La vivienda vacacional en una comunidad de Fuerteventura: la ley canaria, el número de registro tras el Supremo y qué puede decidir la junta

Cuarenta pisos en Corralejo, once de ellos alquilados a turistas desde hace años. Un propietario nuevo, en la tercera planta, quiere que sean doce. Los residentes quieren un ascensor más tranquilo y una piscina con menos maletas alrededor, y el presidente ha leído dos cosas en la prensa: que el Tribunal Supremo anuló «el registro» y que la ley canaria «da cinco años». Las dos son ciertas, y ninguna responde a la pregunta que se le va a hacer a la junta. A la puerta de ese edificio se encuentran tres conjuntos de normas: la ley canaria que decide si una vivienda puede alquilarse a turistas, el número de registro que va en el anuncio y la Ley de Propiedad Horizontal, que dice qué puede decidir la junta de propietarios. Dos de ellos se movieron en 2026, y el tercero había cambiado el año anterior. Esta nota explica dónde está cada uno a 4 de octubre de 2026, para el propietario que ya alquila, para el que quiere empezar y para la junta directiva. Las citas legales van en su texto literal.

Una vivienda vacacional nueva empieza en el ayuntamiento

La ley canaria de uso turístico de viviendas (Ley 6/2025) está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. Con ella, una vivienda vacacional empieza con una declaración responsable presentada ante el Cabildo de la isla, y la declaración vale lo que valgan los papeles que la respaldan. Uno de ellos lo decide casi todo: una Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate (artículo 7.7).

El planeamiento no puede habilitarlo libremente. Como regla, la habilitación del uso turístico deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial para viviendas que no se alquilen a turistas (artículo 4.1), y las viviendas que sí abra deben tener una antigüedad mínima de diez años, salvo que el propio planeamiento acorte ese plazo (artículo 5.1). Donde el planeamiento no lo habilita, nada nuevo puede empezar. El propio preámbulo de la ley admite que el retraso de un ayuntamiento en adaptar su planeamiento implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, y su remedio es una salida de emergencia: a partir de diciembre de 2030 el Cabildo aplicará las reglas subsidiarias de la ley (disposición transitoria octava). Esas reglas subsidiarias abren la puerta a la vivienda unifamiliar aislada (artículo 5.2), y la ley es explícita con los pisos: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal (artículo 2). Tal como lo leemos, un piso en una comunidad solo puede convertirse en vivienda vacacional donde el planeamiento municipal lo diga expresamente. No hemos comprobado el estado del planeamiento en cada uno de los seis municipios de Fuerteventura; el certificado lo da el ayuntamiento, y allí va primero la pregunta.

Cuando los papeles están en orden, el resto es rápido. La declaración permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación (artículo 8.1) y habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años (artículo 10.1), renovable si la vivienda sigue cumpliendo todos los requisitos. De ahí se siguen dos consecuencias que los propietarios rara vez esperan. La notificación del Cabildo al ayuntamiento vale como la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico (artículo 9.1), un cambio que el propietario debe declarar también al Catastro. Y el ayuntamiento lo comunica a las compañías suministradoras, para que se apliquen las tarifas y tasas de un uso turístico.

Una vivienda vacacional que ya existe

Las viviendas registradas con las reglas de 2015 no se apagaron. La ley les dio un régimen transitorio, y en agosto de 2026 una ley de modificación (Ley 7/2026) le añadió una fecha.

La regla general es la segunda fila. Quienes explotan la vivienda dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo (disposición transitoria segunda), y cuando terminan los cinco años la actividad debe cesar, salvo que la vivienda haya sido habilitada conforme a las nuevas reglas. La primera fila, el uso consolidado, es mejor y más estrecha. No tiene plazo, pero mientras dura la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, ni siquiera por su propietario, y termina con la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título (disposición transitoria primera). Un piso ya no se vende «con su licencia». Desde agosto de 2026 la única excepción es la herencia.

La cuarta fila es la fecha nueva. Es para las declaraciones que se presentaron ante el Cabildo sin que se presentara nada en el ayuntamiento. Sus titulares tienen hasta el 31 de julio de 2027 para presentar allí la comunicación que exigen las actividades clasificadas, con un certificado municipal y una memoria técnica, y la consecuencia de no hacerlo está escrita sin matices: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata (disposición transitoria décima).

Treinta y un días

La misma ley de modificación trazó una línea que alcanza a pisos en los que nadie piensa como viviendas vacacionales. Salvo prueba en contrario, se presume alquiler turístico cuando la vivienda se anuncia en un canal de oferta turística, o cuando se facilita alojamiento en ella por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces en el mismo año (artículo 11). Un alquiler corto puede seguir siendo un arrendamiento ordinario, pero el arrendador tiene que preguntar al inquilino por qué necesita el alojamiento durante ese tiempo y escribir el motivo en el contrato. Si el contrato calla, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística (artículo 12).

Para una comunidad esto importa más de lo que parece. Un piso alquilado por semanas como «alquiler de temporada», sin registro, es una vivienda vacacional a ojos de la ley canaria, y tal como leemos las dos leyes juntas, se le aplica lo que los estatutos o la junta hayan decidido sobre viviendas vacacionales. Un decreto-ley estatal de 29 de septiembre de 2026 había escrito su propia línea de treinta y un días en la Ley de Arrendamientos Urbanos; el Congreso lo derogó el 2 de octubre, y un segundo decreto-ley, el Real Decreto-ley 29/2026, la escribió de nuevo desde el 8 de octubre, pendiente de su propia votación; la presunción canaria, que es ley autonómica, no la tocó ninguno de los dos. Lo que necesita un verdadero alquiler de temporada está en nuestra pieza hermana sobre el contrato de temporada, y lo que cayó con el decreto en la de los decretos de octubre.

El número del anuncio

Desde el 1 de julio de 2025 una vivienda vacacional necesitaba un segundo número, expedido a través del Registro de la Propiedad en virtud de un decreto estatal (Real Decreto 1312/2024). El Tribunal Supremo anuló esa parte del decreto en la sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, y en las que la siguieron: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración. Lo que dejó en pie es la ventanilla digital del Estado, por la que las plataformas envían sus datos.

El número no desapareció: cambió de manos. Un reglamento europeo aplicable desde el 20 de mayo de 2026 (Reglamento (UE) 2024/1028) dice a las plataformas que, allí donde exista un procedimiento de registro, garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y exige que una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro. En Canarias ese procedimiento es el autonómico. El Cabildo inscribe la declaración en el registro turístico de las islas, y la inscripción lleva un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio (artículo 8.6). Ese es el número que hay que mantener en el anuncio. Ninguna norma en vigor pide el número estatal de 2025. No hemos comprobado cómo redacta cada plataforma su formulario; nuestra lectura del reglamento es que el número canario es el que tiene que pedir.

Qué puede decidir la junta

Desde el 3 de abril de 2025 la Ley de Propiedad Horizontal habla de las viviendas vacacionales de cuatro maneras.

• Antes de empezar. El propietario que quiera alquilar a turistas deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios (artículo 7.3). Un alquiler que empiece sin ella puede ser obligado a cesar: el presidente lo requiere y, si eso no basta, la junta puede llevar al propietario al juzgado.
• La mayoría. El acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba las viviendas vacacionales requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12). El Tribunal Supremo ha confirmado que esos tres quintos pueden prohibir, no solo limitar (sentencia 1205/2025, de 2 de septiembre de 2025, que reitera sus dos sentencias de pleno de 3 de octubre de 2024).
• Las cuotas. La misma mayoría puede cobrar más a los pisos que alquilan, con cuotas especiales o con una participación mayor en los gastos comunes, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.
• El pasado. El artículo 17.12 termina con una frase corta: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Y una disposición añadida en 2025 protege al propietario que ya alquilaba conforme a la normativa turística antes del 3 de abril de 2025, que podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma (disposición adicional segunda).

Junto con la ley canaria, el cuadro para el bloque de Corralejo es este. Las once viviendas vacacionales que estaban registradas y funcionando antes de abril de 2025 no necesitan el permiso de la junta, y tal como leemos la ley un acuerdo tomado ahora no las cierra; su reloj es el canario, diciembre de 2030 salvo que puedan acogerse al uso consolidado. La duodécima necesita antes que nada la aprobación expresa de la junta, y después el certificado del ayuntamiento. Dos cosas siguen abiertas, y lo decimos: si una cuota incrementada que se vote hoy puede cobrarse a una vivienda que empezó antes del acuerdo, y hasta dónde se le pueden imponer condiciones. Sobre ambas pediríamos la opinión de un abogado antes de redactar el acuerdo. Una prohibición que ya estaba en los estatutos es otra cosa: ninguna de las dos reglas, tal como las leemos, salva a una vivienda que los estatutos prohibían.

Los tres quintos se cuentan sobre todos los propietarios, no sobre los que asisten. En un edificio donde la mitad de los propietarios vive en el extranjero esa es toda la dificultad, y la ley da una ayuda: los votos de los propietarios ausentes debidamente citados cuentan como favorables si, una vez informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales (artículo 17.8). Un acuerdo sobre una regla para todo el edificio se gana, por tanto, en las semanas posteriores a la junta, notificando bien. Para una aprobación que beneficia a un solo piso no nos fiaríamos del silencio: la ley retira esa ayuda a los cambios hechos para el aprovechamiento privativo de un propietario, y los votos reales son más seguros. Si el presidente no quiere llevar el asunto al orden del día, nuestra nota sobre la junta extraordinaria explica cómo puede pedirla la cuarta parte de los propietarios.

El certificado que se le pide a la comunidad

La ley canaria no crea una regla propia para las comunidades: remite a la Ley de Propiedad Horizontal y pide la prueba. La declaración de un piso en una comunidad debe ir acompañada de una certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias que acredite que ni el título, ni los estatutos, ni ningún acuerdo de la comunidad oponible a terceros excluye los usos distintos de la residencia habitual (artículo 7.7). Al propietario que opta por el uso consolidado se le pide la misma prueba, del Registro de la Propiedad o por cualquier otro medio válido en derecho. La petición llega a la mesa del secretario, y conviene saber tres cosas antes de que llegue.

• Certifica lo que dicen los libros. El título, los estatutos y el libro de actas, leídos en ese orden. Es una constatación de hechos, no un favor que la junta directiva concede o niega; en las comunidades que administramos lo expide el secretario con el visto bueno del presidente.
• Inscriba lo que decida la junta. La Ley de Propiedad Horizontal dice del estatuto de la comunidad que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5). Un acuerdo que solo vive en el libro de actas invita a discutir que un comprador posterior no está obligado por él. La comunidad que vote un límite o una prohibición debería llevarlo al Registro.
• El silencio no es aprobación. Un certificado que no encuentra ninguna prohibición no es la aprobación expresa que el artículo 7.3 exige para un alquiler que empieza después de abril de 2025. Tal como leemos las dos leyes juntas, una vivienda nueva necesita las dos cosas: el acuerdo de la junta y el certificado.

Qué hacer, según quién sea usted

• Si ya alquila. Localice su declaración y su fecha. Pregunte al ayuntamiento si tiene su comunicación previa de actividad clasificada y, si no la tiene, preséntela antes del 31 de julio de 2027. Decida antes de diciembre de 2030 si puede declarar el uso consolidado. Mantenga el número canario en todos los anuncios.
• Si quiere empezar. Pida primero al ayuntamiento el certificado urbanístico. Si el planeamiento lo permite, pida al presidente que lleve su solicitud al orden del día. Solo después presente la declaración ante el Cabildo.
• Si alquila por semanas sin registro. Escriba el motivo del inquilino en cada contrato de treinta y un días o menos, o registre el piso.
• Si está en la junta directiva. Lea los estatutos y el libro de actas antes de que nadie pida un certificado. Si el edificio quiere una regla, llévela a una junta con la redacción del artículo 17.12, notifique bien a los propietarios ausentes e inscriba el resultado.

Qué hacemos en las comunidades que administramos

Como secretario y administrador custodiamos los estatutos y el libro de actas, expedimos el certificado cuando un propietario lo necesita, llevamos al orden del día los acuerdos sobre viviendas vacacionales con la redacción de la propia ley, contamos los tres quintos sobre la lista completa de propietarios y cuotas, notificamos a los ausentes y avisamos a la junta directiva cuando un acuerdo debería ir al Registro de la Propiedad. No gestionamos viviendas vacacionales y no somos abogados; cuando una pregunta es de abogado, lo decimos. Nuestra nota anterior sobre la vivienda vacacional en su comunidad explica la reforma de 2025 con más detalle. La ley canaria desde el lado del propietario está en nuestras piezas hermanas de Olga Caballero & Co. y, con los impuestos, de AAA+ Consultants. El servicio se describe en nuestra página de administración de comunidades, y la comunidad que quiera comparar puede pedir presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Puede la comunidad cerrar las viviendas vacacionales que ya existen en el edificio?

No con un acuerdo. Los acuerdos sobre viviendas vacacionales no tienen efectos retroactivos, y el propietario que alquilaba conforme a la normativa turística antes del 3 de abril de 2025 puede continuar mientras esa normativa lo permita. La excepción es la vivienda que los estatutos ya prohibían.

Registré mi piso hace años. ¿Tengo que hacer algo ahora?

Sí, dos cosas. Compruebe que el ayuntamiento tiene su comunicación previa de actividad clasificada, y preséntela antes del 31 de julio de 2027 si no la tiene. Y vea antes de diciembre de 2030 si puede declarar el uso consolidado; de lo contrario, el registro termina entonces.

¿Sigo necesitando el número de registro estatal?

Ninguna norma en vigor lo exige desde que el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro estatal en mayo de 2026. El número que debe figurar en todos los anuncios es el del registro turístico canario.

Alquilo mi piso por periodos de tres semanas. ¿Es eso una vivienda vacacional?

En Canarias se presume que sí, desde agosto de 2026, siempre que la estancia sea de treinta y un días o menos. La presunción cae si el contrato recoge por qué el inquilino necesita un alojamiento temporal.

¿Puede la comunidad cobrar más a las viviendas vacacionales?

Sí: con tres quintos de todos los propietarios y cuotas, hasta un 20 por ciento más en cuotas especiales o en la participación en los gastos comunes, y nunca con efectos retroactivos.