Tres semanas después de la junta anual llega un sobre, o un PDF: cuatro páginas con el encabezado «Acta de la Junta General Ordinaria». Para un propietario que estaba en su casa de Lyon mientras la junta se reunía en el salón de un hotel de Caleta de Fuste, esas páginas son la junta. Lo que dicen que se acordó es lo que se acordó, el día en que llegan pone en marcha dos relojes, y un error en ellas sigue siendo un error salvo que alguien pida a tiempo que se corrija. La Ley de Propiedad Horizontal dedica al acta un solo artículo, el diecinueve, y ese artículo es más preciso de lo que la mayoría de los propietarios espera: dice qué debe contener el acta, quién la firma y hasta cuándo, cómo llega a los propietarios y cómo se subsana un error. Esta pieza lo lee tal como está en octubre de 2026, junto con los dos artículos que hacen que el acta importe al propietario ausente y con el único cambio que todavía es solo una proposición de ley.
Una página de un libro que sella el Registrador de la Propiedad
La Ley no pide un resumen de la reunión. Pide un libro: Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad (artículo 19.1). Las reglas de esa diligencia están en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. El libro tiene que diligenciarse necesariamente antes de su utilización, por el registrador del distrito en que radica el edificio. Puede ser encuadernado o de hojas móviles, con todas las hojas numeradas. Solo se diligencia un libro nuevo cuando la comunidad acredita que el anterior está completo, o declara que se ha perdido. El registrador tiene cinco días desde la solicitud para diligenciarlo, quince si hay justa causa, y deja nota de cada libro en el folio registral del propio edificio.
Lo que eso significa para un propietario es sencillo. El acta que usted recibe es la copia de una página de ese libro, y el documento que vale es el libro, no el correo electrónico.
Lo que el acta debe decir
El artículo 19.2 enumera seis cosas que toda acta debe expresar, como mínimo. Cada una de ellas es algo que puede comprobar un propietario que no estuvo en la sala.
| El acta debe expresar |
Lo que comprueba el propietario ausente |
| La fecha y el lugar de la reunión |
Que coinciden con la convocatoria que recibió |
| Quién la convocó y, en su caso, los propietarios que la promovieron |
Que fue el presidente, o los propietarios que promovieron la reunión |
| Si fue ordinaria o extraordinaria, y si se celebró en primera o en segunda convocatoria |
La primera convocatoria exige mayoría de propietarios y de cuotas; la segunda no exige quórum |
| Todos los asistentes, con sus cargos, y los propietarios representados, cada uno con su cuota |
Su propio piso: representado por su apoderado, con la cuota correcta |
| El orden del día |
Que lo votado estaba en el orden del día que le enviaron |
| Los acuerdos, con los nombres de quienes votaron a favor y en contra y sus cuotas, cuando eso sea relevante para la validez del acuerdo |
Su voto, sobre todo un voto en contra |
Otras dos menciones vienen de otros artículos. Los propietarios que no estaban al corriente al empezar la junta pueden intervenir pero no votar, y la Ley añade: El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto; sus cuotas quedan fuera del cómputo (artículo 15.2). Hasta dónde pueden circular los nombres de los deudores más allá de la convocatoria y del acta está en nuestra pieza sobre la protección de datos en una comunidad.
Y la constancia de un voto en contra vale más de lo que parece. Solo tres grupos de propietarios pueden llevar un acuerdo a los tribunales: los ausentes, los privados indebidamente de su voto y los que hubiesen salvado su voto en la Junta (artículo 18.2). El propietario cuyo apoderado votó en contra necesita que el acta lo diga.
Quién la redacta, quién la firma y hasta cuándo
El acta es trabajo del secretario. Donde hay un administrador profesional suele ser el propio administrador, porque la Ley permite que una misma persona reúna los dos cargos (artículo 13.6) y enumera entre las funciones del administrador esta: Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad (artículo 20.1.e). Donde no se nombra a nadie, el presidente hace las dos funciones (artículo 13.5).
El plazo es corto: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (artículo 19.3). De esa frase y de la siguiente salen dos cosas. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario: la comunidad puede ejecutar lo votado desde esas firmas, no desde el día en que cada propietario lo lee. Y la Ley no pide ninguna votación para aprobar el acta. La vieja costumbre de abrir cada junta con la «lectura y aprobación del acta anterior» es una cortesía, no un requisito. El acta está completa cuando la han firmado dos personas.
Cuándo la recibe
La Ley dice cómo viaja el acta y no cuándo. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 (artículo 19.3), y ese procedimiento es el de todas las notificaciones de la comunidad: al domicilio en España que el propietario haya comunicado al secretario y, si no comunicó ninguno, al propio piso. Si allí resulta imposible entregarla, la comunicación se coloca en el tablón de la comunidad con una diligencia fechada, firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente, y produce plenos efectos en el plazo de tres días naturales (artículo 9.1.h). Ningún artículo fija un número de días para el envío. Lo que hace la Ley es colgar dos plazos del momento en que el acta llega.
Para un propietario que vive fuera la consecuencia es práctica. Un domicilio en el extranjero no es el domicilio al que se refiere la Ley, de modo que el acta puede notificarse válidamente en un piso que está vacío en febrero, o en el tablón de la comunidad. El correo electrónico que muchas comunidades envían además es una comodidad; la entrega que cuenta para la Ley es la del domicilio en España. Cómo elegir ese domicilio, y cómo votar desde fuera, está en nuestra guía sobre la junta anual para propietarios en el extranjero.
Los dos relojes que arrancan con el acta
Para el propietario que estuvo en la junta, el día que cuenta es el de la junta. Para el que no estuvo, es el día en que llega el acta, y desde él corren dos cosas.
La primera es el silencio. En la mayoría de los asuntos, los votos de los propietarios ausentes que fueron debidamente citados y después informados del acuerdo se computan como votos favorables si no manifiestan su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales, por un medio que deje constancia de la recepción (artículo 17.8). La regla no alcanza a los acuerdos cuyo coste no puede repercutirse a quienes no los votaron, ni a las reformas hechas para el aprovechamiento privativo de un propietario.
La segunda es la impugnación. El propietario ausente puede llevar un acuerdo a los tribunales, y el plazo para hacerlo se computará a partir de la comunicación del acuerdo (artículo 18.3): tres meses como regla, un año cuando el acuerdo es contrario a la Ley o a los estatutos. Para quienes asistieron, los mismos plazos corren desde el día de la junta. Quien impugna tiene que estar al corriente con la comunidad o consignar judicialmente lo que debe (artículo 18.2).
| Fecha |
Qué ocurre |
Regla |
| 17 de octubre de 2026 |
La junta vota |
Artículo 16 |
| 27 de octubre de 2026 |
Último día para cerrar el acta con las dos firmas |
Artículo 19.3 |
| 2 de noviembre de 2026 |
El acta llega al domicilio en España del propietario ausente |
Artículos 19.3 y 9.1.h |
| 2 de diciembre de 2026 |
Último día para que el ausente comunique su discrepancia al secretario |
Artículo 17.8 |
| 17 de enero de 2027 |
Último día para impugnar para el propietario que asistió y votó en contra |
Artículo 18.3 |
| 2 de febrero de 2027 |
Último día para impugnar para el propietario ausente |
Artículo 18.3 |
Las fechas son las palabras de la Ley puestas en un calendario, para un acuerdo que no sea contrario a la Ley ni a los estatutos. Nadie debería planear actuar el último de esos días.
Cómo se corrige un error
La Ley cuenta con los errores y les da un camino corto. Serán subsanables los defectos o errores del acta, siempre que el acta exprese inequívocamente la fecha y el lugar de la reunión, los propietarios presentes o representados y los acuerdos adoptados, con los votos a favor y en contra y las cuotas que representan, y que la hayan firmado el presidente y el secretario. La subsanación tiene su propio plazo: Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación (artículo 19.3). En la práctica son tres pasos.
- Escriba al secretario. Diga qué línea está mal y qué debería decir: una cuota, un nombre entre los representados, un voto que consta a favor y fue en contra, una cifra del presupuesto. Hágalo por un medio que deje constancia, y pronto: nada en la Ley detiene los treinta días ni el plazo de impugnación mientras se discute una corrección.
- Pida la página corregida. El presidente y el secretario hacen la corrección; pida una copia de la página tal como queda en el libro.
- Búsquela en el siguiente orden del día. La junta siguiente tiene que ratificar la subsanación, así que debe figurar como un punto propio.
Lo que no puede subsanarse así es un acta que no expresa lo esencial o que no está firmada, ni un error que el presidente y el secretario no aceptan como tal. Ahí el remedio es la impugnación del artículo 18, dentro de sus tres meses o de su año.
Para qué sirve el acta después
El acta sigue trabajando mucho después de la junta. Para reclamar cuotas impagadas por el procedimiento monitorio, la comunidad tiene que acompañar un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, emitido por el secretario con el visto bueno del presidente (artículo 21.3), y ese acuerdo existe porque el acta lo recoge; cómo funciona la reclamación está en nuestra pieza sobre las cuotas impagadas. La Ley no pone plazo a la conservación del libro: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, y debe conservar además durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (artículo 19.4). Y como la documentación se custodia a disposición de los propietarios, un propietario puede pedir ver el libro y los papeles de una junta, no solo la copia que se le envió.
El libro digital que todavía no es ley
Todo lo anterior es papel, o al menos un libro con el sello de un registrador. Una proposición de ley en el Congreso cambiaría una frase de la Ley. Añade al artículo 19.1 esto: El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. El Congreso acordó tomarla en consideración en mayo de 2026, y a comienzos de octubre de 2026 seguía en la Comisión de Justicia con el plazo de enmiendas abierto. Mientras no se publique en el Boletín Oficial del Estado, el libro sellado es el único que la Ley conoce. El resto de esa proposición, y su historia, está en nuestra pieza sobre las juntas por videoconferencia.
Una lista de lectura para el propietario que no estuvo
- El día en que llegó. Anote la fecha en que el acta llegó a su domicilio en España: los dos relojes corren desde ella.
- Su propia línea. Presente, representado o ausente, con el nombre correcto y la cuota correcta.
- Su voto. Si su apoderado votó en contra, el acta debe decirlo con su nombre.
- El dinero. El presupuesto, las cuotas y cualquier derrama: importes, fechas y quién paga.
- Los deudores. Si usted figura como deudor, y si es verdad.
- Las firmas. Presidente y secretario, y una fecha de cierre dentro de los diez días siguientes a la junta.
Lo que hacemos en las comunidades que administramos
En los edificios que gestionamos en Corralejo, Caleta de Fuste y el sur, el acta se cierra con las dos firmas dentro de los diez días que da la Ley y se envía al domicilio de notificaciones de cada propietario por el procedimiento del artículo 9. Está también en nuestro portal del propietario, donde la convocatoria, su modelo de delegación y todos los demás documentos de la comunidad se guardan bajo un único acceso, de modo que un propietario en el extranjero puede leerla sin esperar a que alguien vacíe el buzón. Una petición de corrección se lleva a la junta siguiente para su ratificación, como exige la Ley. Los propietarios que quieran que su comunidad se lleve así pueden leer lo que hacemos para los propietarios que viven fuera y pedir un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Hay que aprobar el acta en la junta siguiente?
No. La Ley la cierra con las firmas del presidente y del secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y los acuerdos son ejecutivos desde ese cierre. La junta siguiente solo vota sobre el acta cuando se ha hecho una corrección y hay que ratificarla.
¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para enviarme el acta?
La Ley no fija ningún número de días. Dice que se remite por el mismo procedimiento que cualquier notificación, a su domicilio en España o, en su defecto, al piso. Lo que sí fija es lo que corre desde su llegada si usted estuvo ausente: treinta días naturales para decir al secretario que no está de acuerdo, y el plazo para impugnar un acuerdo ante los tribunales.
No estuve en la junta y no estoy de acuerdo con un acuerdo. ¿Qué hago?
Escriba al secretario dentro de los treinta días naturales siguientes a la recepción del acta, por un medio que deje constancia de la recepción; de lo contrario, en la mayoría de los asuntos, su voto se computa a favor. Si quiere que el acuerdo se anule, la impugnación judicial tiene su propio plazo, tres meses desde la comunicación como regla y un año si el acuerdo es contrario a la Ley o a los estatutos, y tiene que estar al corriente de sus cuotas o consignarlas judicialmente.
El acta recoge mal mi voto. ¿Se puede corregir?
Sí, si el acta está firmada y expresa lo esencial: la Ley permite subsanar sus errores antes de la junta siguiente, que debe ratificar la subsanación. Pídalo por escrito al secretario. Si la corrección se rechaza y el error cambia el resultado, lo que queda es la impugnación judicial, dentro de su plazo.
