Eine Eigentümergemeinschaft in Corralejo hat ihre Fassadenarbeiten im März beschlossen, der Architekt hat das Projekt im April abgeliefert, und im Oktober wartet die Akte noch immer auf das technische Gutachten des Rathauses. Das Gesetz sagt, über eine Genehmigung wird in drei Monaten entschieden; die Präambel des Gesetzes selbst nennt die Verzögerung der Rathäuser den Mangel, den es beheben will, und benennt das technische Gutachten als dessen erste Ursache: la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia, die Verzögerung bei der Erstellung dieses technischen Gutachtens ist die wichtigste Ursache für Verzögerungen bei der Bearbeitung von Genehmigungsanträgen. Seit dem 15. August 2026 haben die Kanaren ein Werkzeug für genau dieses Warten: Die Gemeinschaft kann eine Berufskammer oder eine akkreditierte private Stelle dafür bezahlen, das technische Gutachten selbst zu schreiben, es mit dem Antrag einreichen, und der Techniker der Gemeinde muss zu den Punkten, die dieses Gutachten bestätigt, keines mehr schreiben. Diese Notiz erklärt, was das Ley 7/2026 einer Gemeinschaft erlaubt, was es kostet, was es nicht ändert, wer haftet, wenn das Gutachten falsch ist, und für welche Arbeiten auf Fuerteventura es überhaupt gilt.
Ein Gutachten, das der Antragsteller mitbringt, statt auf eines zu warten
Wenn eine Gemeinschaft eine Baugenehmigung beantragt, muss das Rathaus vor seiner Entscheidung zwei Gutachten einholen, ein technisches und ein rechtliches, in dieser Reihenfolge. Das technische Gutachten prüft das Projekt an fünf Punkten: den Planungs- und Umweltvorschriften, der Qualifikation des Berufsangehörigen, der es gezeichnet hat, dem formalen Inhalt des Projekts einschließlich des Kammerstempels, wo einer verlangt wird, den technischen Fachvorschriften, die die Genehmigung zu prüfen hat, und, wo sie gelten, der Barrierefreiheit und der Bewohnbarkeit (Ley 4/2017, Artikel 342.3, in der Fassung, die ihm das Ley 7/2026 gegeben hat). Bei diesem Gutachten warten die Akten: Es braucht einen qualifizierten Techniker im Personal der Gemeinde, und die Präambel schreibt die Verzögerung dem Mangel an Mitteln der Gemeinden selbst zu.
Das Gesetz lässt einen Dritten es schreiben. Ein informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración ist ein Gutachten, das, zur Akte gereicht, constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal, feststellt, dass das geprüfte Projekt mit allen, mehreren oder einem der Punkte übereinstimmt, die das Gesetz aufzählt, und das von einer von drei Arten von Stellen erstellt wurde: einer zuständigen Berufskammer, einer gemeindeeigenen Stelle oder einer akkreditierten privaten Stelle, die entidad urbanística de colaboración heißt (Ley 7/2026, Artikel 1). Der Antragsteller kann zwei der drei nutzen: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado, jeder Antragsteller einer Baugenehmigung darf seinem Antrag freiwillig ein technisches Gutachten über das vorgelegte Projekt beifügen, das er unmittelbar bei der Kammer oder bei einer kooperierenden Stelle eingeholt hat (Artikel 5). Das Rathaus kann solche Gutachten auch selbst in Auftrag geben, bei jeder der drei, wenn der Antragsteller keines oder nur ein Teilgutachten vorgelegt hat (Artikel 6). Die Regelung gilt für Genehmigungsanträge, nicht für Vorabmitteilungen: Zu einer comunicación previa kann die Gemeinde ein Prüfgutachten in Auftrag geben, aber der Antragsteller hat nichts beizufügen (Artikel 10).
Die Idee ist älter als das Gesetz. Die kanarische Regierung hat sie im April 2025 in das Decreto ley 3/2025 geschrieben, das das Gesetz vom 31. Juli 2026 nach seinem Weg durch das Parlament als Gesetzentwurf ersetzt hat; zwei frühere Anläufe, von 2021 und 2024, wurden durch jenes Dekret aufgehoben. Das Gesetz wurde am 14. August 2026 im Boletín Oficial de Canarias veröffentlicht und trat am Tag darauf in Kraft; am 6. Oktober zeigte der konsolidierte Text des Ley 4/2017 im BOE noch die Fassung des Artikels 342 vom April 2025, sodass der eigene Text des Gesetzes im BOC der ist, den man lesen muss.
Wer es schreiben darf
Eine Berufskammer darf das Gutachten erstellen, wenn sie den Beruf vertritt, der zum Zeichnen des Projekts befugt ist, was bei Bauarbeiten in der Praxis die Architektenkammer oder die Kammer der technischen Architekten bedeutet, je nachdem, wer das Projekt zeichnen darf (Artikel 2). Eine private Stelle braucht mehr: einen Gesellschaftszweck, der diese Kontrolltätigkeit umfasst, kein Verbot, mit dem öffentlichen Sektor Verträge zu schließen, eine Akkreditierung durch ENAC nach der Norm UNE-EN-ISO/IEC 17020 als Stelle des Typs A, mindestens einen Berufsangehörigen mit zehn Jahren nachgewiesener Erfahrung in der Erstellung und Leitung von Bauprojekten und Planungsinstrumenten, eine Haftpflichtversicherung mit cuantía mínima de 1.000.000 de euros, einer Mindestdeckung von einer Million Euro, und eine bei der Raumordnungsbehörde der kanarischen Regierung eingereichte Vorabmitteilung (Artikel 4). Die Mitteilung selbst ist der Titel zum Handeln; die Behörde trägt die Stelle in ein Register ein, dessen Eintrag deklaratorisch ist, und eine Stelle, die die Mitteilung eingereicht hat und noch nicht eingetragen ist, darf handeln, wenn sie die Voraussetzungen gegenüber dem Rathaus nachweist. Eine Bescheinigung der Eintragung genügt als Nachweis vor jeder Gemeinde auf den Inseln.
Wer das Gutachten schreibt, muss das con imparcialidad, confidencialidad e independencia, mit Unparteilichkeit, Vertraulichkeit und Unabhängigkeit tun; wer unterschreibt, muss dieselbe Qualifikation haben, die das Projekt verlangte, und das Gutachten muss erklären, dass niemand der Beteiligten einem Grund für Befangenheit oder Ablehnung nach den staatlichen Vorschriften für den öffentlichen Sektor unterliegt. Dass der Verfasser des Projekts derselben Kammer angehört, ist ausdrücklich kein solcher Grund (Artikel 1.2). Ein Gutachten, das wesentliche Inhalte auslässt, fälscht oder verändert, ist für den Aussteller ein schwerer Verstoß gegen das Planungsrecht, ebenso wie eines zu unterschreiben, während man einem Befangenheitsgrund unterliegt (Ley 4/2017, Artikel 372.3, Buchstaben h und j, in der Fassung des Gesetzes).
Was es kostet, und was es nicht ersetzt
Die Gemeinschaft zahlt. Die Kosten eines Gutachtens, das der Antragsteller in Auftrag gibt, será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante, werden von diesem getragen und niemals von der handelnden Gemeinde, zu dem Tarif, den die Kammer oder die Stelle beschließt, und dieser Tarif, ohne IGIC, no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad, darf je nach Komplexität einen Betrag zwischen 0,5 und 3 Prozent der Herstellungskosten des begutachteten Projekts nicht überschreiten (Artikel 8.2). Für ein Fassadenprojekt mit Herstellungskosten von 180.000 Euro ist das eine Obergrenze zwischen 900 und 5.400 Euro vor IGIC, und die kanarische Regierung kann die Prozentsätze durch Beschluss ändern. Das Dekret vom April 2025 hatte denselben Tarif anders gedeckelt, auf einen Betrag equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, der der Gebühr entspricht, die für die Bearbeitung der Baugenehmigung anfiele; das Gesetz hat diesen Maßstab durch den Prozentsatz des Budgets ersetzt. Das Gutachten ersetzt die Genehmigungsgebühr nicht: Seine Verwendung no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias, berührt die allgemeine Regelung der Gebühren für die Erteilung von Genehmigungen nicht (Artikel 8.3), und auch nicht die Bausteuer, die auf alle genehmigungspflichtigen Arbeiten anfällt, ob die Genehmigung erteilt wurde oder nicht (Real Decreto Legislativo 2/2004, Artikel 100).
Was das Gutachten kauft, ist genau umrissen. Zu den Punkten, die es bestätigt, Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal, entfällt die Pflicht zum technischen Gutachten der Gemeinde, und es braucht zu diesen Punkten keine spätere Bestätigung durch das eigene Personal der Gemeinde (Artikel 7.2). Zu den Punkten, die es nicht abdeckt oder negativ beurteilt, hat es keinerlei Wirkung, und der Techniker der Gemeinde muss dazu weiterhin ein Gutachten erstellen (Artikel 7.2 und 7.3). Es bleibt eine Meinung: Die Gutachten Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes, werden bei der Entscheidung der Verfahren als nicht bindende Gutachten berücksichtigt, und die eigenen Dienste der Gemeinde können auf begründeten Antrag des entscheidenden Organs auch zu den bestätigten Punkten ein Gutachten erstellen oder den Aussteller um Berichtigung oder Ergänzung bitten. Das rechtliche Gutachten verlässt das Rathaus nie: Es en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, wird in jedem Fall von den eigenen Diensten der handelnden Gemeinde erstellt, und wo die beiden Gutachten über die Planungsvorschriften uneins sind, entscheidet die Gemeindesekretärin oder der Gemeindesekretär die Differenz (Ley 4/2017, Artikel 342.3, Buchstaben b und c). Ein Gutachten muss den Anweisungen, Auslegungskriterien und technischen Protokollen folgen, die das Rathaus auf seiner Website veröffentlicht hat, also ist das Erste, was man den Aussteller fragt, ob er die Ihrer Gemeinde gelesen hat.
Die drei Monate, und wer haftet, wenn das Gutachten falsch ist
Die Frist bewegt sich nicht. Die Frist, um zu entscheiden und zuzustellen, es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales, beträgt drei Monate ab dem Tag, an dem der Antrag in irgendeinem Register der Gemeinde eingeht, und eine Satzung darf sie verkürzen, aber nie verlängern (Ley 4/2017, Artikel 343). Was das Gutachten ändert, ist, was der Gemeinde innerhalb dieser Monate noch zu tun bleibt. Verstreichen die Monate ohne Entscheidung, gilt das Schweigen als Ablehnung für Bauarbeiten im Sinne des staatlichen Bodengesetzes, Neubauten und Erweiterungen darunter, und als Genehmigung für den Rest, sofern das Projekt nicht offensichtlich gegen die geltende Planung verstößt (Artikel 344 und 345); die Seite des Käufers dieser Regeln, mit der Vierjahresuhr und den Papieren, die ein Käufer sehen muss, steht in der Notiz unserer Kollegen von Olga Caballero über Baugenehmigungen und die cédula de habitabilidad auf den Kanaren.
Die Verantwortung folgt der Wahl. Mängel eines Gutachtens, das die Gemeinschaft eingereicht hat, se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado, werden dem Bauherrn zugerechnet, der es eingereicht hat, unbeschadet dessen, was von der Stelle oder den Berufsangehörigen, die es unterschrieben haben, verlangt werden kann (Ley 7/2026, Artikel 9.4). Wird eine Genehmigung wegen Mängeln aufgehoben, die ein Gutachten übersehen hat, oder hat ein verspätetes Gutachten die Frist verstreichen lassen, kann der Antragsteller die Gemeinde bitten, den Verantwortlichen zu benennen, ein Antrag, der die Verjährung eines Haftungsanspruchs unterbricht, und eine Gemeinde, die zahlt, kann bei den Verantwortlichen Rückgriff nehmen (Artikel 9.1 und 9.2). Im Klartext: Eine Gemeinschaft, die ein Gutachten in Auftrag gibt, sollte es bei einer Stelle in Auftrag geben, deren Versicherung und Akkreditierung sie gesehen hat, und den Auftrag bei den Unterlagen der Gemeinschaft aufbewahren.
Eine Gemeinschaft, die vor dem 15. August beantragt hat, bleibt nicht außen vor. Die Regelung gilt für bereits laufende Verfahren, und in diesen podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos, dürfen die Antragsteller die technischen Gutachten in einer späteren Phase nach dem Genehmigungsantrag einreichen, es sei denn, das Gutachten der Gemeinde oder ein in Auftrag gegebenes ist schon erstellt; das Gesetz gibt dem Antragsteller das Recht, vorher nach dem Stand der Akte zu fragen (Übergangsbestimmung, Absatz 2).
Das Veto des Rathauses
Eine Gemeinde kann den ganzen Mechanismus ablehnen. Durch Beschluss des Gemeinderats kann sie rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado, die Möglichkeit ablehnen, dass in ihrem Zuständigkeitsgebiet im Kooperationsverfahren erstellte Gutachten auf unmittelbare Veranlassung des Antragstellers eingereicht werden, und in diesem Fall bleiben die Gutachten der Gemeinde für jedes nach dem Datum dieses Beschlusses begonnene Verfahren Pflicht, während die Gemeinde die Befugnis behält, solche Gutachten selbst in Auftrag zu geben (Artikel 5.4). Am 6. Oktober 2026 fanden wir keinen solchen Beschluss unter dem, was Puerto del Rosario, La Oliva, Antigua, Betancuria, Pájara und Tuineje im Internet veröffentlichen; ein Beschluss dieser Art ist ein Akt des Gemeinderats, keine Satzung, und die richtige Frage an das Rathaus, bevor man für ein Gutachten zahlt, lautet, ob sein Rat einen gefasst und ob es eine Vereinbarung mit einer Kammer unterschrieben hat, denn eine Gemeinde, die Letzteres getan hat, schickt die Akte von sich aus an die Kammer.
Welche Arbeiten der Gemeinschaft das erreicht
Das Gutachten dient einem Genehmigungsantrag, also zählt es nur für die Arbeiten, die eine Genehmigung brauchen. Auf den Kanaren brauchen Erhaltungs-, Restaurierungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten an einem nicht denkmalgeschützten Gebäude, die weder Volumen noch Geschossfläche hinzufügen, eine Vorabmitteilung und keine Genehmigung, ebenso Außenarbeiten, die keine allgemeine Änderung der Fassade sind (Ley 4/2017, Artikel 332.1); die Karte, welche Arbeit der Gemeinschaft welchen Weg nimmt, Gerüste eingeschlossen, steht in unserer Notiz über die Neuabdichtung des Daches. Die Genehmigung ist der Weg für Erweiterungen jeder Art, für eine allgemeine Änderung der Fassade oder die Verglasung von Terrassen durch ein gemeinsames Fassadenprojekt, für jeden Eingriff an einem geschützten oder katalogisierten Gebäude und für Gerüste, Kräne oder Stützen, die auf der Fahrbahn stehen oder weniger als 1,20 Meter freien Gehweg lassen (Artikel 330.1, Buchstaben f, i und p). Ein Aufzugsschacht außen an der Fassade, ein auf das Dach gesetztes Geschoss, die Restaurierung eines geschützten Gebäudes: Das sind die Akten einer Gemeinschaft, bei denen Monate verloren gehen und bei denen ein Konformitätsgutachten seinen Tarif verdient. Ein Aufzug im bestehenden Treppenhaus, ohne neues Volumen, ist in der Regel eine Vorabmitteilung, und die Mehrheiten und Kostengrenzen dafür stehen in unserer Notiz über Barrierefreiheitsarbeiten, die die Gemeinschaft bezahlen muss. Nach einer Gebäudeinspektion angeordnete Arbeiten sind der andere häufige Fall; was die Inspektion ist und was sie auslöst, steht in unserer Notiz über die Gebäudeinspektion auf Fuerteventura.
Ist die Genehmigung erteilt, ausdrücklich oder durch Schweigen, dürfen die Arbeiten nicht einfach beginnen: Die Gemeinschaft muss sie dem Rathaus con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, mindestens zehn Tage vor dem geplanten Beginn, anzeigen und das Ausführungsprojekt beifügen, wenn die Genehmigung auf ein Vorprojekt erteilt wurde, und kein weiterer Titel ist nötig; kommen die Techniker der Gemeinde in diesen Tagen nicht, um Fluchten und Höhen abzustecken, dürfen Bauherr, Bauleitung und Bauunternehmen das Absteckungsprotokoll unterschreiben und anfangen (Ley 4/2017, Artikel 346, in der Fassung des Gesetzes).
Was wir tun, und was nicht
Wir bereiten die Seite der Gemeinschaft in einer Genehmigungsakte vor: die Angebote Posten für Posten verglichen, den Beschluss mit klaren Unterlagen vorbereitet, die Projekthonorare und die Genehmigungskosten in dem Budget, das die Eigentümer beschließen, und die Arbeiten vor Ort überwacht, sobald sie beginnen; passen die Arbeiten in eine offene Förderlinie, bereiten wir den Antrag vor und reichen ihn ein. Wir sind keine Architekten und schreiben weder Projekte noch Konformitätsgutachten; das gehört dem Berufsangehörigen, der das Projekt zeichnet, und der Kammer oder Stelle, die die Gemeinschaft beauftragt. Was wir hinzufügen, ist, dass der Papierkram unsere Sache ist, nicht die des Präsidenten: die Akte vom Beschluss bis zur Übergabe begleitet, jede Phase für jeden Eigentümer dokumentiert. Sehen Sie unseren Service Bauarbeiten und Fördermittel, oder fordern Sie ein Angebot an.
Häufige Fragen
Garantiert ein Konformitätsgutachten die Genehmigung?
Nein. Es ersetzt das technische Gutachten der Gemeinde zu den Punkten, die es bestätigt, und wird als nicht bindende Meinung berücksichtigt; das rechtliche Gutachten bleibt beim Rathaus, das weiterhin entscheidet, und weiterhin innerhalb von drei Monaten. Was es beseitigt, ist das Warten auf einen Techniker der Gemeinde.
Wer bezahlt es, die Gemeinschaft oder das Rathaus?
Die Gemeinschaft, wenn die Gemeinschaft es in Auftrag gibt: zum Tarif der Kammer oder der Stelle, gedeckelt zwischen 0,5 und 3 Prozent der Herstellungskosten des Projekts zuzüglich IGIC, zusätzlich zur Genehmigungsgebühr und zur Bausteuer. Gibt das Rathaus das Gutachten im Rahmen seiner eigenen Vereinbarung in Auftrag, zahlt das Rathaus.
Kann unser Rathaus die Annahme verweigern?
Ja, durch Beschluss seines Gemeinderats, der dann für die nach diesem Datum begonnenen Verfahren gilt. Am 6. Oktober 2026 fanden wir keinen unter dem, was die sechs Gemeinden Fuerteventuras im Internet veröffentlichen; fragen Sie das Rathaus, bevor Sie für ein Gutachten zahlen, und fragen Sie, ob es mit einer Kammer unterschrieben hat.
Unser Antrag ist seit dem Frühjahr anhängig. Können wir noch ein Gutachten nachreichen?
Ja, wenn das technische Gutachten der Gemeinde noch nicht erstellt ist: Das Gesetz lässt einen Antragsteller in einem laufenden Verfahren das Gutachten in einer späteren Phase einreichen und gibt ihm das Recht, vorher nach dem Stand der Akte zu fragen.
Gilt es für eine Vorabmitteilung über Reparaturen?
Nein. Das Gutachten ist für Genehmigungsanträge. Reparaturen, Abdichtungen und die meisten Innenarbeiten an einem nicht denkmalgeschützten Gebäude laufen über eine Vorabmitteilung, die die Gemeinschaft einreicht und mit der sie beginnt, ohne auf ein Gutachten zu warten; das Rathaus kann die Mitteilung nachträglich mit einem eigenen Gutachten prüfen.
