Ferienvermietung in einer Eigentümergemeinschaft auf Fuerteventura: das kanarische Gesetz, die Registriernummer nach dem Obersten Gerichtshof und was die Versammlung beschließen kann

Vierzig Wohnungen in Corralejo, elf davon seit Jahren an Touristen vermietet. Ein neuer Eigentümer im dritten Stock möchte daraus zwölf machen. Die Bewohner wünschen sich einen ruhigeren Aufzug und einen Pool mit weniger Koffern am Rand, und der Präsident hat zwei Dinge in der Presse gelesen: dass der Oberste Gerichtshof „das Register“ aufgehoben hat und dass das kanarische Gesetz „fünf Jahre gibt“. Beides stimmt, und keines von beiden beantwortet die Frage, die der Versammlung gleich gestellt wird. An der Tür dieses Gebäudes treffen drei Regelwerke aufeinander: das kanarische Gesetz, das entscheidet, ob eine Wohnung überhaupt an Touristen vermietet werden darf, die Registriernummer, die in die Anzeige gehört, und das Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal), das sagt, was die Eigentümerversammlung beschließen kann. Zwei davon haben sich 2026 bewegt, und das dritte hatte sich im Jahr davor geändert. Dieser Beitrag zeigt, wo jedes von ihnen am 4. Oktober 2026 steht: für den Eigentümer, der schon vermietet, für den, der anfangen möchte, und für den Vorstand. Zitate stehen auf Spanisch, mit der Lesart auf Deutsch.

Eine neue Ferienvermietung beginnt im Rathaus

Das kanarische Gesetz über die touristische Nutzung von Wohnungen (Ley 6/2025) ist seit dem 13. Dezember 2025 in Kraft. Danach beginnt eine Ferienvermietung mit einer verantwortlichen Erklärung (declaración responsable), die beim Cabildo der Insel eingereicht wird, und die Erklärung ist nur so gut wie die Unterlagen dahinter. Eine davon entscheidet fast alles: eine Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate, eine Planungsbescheinigung, die zeigt, dass die Planung der Gemeinde die touristische Beherbergung in genau dieser Wohnung ausdrücklich zulässt (Artikel 7.7).

Die Planung kann das nicht frei zulassen. In der Regel gilt: Die Zulassung der touristischen Nutzung deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, muss mindestens 90 Prozent der Wohnbaufläche vorbehalten, und zwar für Wohnungen, die nicht an Touristen vermietet werden (Artikel 4.1), und die Wohnungen, die sie öffnet, deben tener una antigüedad mínima de diez años, müssen mindestens zehn Jahre alt sein, sofern die Planung selbst diese Frist nicht verkürzt (Artikel 5.1). Wo die Planung es nicht zulässt, kann nichts Neues beginnen. Die Präambel des Gesetzes räumt selbst ein, dass die Verzögerung eines Rathauses bei der Anpassung seiner Planung implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, es faktisch unmöglich machen würde, die touristische Vermietung von Wohnungen aufzunehmen, und ihre Abhilfe ist eine Auffanglösung: Ab Dezember 2030 wendet der Cabildo die Ersatzregeln des Gesetzes an (achte Übergangsbestimmung). Diese Ersatzregeln öffnen die Tür für das frei stehende Einfamilienhaus (Artikel 5.2), und bei Wohnungen ist das Gesetz ausdrücklich: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, in keinem Fall gelten selbstständige Wohnungen in Mehrfamilien- oder Doppelhäusern mit Wohnungseigentum als frei stehend (Artikel 2). Nach unserer Lesart kann eine Wohnung in einer Gemeinschaft nur dort zur Ferienvermietung werden, wo die Gemeindeplanung es ausdrücklich sagt. Den Stand der Planung in jeder der sechs Gemeinden Fuerteventuras haben wir nicht geprüft; die Bescheinigung stellt das Rathaus aus, und dorthin geht die Frage zuerst.

Sind die Unterlagen in Ordnung, geht der Rest schnell. Die Erklärung permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, erlaubt die Aufnahme der Tätigkeit ab dem Tag ihrer Einreichung (Artikel 8.1), und sie habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años, berechtigt ihren Inhaber für fünf Jahre zur Ausübung der Tätigkeit (Artikel 10.1), verlängerbar, wenn die Wohnung weiterhin alle Anforderungen erfüllt. Daraus folgen zwei Dinge, mit denen Eigentümer selten rechnen. Die Mitteilung des Cabildo an das Rathaus gilt als la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, als die Vorabmitteilung über die Änderung der planungsrechtlichen Nutzung der Wohnung, von Wohnen zu Tourismus (Artikel 9.1), eine Änderung, die der Eigentümer auch dem Kataster melden muss. Und das Rathaus unterrichtet die Versorgungsunternehmen, damit die Tarife und Gebühren einer touristischen Nutzung gelten.

Eine Ferienvermietung, die es schon gibt

Wohnungen, die nach den Regeln von 2015 registriert wurden, sind nicht abgeschaltet worden. Das Gesetz gab ihnen eine Übergangsregelung, und im August 2026 hat ein Änderungsgesetz (Ley 7/2026) ihr ein Datum hinzugefügt.

Die allgemeine Regel ist die zweite Zeile. Betreiber dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo, haben fünf Jahre, um die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen weiter zu vermieten (zweite Übergangsbestimmung), und wenn die fünf Jahre enden, muss die Tätigkeit aufhören, es sei denn, die Wohnung ist nach den neuen Regeln zugelassen worden. Die erste Zeile, die konsolidierte Nutzung, ist besser und enger. Sie hat keine Frist, aber solange sie dauert, gilt: la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, die Wohnung darf keinerlei Wohnnutzung dienen, auch nicht durch ihren Eigentümer, und sie endet mit la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, der Übertragung des Eigentums an der Wohnung auf welchem Rechtsweg auch immer (erste Übergangsbestimmung). Eine Wohnung wird nicht mehr „mit ihrer Lizenz“ verkauft. Seit August 2026 ist die einzige Ausnahme der Erbfall.

Die vierte Zeile ist das neue Datum. Es gilt für Erklärungen, die beim Cabildo eingereicht wurden, während beim Rathaus nichts eingereicht wurde. Ihre Inhaber haben bis zum 31. Juli 2027 Zeit, dort die Mitteilung einzureichen, die klassifizierte Tätigkeiten verlangen, mit einer Bescheinigung der Gemeinde und dem Bericht eines Technikers, und die Folge des Versäumnisses ist ohne Zwischentöne geschrieben: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, der Betroffene muss die touristische Tätigkeit sofort einstellen (zehnte Übergangsbestimmung).

Einunddreißig Tage

Dasselbe Änderungsgesetz hat eine Linie gezogen, die Wohnungen erreicht, an die niemand als Ferienvermietung denkt. Bis zum Beweis des Gegenteils wird touristische Vermietung vermutet, wenn eine Wohnung über einen touristischen Vertriebskanal beworben wird oder wenn darin por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, für einen ununterbrochenen Zeitraum von einunddreißig Tagen oder weniger, Unterkunft gewährt wird, einmal oder mehrmals im selben Jahr (Artikel 11). Eine kurze Vermietung kann weiterhin ein gewöhnlicher Mietvertrag sein, aber der Vermieter muss den Mieter fragen, warum die Unterkunft für diese Zeit gebraucht wird, und den Grund in den Vertrag schreiben. Schweigt der Vertrag, gilt: el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, er wird als touristische Vermietung behandelt (Artikel 12).

Für eine Gemeinschaft zählt das mehr, als es scheint. Eine Wohnung, die wochenweise als „Saisonvermietung“ ohne Registrierung vermietet wird, ist in den Augen des kanarischen Gesetzes eine Ferienvermietung, und nach unserer Lesart beider Gesetze gilt für sie, was die Statuten oder die Versammlung zu Ferienvermietungen beschlossen haben. Ein staatliches Gesetzesdekret vom 29. September 2026 hatte eine eigene Linie von einunddreißig Tagen in das Mietgesetz geschrieben; der Kongress hob es am 2. Oktober auf, und ein zweites Gesetzesdekret, das Real Decreto-ley 29/2026, schrieb sie ab dem 8. Oktober erneut, vorbehaltlich seiner eigenen Abstimmung; die kanarische Vermutung, die Regionalrecht ist, blieb von beiden unberührt. Was eine echte Saisonvermietung braucht, steht in unserem Schwesterbeitrag über den Saisonvertrag, und was mit dem Dekret fiel, in dem über die Oktober-Dekrete.

Die Nummer in der Anzeige

Ab dem 1. Juli 2025 brauchte eine Ferienvermietung eine zweite Nummer, ausgestellt über das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) aufgrund eines staatlichen Dekrets (Real Decreto 1312/2024). Der Oberste Gerichtshof hob diesen Teil des Dekrets im Urteil 620/2026 vom 19. Mai 2026 auf, und in den Urteilen, die ihm folgten: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, der Staat hat keine Zuständigkeit, die Bestimmungen des Dekrets über das einheitliche Registrierungsverfahren für Kurzzeitvermietungen zu erlassen. Bestehen ließ er die digitale Anlaufstelle des Staates, über die die Plattformen ihre Daten senden.

Die Nummer ist nicht verschwunden; sie hat den Besitzer gewechselt. Eine europäische Verordnung, die seit dem 20. Mai 2026 gilt (Verordnung (EU) 2024/1028), sagt den Plattformen, dass sie überall dort, wo ein Registrierungsverfahren besteht, garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, sicherstellen müssen, dass Gastgeber eine Registrierungsnummer angeben, bevor das Angebot von Kurzzeitvermietungen zugelassen wird, und sie verlangt, dass una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro, eine Einheit nicht mehr als einem Registrierungsverfahren unterliegt. Auf den Kanaren ist dieses Verfahren das regionale. Der Cabildo trägt die Erklärung in das Tourismusregister der Inseln ein, und der Eintrag trägt un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio, eine Registrierungsnummer, deren Angabe in jeder Veröffentlichung oder Anzeige Pflicht ist (Artikel 8.6). Das ist die Nummer, die in der Anzeige bleiben muss. Keine geltende Vorschrift verlangt die staatliche Nummer von 2025. Wie jede Plattform ihr Formular formuliert, haben wir nicht geprüft; nach unserer Lesart der Verordnung ist die kanarische Nummer diejenige, nach der sie fragen muss.

Was die Versammlung beschließen kann

Seit dem 3. April 2025 spricht das Gesetz über das Wohnungseigentum auf vier Arten über Ferienvermietungen.

• Vor dem Beginn. Ein Eigentümer, der an Touristen vermieten will, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, muss zuvor die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einholen (Artikel 7.3). Eine Vermietung, die ohne sie beginnt, kann zur Einstellung gezwungen werden: Der Präsident verlangt es, und wenn das nicht hilft, kann die Versammlung den Eigentümer vor Gericht bringen.
• Die Mehrheit. Der Beschluss, der Ferienvermietungen genehmigt, beschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, braucht die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die ihrerseits drei Fünftel der Quoten halten (Artikel 17.12). Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass diese drei Fünftel verbieten können, nicht nur beschränken (Urteil 1205/2025 vom 2. September 2025, das seine beiden Plenarurteile vom 3. Oktober 2024 wiederholt).
• Die Beiträge. Dieselbe Mehrheit kann den vermieteten Wohnungen mehr berechnen, über Sonderquoten oder einen größeren Anteil an den Gemeinschaftskosten, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, sofern die Änderungen keine Erhöhung um mehr als 20 Prozent bedeuten.
• Die Vergangenheit. Artikel 17.12 endet mit einem kurzen Satz: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, diese Beschlüsse haben keine rückwirkende Wirkung. Und eine 2025 eingefügte Bestimmung schützt den Eigentümer, der schon vor dem 3. April 2025 nach den Tourismusvorschriften vermietete: Er podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, darf die Tätigkeit zu den Bedingungen und für die Fristen fortsetzen, die diese Vorschriften festlegen (zweite Zusatzbestimmung).

Zusammen mit dem kanarischen Gesetz ergibt sich für den Block in Corralejo dieses Bild. Die elf Vermietungen, die vor April 2025 registriert waren und liefen, brauchen keine Erlaubnis der Versammlung, und nach unserer Lesart des Gesetzes schließt ein heute gefasster Beschluss sie nicht; ihre Uhr ist die kanarische, Dezember 2030, sofern sie nicht für die konsolidierte Nutzung infrage kommen. Die zwölfte braucht vor allem anderen die ausdrückliche Genehmigung der Versammlung und danach die Bescheinigung des Rathauses. Zwei Dinge bleiben offen, und wir sagen das: ob eine heute beschlossene höhere Quote einer Vermietung berechnet werden kann, die vor dem Beschluss begann, und wie weit ihr Bedingungen auferlegt werden können. Zu beidem würden wir die Meinung eines Anwalts einholen, bevor der Beschluss formuliert wird. Ein Verbot, das schon in den Statuten stand, ist etwas anderes: Keine der beiden Regeln rettet nach unserer Lesart eine Vermietung, die die Statuten untersagten.

Die drei Fünftel werden über alle Eigentümer gezählt, nicht über die Anwesenden. In einem Gebäude, in dem die Hälfte der Eigentümer im Ausland lebt, ist das die ganze Schwierigkeit, und das Gesetz gibt eine Hilfe: Die Stimmen abwesender, ordnungsgemäß geladener Eigentümer zählen als Zustimmung, wenn sie, einmal über den Beschluss unterrichtet, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, ihren Widerspruch nicht binnen 30 Kalendertagen demjenigen mitteilen, der die Aufgaben des Sekretärs der Gemeinschaft wahrnimmt (Artikel 17.8). Eine Abstimmung über eine Regel für das ganze Gebäude wird deshalb in den Wochen nach der Versammlung gewonnen, durch gute Zustellung. Bei einer Genehmigung, die einer einzelnen Wohnung nützt, würden wir uns nicht auf Schweigen verlassen: Das Gesetz versagt diese Hilfe bei Änderungen zum privaten Nutzen eines Eigentümers, und echte Stimmen sind sicherer. Will der Präsident die Sache nicht auf die Tagesordnung setzen, erklärt unser Beitrag über die außerordentliche Versammlung, wie ein Viertel der Eigentümer eine verlangen kann.

Die Bescheinigung, um die die Gemeinschaft gebeten wird

Das kanarische Gesetz schafft keine eigene Regel für Gemeinschaften; es verweist auf das Gesetz über das Wohnungseigentum und verlangt den Nachweis. Der Erklärung für eine Wohnung in einer Gemeinschaft muss eine certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias beiliegen, eine Bescheinigung oder ein Nachweis der Eigentümerversammlung, dass weder der Gründungstitel noch die Statuten noch ein Dritten gegenüber wirksamer Beschluss der Gemeinschaft andere Nutzungen als die des gewöhnlichen Wohnsitzes ausschließt (Artikel 7.7). Vom Eigentümer, der die konsolidierte Nutzung wählt, wird derselbe Nachweis verlangt, aus dem Grundbuch oder durch jedes andere rechtlich gültige Mittel. Die Bitte landet auf dem Schreibtisch des Sekretärs, und drei Dinge sollte man wissen, bevor sie kommt.

• Sie bescheinigt, was in den Büchern steht. Den Gründungstitel, die Statuten und das Protokollbuch, in dieser Reihenfolge gelesen. Sie ist eine Tatsachenfeststellung, keine Gefälligkeit, die der Vorstand gewährt oder verweigert; in den Gemeinschaften, die wir verwalten, stellt der Sekretär sie mit dem Sichtvermerk des Präsidenten aus.
• Lassen Sie eintragen, was die Versammlung beschließt. Das Gesetz über das Wohnungseigentum sagt über die Statuten eines Gebäudes, dass sie no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, Dritten nicht schaden, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind (Artikel 5). Ein Beschluss, der nur im Protokollbuch lebt, lädt zu dem Einwand ein, ein späterer Käufer sei nicht an ihn gebunden. Eine Gemeinschaft, die eine Beschränkung oder ein Verbot beschließt, sollte es ins Grundbuch bringen.
• Schweigen ist keine Genehmigung. Eine Bescheinigung, die kein Verbot findet, ist nicht die ausdrückliche Genehmigung, die Artikel 7.3 für eine Vermietung verlangt, die nach April 2025 beginnt. Nach unserer Lesart beider Gesetze braucht eine neue Vermietung beides: den Beschluss der Versammlung und die Bescheinigung.

Was zu tun ist, je nachdem, wer Sie sind

• Wenn Sie schon vermieten. Suchen Sie Ihre Erklärung und ihr Datum heraus. Fragen Sie im Rathaus, ob dort Ihre Vorabmitteilung über die klassifizierte Tätigkeit vorliegt, und reichen Sie sie, wenn nicht, vor dem 31. Juli 2027 ein. Entscheiden Sie vor Dezember 2030, ob Sie die konsolidierte Nutzung erklären können. Behalten Sie die kanarische Nummer in jeder Anzeige.
• Wenn Sie anfangen wollen. Fragen Sie zuerst im Rathaus nach der Planungsbescheinigung. Lässt die Planung es zu, bitten Sie den Präsidenten, Ihren Antrag auf die Tagesordnung zu setzen. Erst dann reichen Sie beim Cabildo ein.
• Wenn Sie wochenweise ohne Registrierung vermieten. Schreiben Sie den Grund des Mieters in jeden Vertrag über einunddreißig Tage oder weniger, oder registrieren Sie die Wohnung.
• Wenn Sie im Vorstand sitzen. Lesen Sie die Statuten und das Protokollbuch, bevor jemand um eine Bescheinigung bittet. Will das Gebäude eine Regel, bringen Sie sie im Wortlaut von Artikel 17.12 in eine Versammlung, stellen Sie den abwesenden Eigentümern ordnungsgemäß zu und lassen Sie das Ergebnis eintragen.

Was wir in den Gemeinschaften tun, die wir verwalten

Als Sekretär und Verwalter verwahren wir die Statuten und das Protokollbuch, stellen die Bescheinigung aus, wenn ein Eigentümer sie braucht, setzen Beschlüsse über Ferienvermietungen im Wortlaut des Gesetzes auf die Tagesordnung, zählen die drei Fünftel gegen die vollständige Liste der Eigentümer und Quoten, stellen den Abwesenden zu und sagen dem Vorstand, wann ein Beschluss ins Grundbuch gehört. Wir verwalten keine Ferienvermietungen und sind keine Anwälte; wenn eine Frage die eines Anwalts ist, sagen wir es. Unser früherer Beitrag über Ferienvermietung in Ihrer Gemeinschaft erklärt die Reform von 2025 ausführlicher. Das kanarische Gesetz aus Sicht des Eigentümers steht in unseren Schwesterbeiträgen bei Olga Caballero & Co. und, mit den Steuern, bei AAA+ Consultants. Die Leistung ist auf unserer Seite zur Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beschrieben, und eine Gemeinschaft, die vergleichen möchte, kann ein Angebot anfordern.

Häufige Fragen

Kann die Gemeinschaft die Ferienvermietungen schließen, die es im Gebäude schon gibt?

Nicht durch einen Beschluss. Beschlüsse über Ferienvermietungen haben keine Rückwirkung, und ein Eigentümer, der vor dem 3. April 2025 nach den Tourismusvorschriften vermietete, darf so lange weitermachen, wie diese Vorschriften es erlauben. Die Ausnahme ist eine Vermietung, die die Statuten schon verboten hatten.

Ich habe meine Wohnung vor Jahren registriert. Muss ich jetzt etwas tun?

Ja, zweierlei. Prüfen Sie, ob dem Rathaus Ihre Vorabmitteilung über die klassifizierte Tätigkeit vorliegt, und reichen Sie sie vor dem 31. Juli 2027 ein, wenn nicht. Und klären Sie vor Dezember 2030, ob Sie die konsolidierte Nutzung erklären können; sonst endet die Registrierung dann.

Brauche ich die staatliche Registriernummer noch?

Keine geltende Vorschrift verlangt sie, seit der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 das staatliche Registrierungsverfahren aufgehoben hat. Die Nummer, die in jeder Anzeige stehen muss, ist die des kanarischen Tourismusregisters.

Ich vermiete meine Wohnung jeweils für drei Wochen. Ist das eine Ferienvermietung?

Auf den Kanaren wird das seit August 2026 vermutet, sobald der Aufenthalt einunddreißig Tage oder weniger dauert. Die Vermutung entfällt, wenn der Vertrag festhält, warum der Mieter eine vorübergehende Unterkunft braucht.

Kann die Gemeinschaft Ferienvermietungen mehr berechnen?

Ja: mit drei Fünfteln aller Eigentümer und Quoten, bis zu 20 Prozent mehr an Sonderquoten oder am Anteil an den Gemeinschaftskosten, und nie rückwirkend.