El acta te llega a Hamburgo una semana después de la junta a la que no fuiste: en el punto cuarto, «nombramiento de cargos», la presidencia de la comunidad ha recaído en ti. No es un error y no es opcional. Tampoco es tan alarmante como parece en la primera lectura, porque la Ley de Propiedad Horizontal —la que rige todas las comunidades de propietarios de España— dice exactamente cómo se cubre el cargo, cuánto dura, cómo puedes pedir el relevo y de qué te hace responsable. Así se lo explicamos a los propietarios en el extranjero de las comunidades que administramos.
Cómo se elige al presidente
Los órganos de gobierno de la comunidad son la junta de propietarios, el presidente (y los vicepresidentes, si los quiere), el secretario y el administrador (Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.1). El presidente se nombra «entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo» (art. 13.2). Primero la elección; la mayoría de las comunidades no llega a tanto, y decide el turno —normalmente por el orden de los pisos— o el sorteo. Ser propietario es la única condición que pone la ley: nada en ella exige vivir en el edificio, en la isla ni en España.
El nombramiento dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7); la junta que nombra también puede remover antes de que acabe el año, en sesión extraordinaria convocada para ello (arts. 13.7 y 14.a). Los vicepresidentes son facultativos, se nombran igual y sustituyen al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad (art. 13.4): para un propietario en el extranjero, lo primero que hay que pedir. Salvo que los estatutos o la junta dispongan los cargos por separado, el presidente es además secretario y administrador de la comunidad (art. 13.5); el cargo de administrador puede recaer en cualquier propietario o en una persona o empresa con cualificación profesional (art. 13.6).
¿Puedes negarte?
No, y sí. «El nombramiento será obligatorio», dice la ley, y en la misma frase abre una puerta: el propietario designado «podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan» (art. 13.2). El juez resuelve de plano, por el mismo cauce que la ley usa para las votaciones bloqueadas (art. 17.7), y en la misma resolución designa al propietario que ocupará el cargo hasta que la comunidad vuelva a nombrar en el plazo que fije el juzgado. También puede acudirse al juez cuando, por cualquier causa, a la junta le resulta imposible designar presidente (art. 13.2).
Tres cosas sobre esa puerta. El mes corre desde el día en que accedes al cargo, no desde el día en que lees el acta, así que un propietario en el extranjero debe contestar la semana en que le llega la notificación. La ley no enumera razones válidas: la edad, la enfermedad y vivir lejos del edificio son las que invocan los propietarios, y el juez pondera cada caso; la distancia es un argumento, no un pase automático, y la denegación es posible. Y el juzgado es la puerta cara. Antes, pregunta a la junta: una junta extraordinaria puede aceptar tu renuncia y elegir a un vecino que quiera el cargo, o nombrar un vicepresidente residente y dejarte solo la firma. En las comunidades que administramos esa conversación resuelve la mayoría de los casos antes de que nadie lea dos veces el artículo 13.2.
Qué hace realmente el presidente
El presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten» (art. 13.3). En la práctica es una lista corta de actos que nadie más puede realizar:
- Convocar las juntas. El presidente convoca la junta anual y las demás que estime convenientes o que pida la cuarta parte de los propietarios, con el orden del día, el lugar, el día y la hora, y debe incluir cualquier asunto que un propietario le pida por escrito (arts. 16.1 y 16.2).
- Firmar las actas. El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes; desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3).
- Dar el visto bueno al certificado de deuda. Reclamar a un moroso por el proceso monitorio especial exige el certificado de la deuda del secretario con el visto bueno del presidente, salvo que el secretario sea un administrador profesional que no vaya a intervenir en la reclamación (art. 21.3). Nuestro artículo sobre la morosidad recorre el procedimiento.
- Frenar las actividades prohibidas. El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario, requiere el cese de una actividad molesta o prohibida y, con autorización de la junta, ejercita la acción de cesación (art. 7.2).
- Recibir la cuenta del administrador. Las reparaciones urgentes las dispone el administrador, que debe dar cuenta inmediata de ellas al presidente (art. 20.c).
Todo lo demás —preparar el presupuesto y las cuentas, enviar las convocatorias, llevar los libros y la documentación, ordenar el mantenimiento, pagar y cobrar, ejecutar los acuerdos sobre obras— es trabajo del administrador (art. 20). Una comunidad sin administrador profesional lo carga todo sobre el presidente. Eso, más que las firmas, es lo que hace pesado el cargo; y es la parte que se puede delegar.
De qué respondes
Empieza por aquello de lo que no respondes. La comunidad responde de sus deudas con todos sus fondos y créditos; solo subsidiariamente, y previo requerimiento de pago, puede el acreedor dirigirse contra cada propietario por su cuota en lo que quede sin pagar (art. 22.1), y esa es la exposición de cualquier propietario como propietario, sea presidente o no. El presidente es el órgano de representación de la comunidad: un contrato firmado en nombre de la comunidad, dentro de lo que acordó la junta, obliga a la comunidad, no a quien lo firmó.
La responsabilidad personal empieza donde acaba el mandato. Los tribunales han hecho responder personalmente a presidentes que actuaron sin acuerdo o contra él, que ordenaron obras o firmaron contratos que la junta no había aprobado, o que restringieron a un vecino el uso de los elementos comunes sin base legal ni estatutaria. Fuera del mandato rige la regla general: quien por acción u omisión causa daño a otro, con culpa o negligencia, está obligado a repararlo (Código Civil, art. 1902). Ignorar un peligro conocido en las zonas comunes —una barandilla suelta avisada dos veces, una piscina sin sus controles de seguridad— es el tipo de omisión que puede acabar en la puerta del presidente.
La disciplina es sencilla. Actúa sobre acuerdos y déjalos en el acta; deja las decisiones técnicas al informe escrito del administrador; gasta dentro del presupuesto o lleva el exceso a votación; y pregunta si el seguro de la comunidad cubre la responsabilidad civil de sus órganos de gobierno: muchas pólizas de comunidad ofrecen esa cobertura como ampliación, y para un presidente en el extranjero vale la prima. Nuestro servicio de seguro de comunidad explica qué buscar en la póliza.
Ejercer el cargo desde el extranjero
Hacerte representar en la junta con un escrito firmado (art. 15.1) es tu derecho como propietario; la presidencia, en cambio, no es un asiento al que puedas enviar a alguien. Donde la ley te da un sustituto es en el vicepresidente (art. 13.4). El protocolo que proponemos a los propietarios en el extranjero que salen presidentes en las comunidades que administramos es este:
- Un vicepresidente residente, nombrado por la misma junta, que pueda recibir un burofax, atender al fontanero y firmar en una urgencia.
- El administrador como secretario-administrador (arts. 13.5 y 13.6), para que convocatorias, libros, reparaciones urgentes, pagos y cobros no esperen a tu huso horario.
- La junta telemática o híbrida, cuando los estatutos o la junta lo prevén y se garantiza la identificación y el voto: presides desde tu escritorio, pero la LPH todavía no la regula expresamente (hay una reforma en tramitación desde mayo de 2026), así que la vía segura sigue siendo la representación; nuestro artículo sobre la junta para propietarios en el extranjero cubre la convocatoria, la delegación y el voto.
- Un domicilio para notificaciones en el archivo de la comunidad (art. 9.1.h), un correo electrónico al lado, y diez días en el calendario después de cada junta para que el acta te llegue y vuelva firmada.
- Las dos fechas del año: la junta ordinaria, donde las cuentas que vas a firmar se leen como las lee nuestro artículo sobre las cuentas anuales, y la junta en la que el turno avanza y entregas el cargo.
En las comunidades que administramos el papel no viaja por correo. Los extractos se publican en línea, los propietarios reciben un informe trimestral de cuotas pagadas, incidencias resueltas y votaciones próximas, y la convocatoria llega con el formulario de delegación preparado: un acceso, todos los documentos, en inglés, español o alemán. Un presidente en Hamburgo ve lo mismo que un presidente en Corralejo.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura actúan como secretario-administrador de comunidades cuyo presidente vive en otro país: preparan el presupuesto, las convocatorias y las actas, disponen las reparaciones urgentes y dan cuenta de ellas el mismo día, custodian los libros y la documentación a disposición de todos los propietarios y ponen delante del presidente solo lo que el presidente debe firmar. Consulta nuestro servicio de administración de comunidades o pide un presupuesto. Si tu comunidad tiene un administrador que no trabaja así, cambiar de administrador es un acuerdo de la junta, no una batalla.
Preguntas frecuentes
¿Puede ser presidente un propietario no residente?
Sí. La ley exige que el presidente sea propietario y nada más: ni residir en el edificio, ni en la isla, ni en España. Vivir lejos es una razón que puedes plantear al juez para pedir el relevo dentro del mes siguiente al acceso al cargo; no impide el nombramiento, y tampoco es una liberación automática.
¿Cuánto dura el cargo y pueden cesarme o reelegirme?
Un año, salvo que los estatutos de la comunidad fijen otro plazo. La junta puede remover al presidente antes de que acabe el año en sesión extraordinaria convocada para ello, y nada impide la reelección. Al terminar el año la comunidad vuelve a nombrar: por elección o, en su defecto, por turno o sorteo.
¿Cobra el presidente?
La ley no dice nada sobre retribución, así que el cargo es gratuito salvo que la junta acuerde una compensación, como hacen algunas comunidades por acuerdo. Si la tuya lo hace, trata esa cantidad como un ingreso y pregunta a tu asesor fiscal cómo se declara.
¿Qué pasa si nadie quiere ser presidente?
El nombramiento es obligatorio: si nadie se presenta a la elección, decide el turno o el sorteo, y el propietario designado ocupa el cargo salvo que el juez le releve. Si a la junta le resulta imposible designar presidente, puede acudirse al juez, que nombra a uno; esa designación dura hasta que la comunidad vuelva a nombrar.
