungen — oder das Los entscheidet. Eigentümer zu sein ist die einzige Bedingung, die das Gesetz stellt: Nichts darin verlangt, dass Sie im Gebäude, auf der Insel oder in Spanien wohnen.
Die Bestellung gilt für ein Jahr, sofern die Satzung der Gemeinschaft nichts anderes bestimmt (Art. 13.7); die Versammlung, die bestellt, kann vor Ablauf des Jahres auch abberufen, in einer eigens dafür einberufenen außerordentlichen Sitzung (Art. 13.7 und 14.a). Vizepräsidenten sind freiwillig, werden auf demselben Weg bestellt und vertreten den Präsidenten bei Abwesenheit, Verhinderung oder Vakanz (Art. 13.4) — für einen Eigentümer im Ausland das Erste, worum er bitten sollte. Sofern die Satzung oder die Versammlung die Ämter nicht getrennt besetzt, ist der Präsident zugleich Schriftführer und Verwalter der Gemeinschaft (Art. 13.5); das Amt des Verwalters kann jeder Eigentümer oder eine beruflich qualifizierte Person oder Firma übernehmen (Art. 13.6).
Können Sie ablehnen?
Nein — und ja. «Die Bestellung ist verpflichtend», sagt das Gesetz, und öffnet im selben Satz eine Tür: Der bestimmte Eigentümer «kann innerhalb des Monats nach Amtsantritt beim Richter seine Entlastung beantragen und dafür die Gründe anführen, die ihm zur Seite stehen» (Art. 13.2). Der Richter entscheidet summarisch, auf demselben Weg, den das Gesetz für blockierte Abstimmungen vorsieht (Art. 17.7), und benennt im selben Beschluss den Eigentümer, der das Amt ausübt, bis die Gemeinschaft innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist neu bestellt. Der Richter kann auch angerufen werden, wenn es der Versammlung aus irgendeinem Grund unmöglich ist, überhaupt einen Präsidenten zu bestimmen (Art. 13.2).
Drei Dinge zu dieser Tür. Der Monat läuft ab dem Tag des Amtsantritts, nicht ab dem Tag, an dem Sie das Protokoll lesen — ein Eigentümer im Ausland sollte also in der Woche antworten, in der die Mitteilung eintrifft. Das Gesetz nennt keine gültigen Gründe: Alter, Krankheit und ein Wohnsitz weit weg vom Gebäude sind die, die Eigentümer anführen, und der Richter wägt jeden Fall ab — die Entfernung ist ein Argument, kein Freifahrtschein, und eine Ablehnung ist möglich. Und das Gericht ist die teure Tür. Fragen Sie vorher die Versammlung: Eine außerordentliche Versammlung kann Ihren Rücktritt annehmen und einen Nachbarn wählen, der das Amt will, oder einen ortsansässigen Vizepräsidenten bestellen und Ihnen nur die Unterschrift lassen. In den Gemeinschaften, die wir verwalten, erledigt dieses Gespräch die meisten Fälle, bevor jemand Artikel 13.2 zweimal liest.
Was der Präsident tatsächlich tut
Der Präsident «vertritt die Gemeinschaft kraft Gesetzes, vor Gericht und außergerichtlich, in allen Angelegenheiten, die sie betreffen» (Art. 13.3). In der Praxis ist das eine kurze Liste von Handlungen, die niemand sonst vornehmen kann:
- Die Versammlungen einberufen. Der Präsident beruft die Jahresversammlung ein und jede weitere, die er für angebracht hält oder die ein Viertel der Eigentümer verlangt, mit Tagesordnung, Ort, Datum und Uhrzeit, und muss jeden Punkt aufnehmen, den ein Eigentümer schriftlich beantragt (Art. 16.1 und 16.2).
- Die Protokolle unterschreiben. Das Protokoll wird mit den Unterschriften des Präsidenten und des Schriftführers am Ende der Sitzung oder innerhalb der folgenden zehn Kalendertage geschlossen; ab diesem Abschluss sind die Beschlüsse vollziehbar (Art. 19.3).
- Die Schuldenbescheinigung gegenzeichnen. Die Forderung gegen einen säumigen Eigentümer im besonderen Mahnverfahren braucht die Bescheinigung der Schuld durch den Schriftführer mit dem visto bueno des Präsidenten — es sei denn, der Schriftführer ist ein professioneller Verwalter, der im Verfahren nicht selbst tätig wird (Art. 21.3). Unser Beitrag zu Zahlungsrückständen geht das Verfahren durch.
- Verbotene Tätigkeiten unterbinden. Der Präsident fordert von sich aus oder auf Verlangen eines Eigentümers die Einstellung einer störenden oder verbotenen Tätigkeit und erhebt mit Ermächtigung der Versammlung die Unterlassungsklage (Art. 7.2).
- Die Berichte des Verwalters entgegennehmen. Dringende Reparaturen ordnet der Verwalter an, der sie dem Präsidenten unverzüglich melden muss (Art. 20.c).
Alles andere — Haushalt und Jahresabrechnung vorbereiten, Einladungen verschicken, Bücher und Unterlagen führen, die Instandhaltung beauftragen, zahlen und einziehen, die Beschlüsse zu Bauarbeiten ausführen — ist Sache des Verwalters (Art. 20). Eine Gemeinschaft ohne professionellen Verwalter lädt das alles auf den Präsidenten. Das, mehr als die Unterschriften, macht das Amt schwer; und es ist der Teil, der sich delegieren lässt.
Wofür Sie haften
Beginnen wir damit, wofür Sie nicht haften. Die Gemeinschaft haftet für ihre Schulden mit allen ihren Mitteln und Forderungen; nur nachrangig, nach einer Zahlungsaufforderung, kann ein Gläubiger jeden Eigentümer für seinen Anteil am offenen Rest in Anspruch nehmen (Art. 22.1) — und das ist das Risiko jedes Eigentümers als Eigentümer, Präsident oder nicht. Der Präsident ist das Vertretungsorgan der Gemeinschaft: Ein Vertrag, der im Namen der Gemeinschaft und im Rahmen der Beschlüsse der Versammlung unterzeichnet wird, bindet die Gemeinschaft, nicht die Person, die unterschrieben hat.
Die persönliche Haftung beginnt, wo das Mandat endet. Die Gerichte haben Präsidenten persönlich haften lassen, die ohne Beschluss oder gegen einen Beschluss gehandelt, Arbeiten beauftragt oder Verträge unterzeichnet haben, die die Versammlung nicht genehmigt hatte, oder die einem Nachbarn ohne gesetzliche oder satzungsmäßige Grundlage die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen beschränkt haben. Außerhalb des Mandats gilt die allgemeine Regel: Wer einem anderen durch Handeln oder Unterlassen schuldhaft oder fahrlässig einen Schaden zufügt, muss ihn ersetzen (Código Civil, Art. 1902). Eine bekannte Gefahr in den Gemeinschaftsbereichen zu ignorieren — ein zweimal gemeldetes lockeres Geländer, ein Pool ohne seine Sicherheitsprüfungen — ist die Art von Unterlassung, die dem Präsidenten angelastet werden kann.
Die Disziplin ist einfach. Handeln Sie auf Beschlüsse und halten Sie sie im Protokoll fest; überlassen Sie technische Entscheidungen dem schriftlichen Rat des Verwalters; bleiben Sie im Haushalt oder lassen Sie über das Mehr abstimmen; und fragen Sie, ob die Versicherung der Gemeinschaft die Haftpflicht ihrer Organe deckt — viele Gemeinschaftspolicen bieten diese Deckung als Erweiterung an, und für einen Präsidenten im Ausland ist sie die Prämie wert. Unser Service Gemeinschaftsversicherung erklärt, worauf in der Police zu achten ist.
Das Amt aus dem Ausland ausüben
Sich in der Versammlung durch ein unterschriebenes Schreiben vertreten zu lassen (Art. 15.1) ist Ihr Recht als Eigentümer; die Präsidentschaft selbst ist kein Sitz, auf den Sie jemanden schicken können. Wo das Gesetz Ihnen einen Stellvertreter gibt, ist es der Vizepräsident (Art. 13.4). Das Protokoll, das wir den im Ausland lebenden Eigentümern vorschlagen, die in den von uns verwalteten Gemeinschaften zum Präsidenten bestimmt werden, sieht so aus:
- Ein ortsansässiger Vizepräsident, von derselben Versammlung bestellt, der einen Kurier entgegennehmen, den Installateur treffen und im Notfall unterschreiben kann.
- Der Verwalter als Schriftführer-Verwalter (Art. 13.5 und 13.6), damit Einladungen, Bücher, dringende Reparaturen, Zahlungen und Einzüge nicht auf Ihre Zeitzone warten.
- Die Versammlung online oder hybrid, wenn Satzung oder Versammlung es vorsehen und Identifizierung und Abstimmung gesichert sind — Sie leiten sie von Ihrem Schreibtisch aus, aber das Gesetz regelt sie noch nicht ausdrücklich (eine Reform liegt seit Mai 2026 im Congreso), der sichere Weg bleibt also die Vollmacht; unser Beitrag zur Eigentümerversammlung für Eigentümer im Ausland behandelt Einladung, Vollmacht und Abstimmung.
- Eine Zustelladresse in der Akte der Gemeinschaft (Art. 9.1.h), eine E-Mail-Adresse daneben, und zehn Tage im Kalender nach jeder Versammlung, damit das Protokoll Sie erreicht und unterschrieben zurückkommt.
- Die zwei Termine des Jahres: die ordentliche Versammlung, in der die Abrechnung, die Sie unterschreiben werden, so gelesen wird, wie es unser Beitrag zur Jahresabrechnung tut, und die Versammlung, in der der turno weiterrückt und Sie das Amt übergeben.
In den Gemeinschaften, die wir verwalten, reist das Papier nicht mit der Post. Kontoauszüge werden online veröffentlicht, die Eigentümer erhalten einen Quartalsbericht über gezahlte Umlagen, erledigte Vorfälle und anstehende Abstimmungen, und die Einladung kommt mit dem fertigen Vollmachtsformular — ein Login, jedes Dokument, auf Englisch, Spanisch oder Deutsch. Ein Präsident in Hamburg sieht, was ein Präsident in Corralejo sieht.
Wo wir ins Spiel kommen
Unsere Verwalter auf Fuerteventura übernehmen das Amt des Schriftführer-Verwalters für Gemeinschaften, deren Präsident in einem anderen Land lebt: Sie bereiten Haushalt, Einladungen und Protokolle vor, beauftragen dringende Reparaturen und melden sie noch am selben Tag, halten Bücher und Unterlagen für jeden Eigentümer bereit und legen dem Präsidenten nur das vor, was der Präsident unterschreiben muss. Sehen Sie sich unseren Service Verwaltung von Eigentümergemeinschaften an oder fordern Sie ein Angebot an. Hat Ihre Gemeinschaft einen Verwalter, der nicht so arbeitet, ist der Verwalterwechsel ein Beschluss der Versammlung, kein Kampf.
Häufige Fragen
Kann ein nicht ansässiger Eigentümer Präsident der Gemeinschaft sein?
Ja. Das Gesetz verlangt, dass der Präsident Eigentümer ist, und sonst nichts — keinen Wohnsitz im Gebäude, auf der Insel oder in Spanien. Weit weg zu wohnen ist ein Grund, den Sie innerhalb des Monats nach Amtsantritt dem Richter für eine Entlastung vortragen können; es schließt vom Amt nicht aus, und es ist auch keine automatische Befreiung.
Wie lange dauert das Amt, und kann ich abberufen oder wiedergewählt werden?
Ein Jahr, sofern die Satzung der Gemeinschaft keine andere Dauer festlegt. Die Versammlung kann den Präsidenten vor Ablauf des Jahres in einer eigens einberufenen außerordentlichen Sitzung abberufen, und nichts steht einer Wiederwahl entgegen. Nach Ablauf des Jahres bestellt die Gemeinschaft neu — durch Wahl oder, hilfsweise, durch Turnus oder Los.
Wird der Präsident bezahlt?
Das Gesetz sagt nichts zur Vergütung, das Amt ist also unbezahlt, sofern die Versammlung nicht eine Entschädigung beschließt, wie es manche Gemeinschaften per Beschluss tun. Tut Ihre das, behandeln Sie den Betrag als Einkommen und fragen Sie Ihren Steuerberater, wie er zu erklären ist.
Was passiert, wenn niemand Präsident sein will?
Die Bestellung ist Pflicht: Stellt sich niemand zur Wahl, entscheidet der Turnus oder das Los, und der bestimmte Eigentümer übt das Amt aus, sofern der Richter ihn nicht entlastet. Kann die Versammlung überhaupt keinen Präsidenten bestimmen, kann der Richter angerufen werden, der einen benennt; diese Benennung gilt, bis die Gemeinschaft neu bestellt.
