El ascensor es la única máquina del edificio que todos los propietarios usan y en la que nadie piensa hasta el día en que se para. Desde el 1 de julio de 2024 un nuevo conjunto de normas decide cada cuánto se inspecciona, qué puede escribir el inspector y qué mejoras debe recibir un ascensor antiguo en plazos fijos — y para una comunidad de propietarios en Fuerteventura, donde la mayoría de los bloques se levantaron entre los ochenta y principios de los dos mil, la primera inspección con las reglas nuevas es el momento en que aparece la factura. Este artículo expone qué exige el reglamento a la comunidad como titular del ascensor, el calendario de inspecciones, los plazos que siguen a un defecto, la lista de mejoras obligatorias con sus tiempos y cómo se decide y se reparte la derrama resultante.
La foto del edificio entero — la ITE, el calendario de certificados, el fondo de reserva — está en nuestro artículo sobre la salud del edificio en Fuerteventura. Este trata del ascensor.
La norma: el RD 355/2024 y la ITC AEM 1
El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprobó la instrucción técnica ITC AEM 1 «Ascensores», en vigor desde el 1 de julio de 2024. Regula la puesta en servicio, la modificación, el mantenimiento y la inspección de todos los ascensores de España, y añade algo que la instrucción anterior no tenía: el anexo VII, una lista de medidas mínimas de seguridad que los ascensores existentes deben incorporar en plazos fijados. Los ascensores puestos en servicio antes de esa fecha conservan las reglas esenciales de seguridad con las que se fabricaron, pero las normas de mantenimiento, inspección y modificación de la nueva instrucción se les aplican desde el primer día, y también el anexo VII.
En una comunidad de propietarios el titular del ascensor — el propietario, en el vocabulario del reglamento — es la propia comunidad, y sus obligaciones las cumplen el presidente y el administrador. Están en el artículo 4, y son más concretas de lo que la mayoría de las juntas cree.
Lo que la comunidad debe cada año
- Un contrato de mantenimiento, siempre. El ascensor solo puede usarse mientras esté en vigor un contrato con una empresa conservadora habilitada (art. 4.1). La empresa mantiene un plan de mantenimiento del ascensor y entrega un registro escrito de cada visita en diez días (arts. 5.3 y 5.5).
- Visitas mensuales. En un ascensor residencial ordinario la empresa conservadora debe visitar cada mes, con no menos de veinte ni más de cuarenta y cinco días entre visitas. Solo los ascensores unifamiliares y los pequeños ascensores modernos — con marcado CE, hasta tres paradas, que sirvan como máximo a veinte viviendas — pueden ir a ritmo cuatrimestral (art. 5.4).
- Un deber de veinticuatro horas. Los accidentes se comunican a la empresa conservadora de inmediato; las anomalías, deficiencias o abandonos en veinticuatro horas (art. 4.3). Cuando la empresa avisa por escrito de que un componente debe repararse o sustituirse, la comunidad actúa en el plazo que la empresa fija — o pide que el ascensor quede fuera de servicio; si discrepa del diagnóstico, puede encargar la comprobación a un organismo de control (art. 4.4).
- La inspección la contrata la comunidad, nunca la empresa conservadora. La inspección periódica la contrata el titular con un organismo de control independiente (OCA), y el reglamento prohíbe que la contrate la empresa conservadora (art. 4.5). Esta, sin embargo, debe notificar a la comunidad la fecha límite con al menos tres meses de antelación (art. 7.6) — y si la fecha pasa sin inspección, debe dejar el ascensor fuera de servicio en veinticuatro horas y comunicarlo al servicio de industria del Gobierno de Canarias (art. 7.7).
- El expediente. La comunidad conserva el registro de puesta en servicio, la declaración CE o UE si existe, la ficha técnica, el manual de funcionamiento, el registro de mantenimiento, el contrato y todos los certificados de inspección, a disposición de la administración autonómica (art. 4.8). Cuando cambia la empresa conservadora, la saliente entrega el registro a la entrante — y la entrante debe presentar una inspección realizada en los treinta días anteriores al nuevo contrato (arts. 4.1 y 7.11).
- Parar el ascensor a propósito. Una comunidad que deja un ascensor fuera de servicio temporalmente lo comunica a la comunidad autónoma con un certificado de la empresa conservadora; solo una empresa conservadora puede volver a ponerlo en marcha, una parada de más de tres meses exige una revisión con el alcance de la anual, y si una fecha de inspección venció durante la parada, antes de reanudar hace falta una inspección favorable (art. 4.7).
El calendario de inspecciones
El artículo 11.4 fija la periodicidad mínima de la inspección según el tipo de edificio:
- Cada dos años en edificios de uso industrial o lugares de pública concurrencia — hoteles, hostales, restaurantes, bares, oficinas y comercios a partir de ciertas ocupaciones, aparcamientos de más de cinco vehículos.
- Cada cuatro años en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas.
- Cada seis años en todos los demás.
La mayoría de los bloques que administramos — de veinte a sesenta apartamentos en cuatro o cinco plantas en Corralejo, Caleta de Fuste o Costa Calma — caen en la banda de cuatro años. Un complejo turístico con recepción y uso hotelero autorizado cae en la de dos; un pequeño edificio residencial de tres plantas y doce viviendas, en la de seis. El reglamento añade una frase útil para los edificios mixtos: una consulta médica o un despacho de abogados en un bloque por lo demás residencial no lo convierte en lugar de pública concurrencia — decide el uso principal.
Lo que puede escribir el inspector
La inspección la realiza una OCA acreditada conforme al protocolo UNE 192008, y su certificado llega a la comunidad autónoma, a la comunidad de propietarios y a la empresa conservadora en quince días (art. 11.10). Cada defecto se califica (art. 11.8), y la calificación fija el reloj (art. 11.9):
- Favorable sin defectos. Una etiqueta verde dentro de la cabina. Nada que hacer hasta el siguiente ciclo.
- Favorable con defectos leves. Deben subsanarse en seis meses desde su detección y certificarse por la empresa conservadora ante la OCA. Un defecto leve encontrado otra vez en la siguiente inspección es un defecto reiterado y puede ser sancionado por la comunidad autónoma.
- Desfavorable con defectos graves. El inspector fija un plazo según la importancia del defecto — nunca más de seis meses — y vuelve el día hábil siguiente a su vencimiento, o en treinta días desde el aviso de la comunidad de que la obra está hecha. Un segundo resultado desfavorable, o una segunda visita que la comunidad o la empresa conservadora frustren, va a la comunidad autónoma, que ordena la paralización. Mientras tanto la cabina lleva una etiqueta «CONDICIONADA».
- Desfavorable con defectos muy graves. La empresa conservadora presente deja el ascensor fuera de servicio en el acto; permanece parado hasta que se subsane el defecto y una inspección completa nueva por la misma OCA sea favorable, sin que se concedan nuevos plazos. Las etiquetas van en la cabina y en la puerta de la planta baja.
Una línea del artículo 11.8 importa más que ninguna para los ascensores antiguos: no ejecutar una medida del anexo VII en su plazo es, por sí mismo, un defecto grave. Las mejoras que siguen no son recomendaciones; desde el día en que vence su plazo convierten una inspección favorable en desfavorable.
Anexo VII: las mejoras y sus plazos
El anexo VII se aplica a todo ascensor que no tenga una declaración de conformidad con la Directiva de ascensores de 2014 o con las normas de máquinas — en la práctica, todo lo instalado antes de 2016, que es la mayor parte del parque de la isla —, y cada medida tiene su propio detonante y su plazo:
- Precisión de nivelación. Tras un accidente por falta de nivelación, o cuando se cambia el grupo tractor, el ascensor debe alcanzar una precisión de parada de ± 10 mm y de nivelación de ± 20 mm en seis meses; un ascensor eléctrico de una velocidad medido fuera de esos valores en una inspección periódica tiene un año — la respuesta práctica es un variador de frecuencia.
- Protección de puertas. Los ascensores con puertas automáticas deben tener un dispositivo de protección que cubra la apertura desde 25 mm hasta 1.600 mm sobre la pisadera — una cortina fotoeléctrica — en el plazo de un año desde la primera inspección que registre su ausencia (seis meses tras un accidente), cuando sea técnicamente viable y más barato que sustituir las puertas.
- Protección contra movimientos incontrolados. Exigible el día en que se cambian a la vez el grupo tractor y la maniobra.
- Comunicación bidireccional. Toda cabina sin un dispositivo bidireccional que permita a un usuario atrapado pedir auxilio en cualquier momento a un centro de rescate debe recibir uno, accesible a personas con discapacidad, en el plazo de un año desde la primera inspección que registre su ausencia.
- Guías. Las guías cilíndricas, de raíl o de madera con paracaídas antiguo tienen que desaparecer. Para los ascensores instalados desde el 1 de abril de 1967 el plazo es de diez años desde la primera inspección que las registre; para los anteriores a 1967, tres años si son de madera o cilíndricas huecas y seis u ocho en el resto.
- Control de carga. Un ascensor sin dispositivo contra la sobrecarga recibe uno en el plazo de un año desde la primera inspección que registre su ausencia, cuando sea posible sin sustituir el cuadro de maniobra.
- Guiado del contrapeso conforme a la norma EN 81-20, con la misma escalera de tres a diez años que las guías.
- Las medidas de 2005 que ya eran obligatorias — interruptor de parada, iluminación y toma de corriente en el foso; el faldón bajo la pisadera; puertas de cabina con indicador de posición; luz y alarma de emergencia; protección de poleas; contacto de aflojamiento de cable; doble contactor; barandilla en el techo cuando el hueco supera 30 cm; eliminación del amianto de los frenos al sustituirlos; bomba manual en los equipos hidráulicos nuevos — siguen debiéndose en todo ascensor existente.
Sustituir las guías, la máquina o la maniobra cuenta como modificación importante según el artículo 9: la ejecuta la empresa conservadora con el ascensor fuera de servicio y su conformidad se certifica a través de un organismo de control (art. 10). Existen dos válvulas de escape. Cuando una medida es técnicamente imposible, la comunidad puede pedir al servicio de industria del Gobierno de Canarias la exoneración, con un informe favorable de la OCA y medidas alternativas equivalentes (disposición transitoria 1.2). Y la instrucción no tiene un detonante de coste propio: lo que tiene es el plazo, y el plazo empieza en la primera inspección que anota el defecto — lo que, para un ascensor de ciclo cuatrienal inspeccionado en 2025 o 2026, significa que las medidas de un año vencen en 2026 o 2027 y las de diez años hacia 2036.
La factura, y cómo la reparte la comunidad
Una mejora del ascensor exigida por un certificado de inspección es una obra de conservación en el sentido del artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal: obligatoria, sin necesidad de acuerdo de la junta, y pagada por todos los propietarios según su cuota (art. 10.2). El papel de la junta es el que le da el artículo 14.c — aprobar el presupuesto y su ejecución — y, según el artículo 10.2.a, repartir la derrama y fijar sus plazos de pago. El fondo de reserva, que el artículo 9.1.f mantiene en no menos del 10 % del último presupuesto ordinario precisamente para obras de conservación y reparación, es la primera fuente; la derrama cubre el resto, y nuestro artículo sobre cuotas y derramas explica cómo se emite y se cobra una derrama, también a los propietarios que viven fuera. Todo lo que exceda la lista obligatoria — una cabina nueva, una conversión sin cuarto de máquinas, un segundo ascensor — es una mejora del artículo 17 y sí necesita la mayoría de la junta.
Las ayudas públicas siguen la misma línea. El programa de accesibilidad del plan estatal de vivienda financia instalar un ascensor en un edificio que no lo tiene, o hacer accesible uno existente, con los topes que expusimos en nuestro artículo sobre obras de accesibilidad; no financia la mejora de seguridad de un ascensor existente como tal, y la última convocatoria de accesibilidad del Gobierno de Canarias se cerró en 2024. Una comunidad debe presupuestar el anexo VII con su propio fondo y su derrama, y tratar cualquier subvención como un extra.
Un ejemplo resuelto. Un bloque en Caleta de Fuste, veinticuatro apartamentos en cinco plantas, un ascensor instalado en 1996 — sin marcado CE, ciclo de inspección de cuatro años. Su primera inspección con la nueva instrucción, en la primavera de 2026, registra cuatro ausencias: comunicación bidireccional, cortina de puertas, control de carga y nivelación fuera de tolerancia en una máquina de una velocidad; también registra las guías cilíndricas originales. El certificado es favorable, las cuatro ausencias llevan plazo de un año, las guías de diez. El presupuesto de la empresa conservadora para las cuatro medidas de un año asciende a 7.200 €: en nuestros edificios el dispositivo de comunicación y la cortina son trabajos de tres cifras cada uno; el variador y el control de carga, la parte mayor. El fondo de reserva tiene 4.000 €; la junta aprueba el presupuesto, toma 3.000 € del fondo y emite una derrama de 4.200 € — 175 € por apartamento a cuotas iguales, en dos plazos antes del aniversario de la inspección. Las guías, un trabajo de cinco cifras, entran en el plan a diez años como provisión anual, para que ninguna junta de 2035 tenga que votar una derrama de ese tamaño de golpe.
Dónde entramos nosotros
En las comunidades que administramos llevamos el expediente del ascensor, contratamos la inspección con una OCA independiente en cuanto llega el aviso de tres meses de la empresa conservadora, contrastamos cada certificado con el anexo VII y ponemos cada plazo en el calendario, pedimos presupuestos comparados para las mejoras y llevamos a la junta el presupuesto y la derrama con la situación del fondo de reserva ya calculada. Vea nuestros servicios de mantenimiento de comunidades y obras y subvenciones, o pida un presupuesto para su comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto hay que inspeccionar nuestro ascensor con las nuevas normas?
Cada dos años en un edificio de pública concurrencia como un hotel o un edificio de oficinas; cada cuatro en un edificio de más de veinte viviendas o más de cuatro plantas servidas; cada seis en los demás. La comunidad contrata la inspección con un organismo de control independiente — la empresa conservadora no puede — tras el aviso de tres meses que la empresa conservadora debe dar.
¿Qué pasa si vence el plazo de la inspección?
La empresa conservadora debe dejar el ascensor fuera de servicio en veinticuatro horas y comunicarlo al servicio de industria del Gobierno de Canarias. El ascensor sigue parado hasta una inspección favorable, y la comunidad puede ser sancionada según la Ley de Industria.
¿Las mejoras del anexo VII son de verdad obligatorias?
Sí. Cada medida tiene un plazo contado desde la primera inspección que registra su ausencia — un año para el dispositivo de comunicación, la cortina de puertas, el control de carga y la nivelación en ascensores de una velocidad; de tres a diez años para las guías y el guiado del contrapeso según la edad del ascensor. Incumplir un plazo se califica por sí mismo como defecto grave, lo que hace desfavorable la siguiente inspección. Cuando una medida es técnicamente imposible, la comunidad puede pedir la exoneración a la comunidad autónoma con un informe favorable del organismo de control.
¿Tiene que votar la junta las obras, y quién paga?
No hace falta votar las obras que exige un certificado de inspección: son obras de conservación del artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, obligatorias y pagadas por todos los propietarios según su cuota. La junta aprueba el presupuesto y decide cómo se fracciona la derrama; el fondo de reserva puede pagar una parte. Solo las mejoras más allá de la lista obligatoria — una cabina nueva, un segundo ascensor — necesitan las mayorías del artículo 17.
