Drei Wochen nach der Jahresversammlung kommt ein Umschlag oder ein PDF: vier Seiten mit der Überschrift «Acta de la Junta General Ordinaria». Für einen Eigentümer, der zu Hause in Lyon war, während die Versammlung im Salon eines Hotels in Caleta de Fuste tagte, sind diese Seiten die Versammlung. Was dort als beschlossen steht, ist beschlossen, der Tag ihres Eingangs setzt zwei Uhren in Gang, und ein Fehler darin bleibt ein Fehler, wenn niemand rechtzeitig seine Berichtigung verlangt. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz widmet dem Protokoll einen einzigen Artikel, den neunzehnten, und dieser Artikel ist genauer, als die meisten Eigentümer erwarten: Er sagt, was das Protokoll enthalten muss, wer es unterschreibt und bis wann, wie es die Eigentümer erreicht und wie ein Fehler geheilt wird. Dieser Beitrag liest ihn auf dem Stand vom Oktober 2026, zusammen mit den beiden Artikeln, die das Protokoll für einen abwesenden Eigentümer wichtig machen, und mit der einen Änderung, die bisher nur ein Gesetzentwurf ist.
Eine Seite in einem Buch, das der Grundbuchführer stempelt
Das Gesetz verlangt keinen Bericht über die Versammlung. Es verlangt ein Buch: Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad — die Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden in einem Protokollbuch festgehalten, das der Grundbuchführer beglaubigt hat (Artikel 19.1). Die Regeln dieses Stempels stehen in Artikel 415 der Hypothekenverordnung. Das Buch muss necesariamente antes de su utilización beglaubigt werden — zwingend vor seiner Benutzung —, und zwar vom Grundbuchführer des Bezirks, in dem das Gebäude liegt. Es kann gebunden sein oder de hojas móviles — aus losen Blättern bestehen —, wobei jedes Blatt nummeriert ist. Ein neues Buch wird nur gestempelt, wenn die Gemeinschaft nachweist, dass das vorige voll ist, oder es als verloren erklärt. Der Grundbuchführer hat ab dem Antrag fünf Tage Zeit, es zu stempeln, fünfzehn bei triftigem Grund, und vermerkt jedes Buch auf dem Registerblatt des Gebäudes selbst.
Was das für einen Eigentümer bedeutet, ist einfach. Das Protokoll, das Sie erhalten, ist die Kopie einer Seite dieses Buches, und maßgeblich ist das Buch, nicht die E-Mail.
Was das Protokoll sagen muss
Artikel 19.2 zählt sechs Dinge auf, die jedes Protokoll mindestens angeben muss. Jedes davon kann ein Eigentümer nachprüfen, der nicht im Raum war.
| Das Protokoll muss angeben |
Was ein abwesender Eigentümer prüft |
| Datum und Ort der Versammlung |
Dass sie mit der Einladung übereinstimmen, die Sie erhalten haben |
| Wer einberufen hat und gegebenenfalls die Eigentümer, die es verlangt haben |
Dass es der Präsident war oder die Eigentümer, die die Versammlung betrieben haben |
| Ob sie ordentlich oder außerordentlich war und ob sie in erster oder zweiter Einberufung tagte |
Die erste Einberufung braucht die Mehrheit der Eigentümer und der Anteile; die zweite braucht kein Quorum |
| Alle Anwesenden mit ihren Ämtern und die vertretenen Eigentümer, jeweils mit ihrem Anteil |
Ihre eigene Wohnung: durch Ihren Bevollmächtigten vertreten, mit dem richtigen Anteil |
| Die Tagesordnung |
Dass das Beschlossene auf der Tagesordnung stand, die man Ihnen geschickt hat |
| Die Beschlüsse, mit den Namen derer, die dafür und dagegen gestimmt haben, und ihren Anteilen, wenn das für die Gültigkeit des Beschlusses von Bedeutung ist |
Ihre Stimme, vor allem eine Gegenstimme |
Zwei weitere Einträge kommen aus anderen Artikeln. Eigentümer, die bei Beginn der Versammlung im Rückstand waren, dürfen mitreden, aber nicht abstimmen, und El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — das Protokoll der Versammlung weist die Eigentümer aus, denen das Stimmrecht entzogen ist —, deren Anteile bei der Zählung außer Betracht bleiben (Artikel 15.2). Wie weit die Namen von Schuldnern über die Einladung und das Protokoll hinaus verbreitet werden dürfen, steht in unserem Beitrag über den Datenschutz in einer Gemeinschaft.
Und der Vermerk einer Gegenstimme ist mehr wert, als es aussieht. Nur drei Gruppen von Eigentümern können einen Beschluss vor Gericht bringen: die Abwesenden, die zu Unrecht vom Stimmrecht Ausgeschlossenen und jene, die hubiesen salvado su voto en la Junta — ihre Stimme in der Versammlung gewahrt haben (Artikel 18.2). Ein Eigentümer, dessen Bevollmächtigter dagegen gestimmt hat, braucht ein Protokoll, das dies sagt.
Wer es schreibt, wer es unterschreibt und bis wann
Das Protokoll ist Arbeit des Sekretärs. Wo ein professioneller Verwalter bestellt ist, ist das meist der Verwalter selbst, denn das Gesetz lässt zu, dass eine Person beide Ämter innehat (Artikel 13.6), und nennt unter den Aufgaben des Verwalters diese: Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — gegebenenfalls als Sekretär der Versammlung zu handeln und die Unterlagen der Gemeinschaft zur Verfügung der Eigentümer zu verwahren (Artikel 20.1.e). Wo niemand bestellt ist, übernimmt der Präsident beide Aufgaben (Artikel 13.5).
Die Frist ist kurz: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes — das Protokoll ist mit den Unterschriften des Präsidenten und des Sekretärs am Ende der Versammlung oder innerhalb der folgenden zehn Kalendertage zu schließen (Artikel 19.3). Aus diesem Satz und dem nächsten folgen zwei Dinge. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario — ab seiner Schließung sind die Beschlüsse vollziehbar, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht: Die Gemeinschaft kann das Beschlossene ab diesen Unterschriften umsetzen, nicht erst ab dem Tag, an dem jeder Eigentümer es liest. Und das Gesetz verlangt keine Abstimmung zur Genehmigung des Protokolls. Die alte Gewohnheit, jede Versammlung mit der «Verlesung und Genehmigung des vorigen Protokolls» zu eröffnen, ist eine Höflichkeit, keine Voraussetzung. Das Protokoll ist fertig, wenn zwei Personen es unterschrieben haben.
Wann Sie es bekommen
Das Gesetz sagt, wie das Protokoll reist, und nicht wann. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 — das Protokoll der Versammlungen wird den Eigentümern nach dem in Artikel 9 festgelegten Verfahren übermittelt (Artikel 19.3) —, und dieses Verfahren ist das für jede Mitteilung der Gemeinschaft: an die Anschrift in Spanien, die der Eigentümer dem Sekretär mitgeteilt hat, und wenn er keine mitgeteilt hat, an die Wohnung selbst. Erweist sich die Zustellung dort als unmöglich, wird die Mitteilung am Aushang der Gemeinschaft angebracht, mit einem datierten Vermerk, den der Sekretär unterschreibt und der Präsident gegenzeichnet, und sie entfaltet volle Wirkung en el plazo de tres días naturales — innerhalb von drei Kalendertagen (Artikel 9.1.h). Kein Artikel legt eine Zahl von Tagen für den Versand fest. Stattdessen hängt das Gesetz zwei Fristen an den Moment, in dem das Protokoll ankommt.
Für einen Eigentümer im Ausland ist die Folge praktisch. Eine ausländische Anschrift ist nicht die Anschrift, die das Gesetz meint, sodass das Protokoll wirksam in einer Wohnung zugestellt werden kann, die im Februar leer steht, oder am Aushang der Gemeinschaft. Die E-Mail, die viele Gemeinschaften zusätzlich schicken, ist eine Annehmlichkeit; die Zustellung, die für das Gesetz zählt, ist die an die Anschrift in Spanien. Wie man diese Anschrift wählt und wie man aus dem Ausland abstimmt, steht in unserem Leitfaden zur Jahresversammlung für Eigentümer im Ausland.
Die zwei Uhren, die mit dem Protokoll anlaufen
Für einen Eigentümer, der in der Versammlung war, zählt der Tag der Versammlung. Für einen, der nicht da war, zählt der Tag, an dem das Protokoll ankommt, und von ihm an laufen zwei Dinge.
Das erste ist das Schweigen. In den meisten Angelegenheiten werden die Stimmen abwesender Eigentümer, die ordnungsgemäß geladen und dann über den Beschluss unterrichtet wurden, als Ja-Stimmen gezählt, wenn sie dem Sekretär ihre abweichende Meinung nicht en el plazo de 30 días naturales mitteilen — innerhalb von 30 Kalendertagen —, auf einem Weg, der den Empfang belegt (Artikel 17.8). Die Regel erfasst nicht die Beschlüsse, deren Kosten nicht auf Eigentümer umgelegt werden können, die nicht dafür gestimmt haben, und auch nicht Umbauten zum privaten Nutzen eines Eigentümers.
Das zweite ist die Anfechtung. Ein abwesender Eigentümer kann einen Beschluss vor Gericht bringen, und die Frist dafür se computará a partir de la comunicación del acuerdo — wird ab der Mitteilung des Beschlusses berechnet (Artikel 18.3): drei Monate in der Regel, ein Jahr, wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Statuten verstößt. Für die Anwesenden laufen dieselben Fristen ab dem Tag der Versammlung. Wer anficht, muss mit seinen Zahlungen an die Gemeinschaft auf dem Laufenden sein oder das Geschuldete bei Gericht hinterlegen (Artikel 18.2).
| Datum |
Was geschieht |
Regel |
| 17. Oktober 2026 |
Die Versammlung stimmt ab |
Artikel 16 |
| 27. Oktober 2026 |
Letzter Tag, um das Protokoll mit beiden Unterschriften zu schließen |
Artikel 19.3 |
| 2. November 2026 |
Das Protokoll erreicht die spanische Anschrift des abwesenden Eigentümers |
Artikel 19.3 und 9.1.h |
| 2. Dezember 2026 |
Letzter Tag, an dem der Abwesende dem Sekretär seine abweichende Meinung mitteilen kann |
Artikel 17.8 |
| 17. Januar 2027 |
Letzter Tag der Anfechtung für einen Eigentümer, der anwesend war und dagegen gestimmt hat |
Artikel 18.3 |
| 2. Februar 2027 |
Letzter Tag der Anfechtung für den abwesenden Eigentümer |
Artikel 18.3 |
Die Daten sind die Worte des Gesetzes, auf einen Kalender gelegt, für einen Beschluss, der nicht gegen das Gesetz oder die Statuten verstößt. Niemand sollte planen, am letzten dieser Tage zu handeln.
Wie ein Fehler berichtigt wird
Das Gesetz rechnet mit Fehlern und gibt ihnen einen kurzen Weg. Serán subsanables los defectos o errores del acta — die Mängel oder Fehler des Protokolls sind heilbar —, sofern das Protokoll unzweideutig das Datum und den Ort der Versammlung, die anwesenden oder vertretenen Eigentümer und die gefassten Beschlüsse nennt, mit den Stimmen dafür und dagegen und den Anteilen, die sie vertreten, und sofern Präsident und Sekretär es unterschrieben haben. Die Heilung hat ihre eigene Frist: Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación — die Berichtigung muss vor der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen, die sie bestätigen muss (Artikel 19.3). In der Praxis sind das drei Schritte.
- Schreiben Sie dem Sekretär. Sagen Sie, welche Zeile falsch ist und was dort stehen sollte: ein Anteil, ein Name unter den Vertretenen, eine als Ja vermerkte Stimme, die ein Nein war, eine Zahl im Haushalt. Tun Sie es auf einem Weg, der einen Nachweis hinterlässt, und bald: Nichts im Gesetz hält die dreißig Tage oder die Anfechtungsfrist an, während über eine Berichtigung gesprochen wird.
- Verlangen Sie die berichtigte Seite. Präsident und Sekretär nehmen die Berichtigung vor; bitten Sie um eine Kopie der Seite, wie sie jetzt im Buch steht.
- Suchen Sie sie auf der nächsten Tagesordnung. Die folgende Versammlung muss die Berichtigung bestätigen, sie sollte also als eigener Punkt erscheinen.
Nicht auf diesem Weg heilbar ist ein Protokoll, das das Wesentliche nicht nennt oder nicht unterschrieben ist, und auch kein Fehler, den Präsident und Sekretär nicht als solchen anerkennen. Dort ist das Mittel die Anfechtung nach Artikel 18, innerhalb ihrer drei Monate oder ihres Jahres.
Wozu das Protokoll später dient
Das Protokoll arbeitet lange nach der Versammlung weiter. Um unbezahlte Umlagen im schnellen Mahnverfahren einzufordern, muss die Gemeinschaft un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda beifügen — eine Bescheinigung über den Beschluss, der die Schuld feststellt —, ausgestellt vom Sekretär mit der Gegenzeichnung des Präsidenten (Artikel 21.3), und diesen Beschluss gibt es, weil das Protokoll ihn festhält; wie die Forderung abläuft, steht in unserem Beitrag über unbezahlte Gemeinschaftsgebühren. Für die Aufbewahrung des Buches setzt das Gesetz keine Frist: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios — der Sekretär verwahrt die Protokollbücher der Eigentümerversammlung —, und er muss außerdem fünf Jahre lang die Einladungen, Mitteilungen, Vollmachten und sonstigen wichtigen Unterlagen der Versammlungen aufbewahren (Artikel 19.4). Und weil die Unterlagen zur Verfügung der Eigentümer verwahrt werden, kann ein Eigentümer verlangen, das Buch und die Papiere einer Versammlung einzusehen, nicht nur die Kopie, die man ihm geschickt hat.
Das digitale Buch, das noch nicht Gesetz ist
Alles Bisherige ist Papier, oder zumindest ein Buch mit dem Stempel eines Grundbuchführers. Ein Gesetzentwurf im Kongress würde einen Satz des Gesetzes ändern. Er fügt Artikel 19.1 hinzu: El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública — das Protokollbuch kann in elektronischem Format und auf elektronischem Träger geführt werden, nach dem Muster, das durch Beschluss der Direktion gebilligt wird, die die Register beaufsichtigt. Der Kongress hat im Mai 2026 beschlossen, den Entwurf in Beratung zu nehmen, und Anfang Oktober 2026 lag er noch im Justizausschuss, mit offener Frist für Änderungsanträge. Solange er nicht im Staatsanzeiger veröffentlicht ist, ist das gestempelte Buch das einzige, das das Gesetz kennt. Der Rest dieses Entwurfs und seine Geschichte stehen in unserem Beitrag über Versammlungen per Video.
Eine Leseliste für den Eigentümer, der nicht da war
- Der Tag des Eingangs. Notieren Sie das Datum, an dem das Protokoll Ihre Anschrift in Spanien erreicht hat: Beide Uhren laufen von da an.
- Ihre eigene Zeile. Anwesend, vertreten oder abwesend, mit dem richtigen Namen und dem richtigen Anteil.
- Ihre Stimme. Hat Ihr Bevollmächtigter dagegen gestimmt, sollte das Protokoll es mit Namen sagen.
- Das Geld. Der Haushalt, die Umlagen und jede Sonderumlage: Beträge, Termine und wer zahlt.
- Die Schuldner. Ob Sie als Schuldner erscheinen und ob das stimmt.
- Die Unterschriften. Präsident und Sekretär, und ein Datum der Schließung innerhalb von zehn Tagen nach der Versammlung.
Was wir in den Gemeinschaften tun, die wir verwalten
In den Gebäuden, die wir in Corralejo, Caleta de Fuste und im Süden betreuen, wird das Protokoll innerhalb der zehn Tage, die das Gesetz gibt, mit beiden Unterschriften geschlossen und nach dem Verfahren des Artikels 9 an die Zustellanschrift jedes Eigentümers geschickt. Es steht außerdem in unserem Eigentümerportal, wo die Einladung, ihr Vollmachtsformular und alle anderen Unterlagen der Gemeinschaft unter einem einzigen Zugang liegen, sodass ein Eigentümer im Ausland es lesen kann, ohne darauf zu warten, dass jemand den Briefkasten leert. Ein Antrag auf Berichtigung wird der nächsten Versammlung zur Bestätigung vorgelegt, wie das Gesetz es verlangt. Eigentümer, die ihre Gemeinschaft so geführt sehen möchten, können lesen, was wir für Eigentümer tun, die im Ausland leben, und ein Angebot anfordern.
Häufige Fragen
Muss das Protokoll in der nächsten Versammlung genehmigt werden?
Nein. Das Gesetz schließt es mit den Unterschriften des Präsidenten und des Sekretärs, am Ende der Versammlung oder innerhalb der folgenden zehn Kalendertage, und die Beschlüsse sind ab dieser Schließung vollziehbar. Die nächste Versammlung stimmt über das Protokoll nur ab, wenn eine Berichtigung vorgenommen wurde und bestätigt werden muss.
Wie lange hat die Gemeinschaft Zeit, mir das Protokoll zu schicken?
Das Gesetz nennt keine Zahl von Tagen. Es sagt, dass es nach demselben Verfahren wie jede Mitteilung übermittelt wird, an Ihre Anschrift in Spanien oder, wenn es keine gibt, an die Wohnung. Was es festlegt, ist das, was ab seinem Eingang läuft, wenn Sie abwesend waren: dreißig Kalendertage, um dem Sekretär Ihre abweichende Meinung mitzuteilen, und die Frist, einen Beschluss vor Gericht anzufechten.
Ich war nicht in der Versammlung und bin mit einem Beschluss nicht einverstanden. Was tue ich?
Schreiben Sie dem Sekretär innerhalb von dreißig Kalendertagen nach Erhalt des Protokolls, auf einem Weg, der den Empfang belegt; sonst wird Ihre Stimme in den meisten Angelegenheiten als Ja gezählt. Wenn Sie wollen, dass der Beschluss aufgehoben wird, hat die gerichtliche Anfechtung ihre eigene Frist, drei Monate ab der Mitteilung in der Regel und ein Jahr, wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Statuten verstößt, und Sie müssen mit Ihren Umlagen auf dem Laufenden sein oder sie bei Gericht hinterlegen.
Das Protokoll gibt meine Stimme falsch wieder. Lässt sich das berichtigen?
Ja, wenn das Protokoll unterschrieben ist und das Wesentliche nennt: Das Gesetz lässt zu, dass seine Fehler vor der nächsten Versammlung berichtigt werden, die die Berichtigung bestätigen muss. Bitten Sie den Sekretär schriftlich darum. Wird die Berichtigung abgelehnt und ändert der Fehler das Ergebnis, bleibt die gerichtliche Anfechtung, innerhalb ihrer Frist.
