Sie sind mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden: die Gründe, die Uhr und die Schritte vor (und statt) dem Gericht

Das Protokoll der Oktoberversammlung erreicht eine Eigentümerin in einer Anlage in Corralejo drei Wochen nach der Versammlung, und der Beschluss, gegen den sie gesprochen hat, steht schwarz auf weiß darin: eine neue Kostenverteilung für den Pool, die auf ihrer Erdgeschosswohnung landet. Sie hat in den meisten Fällen drei Monate und eine kürzere Liste von Möglichkeiten, als sie denkt. Das spanische Wohnungseigentumsrecht lässt eine Eigentümerin einen Beschluss der Versammlung nur aus drei Gründen vor Gericht anfechten, nur wenn ihre Stimme auf eine bestimmte Weise abgegeben wurde, nur nachdem sie bezahlt hat, was sie schuldet, und nur innerhalb einer Frist, die die Gerichte nicht dehnen. Es gibt ihr vor all dem günstigere Schritte innerhalb der Gemeinschaft, und seit April 2025 verpflichtet es sie, einen Verhandlungsversuch zu machen, bevor ein Richter ihre Klage liest. Dieser Beitrag ist die Abfolge, wie sie tatsächlich abläuft: was als Grund zählt, was zuerst zu versuchen ist, wer klagen darf, wie die Uhr läuft, was der Verhandlungsschritt mit ihr macht, was eine Anfechtung nicht stoppt und was der Gerichtsweg auf Fuerteventura kostet.

Drei Gründe, und der eine, der kein Grund ist

Artikel 18 des Wohnungseigentumsgesetzes nennt die Beschlüsse, die vor Gericht angegriffen werden können. Der erste Grund ist die Rechtmäßigkeit: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, wenn sie gegen das Gesetz oder die Satzung der Gemeinschaft verstoßen. Der zweite ist der Schaden für die Gemeinschaft selbst: Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, wenn sie die Interessen der Gemeinschaft zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer schwer schädigen. Der dritte ist der Schaden für einen Eigentümer: Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, wenn sie einem Eigentümer, der ihn rechtlich nicht tragen muss, einen schweren Nachteil zufügen oder unter Rechtsmissbrauch gefasst wurden (Artikel 18.1).

Was in der Liste fehlt, ist der häufigste Grund für Ärger: ein Beschluss, den man schlicht für falsch hält. Ein Budget, das man hoch findet, ein Handwerker, den man nicht gewählt hätte, eine Wandfarbe, eine Entscheidung der Mehrheit im Rahmen ihrer Befugnisse, nichts davon ist ein Grund. Das Gesetz sagt es im Artikel über die Mehrheiten: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, gültig gefasste Beschlüsse binden alle Eigentümer (Artikel 17.9). Eine Anfechtung ist kein Rechtsmittel gegen das Urteil der Mehrheit; sie ist die Behauptung, dass die Mehrheit eine Regel gebrochen, die Gemeinschaft geschädigt oder Sie auf eine Weise geschädigt hat, die das Gesetz nicht erlaubt. Was eine ausländische Eigentümerin von einer spanischen Gemeinschaft verlangen kann, von der Vollmacht bis zur Übersetzung, die sie nicht bekommen wird, steht in dem Leitfaden unserer Kanzlei zur Eigentümergemeinschaft; dieser Beitrag ist die Abfolge nach einem Beschluss, den sie ablehnt. Die Eigentümerin des ersten Absatzes hat nur dann einen Fall, wenn die neue Verteilung ohne die von diesen Texten verlangte Mehrheit von den Beteiligungsquoten der Teilungserklärung oder der Satzung abweicht, und das ist die Art von Frage, die ein Anwalt in einer Stunde an der Urkunde prüft.

Vor der Klage: die günstigeren Schritte innerhalb der Gemeinschaft

Das Gesetz gibt drei Werkzeuge, die nichts kosten und keinen Anwalt brauchen, und ein Anwalt wird fragen, ob Sie sie genutzt haben. Das erste ist die Tagesordnung. Jeder Eigentümer kann der Versammlung eine Frage vorlegen: Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Versammlung jede Angelegenheit von Interesse für die Gemeinschaft prüft und darüber entscheidet, durch ein Schreiben an den Präsidenten, der sie in die Tagesordnung der nächsten Versammlung aufnehmen muss (Artikel 16.2). Ein Beschluss, den die Versammlung in Eile gefasst hat, kann auf der nächsten neu beraten werden, und eine schriftlich verlangte und abgelehnte Neuberatung ist eine Tatsache, die ein Richter später liest.

Das zweite ist die außerordentliche Versammlung. Ein Viertel der Eigentümer oder Eigentümer mit einem Viertel der Quoten können sie verlangen, und wenn der Präsident nicht handelt, können sie sie nach einer angemessenen Wartezeit selbst einberufen; unser Beitrag zum Erzwingen einer außerordentlichen Versammlung legt die Urteile des Obersten Gerichtshofs von 2025 dar, wie das geht. Bei einem Beschluss, den eine knappe Mehrheit der Anwesenden in zweiter Einberufung durchgebracht hat, ist eine volle Versammlung mit den abwesenden Eigentümern oft das schnellste Heilmittel.

Das dritte ist das Protokoll selbst. Viele Streitigkeiten drehen sich um das, was das Protokoll sagt, und nicht um das, was die Versammlung beschlossen hat, und das Gesetz hat dafür einen Reparaturweg: Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, die Mängel und Fehler des Protokolls können berichtigt werden, solange es Datum und Ort, die Anwesenden und Vertretenen, die Beschlüsse mit den Stimmen dafür und dagegen und die Quoten eindeutig angibt und die beiden Unterschriften trägt; und Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, die Berichtigung muss vor der nächsten Versammlung erfolgen, die sie bestätigen muss (Artikel 19.3). Unser Beitrag zum Protokoll erklärt, was es enthalten muss und wann Sie es erhalten müssen. Eine Eigentümerin, deren Gegenstimme im Protokoll fehlt, verlangt zuerst diese Berichtigung, denn der Nachweis ihrer Stimme ist ihre Klagebefugnis.

Ein weiteres Werkzeug wird oft mit einer Anfechtung verwechselt und ist keine. Wird ein Beschluss in Ihrer Abwesenheit gefasst und belastet er Sie nicht mit einer Leistung, für die Sie nicht gestimmt haben, zählt das Gesetz Ihre Stimme als Zustimmung, es sei denn, Sie widersprechen: Die abwesenden, ordnungsgemäß geladenen und über den Beschluss informierten Eigentümer, die no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, ihren Widerspruch nicht innerhalb von dreißig Kalendertagen dem Sekretär mitteilen, werden als Ja-Stimmen gezählt (Artikel 17.8). Dieser Widerspruch schützt Sie davor, als Befürworter einer Verbesserung belastet zu werden, die Sie nicht wollten; er hebt nichts auf und ersetzt weder die Klage noch ihre Frist.

Wer anfechten darf: Ihre abgegebene Stimme entscheidet

Die Klagebefugnis ist das Erste, was der Anwalt einer Gemeinschaft prüft, und an ihr scheitern die meisten Anfechtungen. Artikel 18.2 gibt sie los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, den Eigentümern, die sich in der Versammlung ihre Stimme vorbehalten haben, den aus jedem Grund Abwesenden und denen, denen das Stimmrecht zu Unrecht entzogen wurde. Wer mit Ja gestimmt hat, kann nicht gegen den Beschluss klagen, den er mitgetragen hat. Die Abwesende kann es, aus welchem Grund sie auch fehlte: Das Gesetz sagt «por cualquier causa» und verlangt von ihr nichts weiter.

Der Ausdruck, der Probleme macht, ist «salvar el voto», sich die Stimme vorbehalten. Der Oberste Gerichtshof hat seine Bedeutung im Urteil 242/2013 vom 10. Mai 2013 festgelegt und im Urteil 844/2026 vom 2. Juni 2026 wiederholt: Das Erfordernis no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene, bindet nicht den Eigentümer, der gegen den Beschluss gestimmt hat, sondern nur den, der sich enthält. Dagegenzustimmen genügt; wer sich enthält, muss in der Versammlung sagen, dass er sich seine Position vorbehält, etwa weil ihm die Informationen zum Abstimmen fehlen. Im Fall von 2026 nahmen die Eigentümer zweier Geschäftslokale in Oviedo teil, lehnten es ab, über eine Rampe abzustimmen, die sie nicht als ihre Sache ansahen, und klagten später: Der Gerichtshof entschied, dass sie weder dagegen gestimmt noch sich ihre Stimme vorbehalten hatten, limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto, sondern sich darauf beschränkten zu erklären, die Sache gehe sie nichts an, was der Gerichtshof nicht als Vorbehalt der Stimme werten konnte; nur der Eigentümer, dem das Stimmrecht wegen Rückständen zu Unrecht entzogen worden war, erhielt eine Entscheidung in der Sache, und verlor sie. Die Lehre für die Eigentümerin des ersten Absatzes ist mechanisch: dagegen stimmen, es klar sagen und prüfen, dass das Protokoll es festhält.

Die zweite Bedingung ist Geld. Um anzufechten, deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, muss der Eigentümer mit allen fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden sein oder sie zuvor bei Gericht hinterlegen (Artikel 18.2). Eine Eigentümerin, die gerade diese Schuld bestreitet, zahlt oder hinterlegt sie unter Vorbehalt und klagt; die Alternative ist eine Klage, die am ersten Tag unzulässig ist. Das Gesetz macht eine Ausnahme: Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, die Regel gilt nicht für Anfechtungen von Beschlüssen, die die Beteiligungsquoten festlegen oder ändern. Der Oberste Gerichtshof liest diese Ausnahme großzügig. Im Urteil 287/2024 vom 28. Februar 2024, zu einer Gemeinschaft in Torremolinos, die ihren Eigentümern auf einer anderen Grundlage als den Koeffizienten der Urkunde Rechnung gestellt hatte, wiederholte er die Linie seines Urteils 613/2013, dass se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título, die Ausnahme nicht nur Beschlüsse erfasst, die die in der Teilungserklärung festgelegte Quote ändern, sondern auch solche, die ein System der Kostenverteilung einführen, allgemein oder für bestimmte Kosten, dauerhaft oder für einen Anlass. Eine Kostenverteilung wie die Poolumlage des ersten Absatzes fällt unter diese Ausnahme, sodass Rückstände bei der strittigen Umlage die Klage nicht sperren; Rückstände bei allem anderen schon.

Die Uhr: drei Monate oder ein Jahr, und der Tag, an dem sie startet

Artikel 18.3 setzt die Fristen: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, die Klage verfällt drei Monate nach dem Beschluss der Versammlung, oder nach einem Jahr, wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt; und Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo, für die abwesenden Eigentümer läuft die Frist ab der Mitteilung des Beschlusses, auf dem Weg, den Artikel 9 vorsieht. Wer also anwesend war, zählt vom Tag der Versammlung, wie spät das Protokoll auch kommt; wer fort war, zählt von dem Tag, an dem das Protokoll die der Gemeinschaft genannte Adresse oder E-Mail erreicht hat, und wer keine genannt hat, wird in der Wohnung selbst benachrichtigt, an wen auch immer sie bewohnt, und ersatzweise über das schwarze Brett, was drei Tage nach dem Aushang wirkt (Artikel 9.1.h). Die Schadensgründe, der zweite und der dritte des Artikels 18.1, tragen immer die drei Monate; nur die Rechtmäßigkeit trägt das Jahr.

Das sind Verfallsfristen, nicht Verjährungsfristen, und der Unterschied zählt: Eine Verfallsfrist wird durch einen Brief, eine Beschwerde oder eine Versammlung nicht unterbrochen. Die Audiencia von Las Palmas hat das in ihrem Urteil 365/2025 vom 11. Juni 2025 gesagt, zu einer Gemeinschaft in Telde, deren Eigentümerin an einer Versammlung am 26. Dezember 2019 teilnahm und im April 2020 klagte; sie erinnerte daran, dass das Gesetz die Fristen festlegte, señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción, indem es eine Verfallsfrist setzte, die anders als die Verjährung keine Unterbrechung zulässt, und entschied, dass la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta, die Klage verfallen war, weil mehr als drei Monate seit der Versammlung vergangen waren, für jeden Grund außer der Rechtswidrigkeit. Der einzige gesetzliche Stopp der Uhr ist heute das Verhandlungsersuchen des nächsten Abschnitts, das es 2020 nicht gab.

Der Oberste Gerichtshof hält eine schmale Tür jenseits des Jahres offen. Wird nicht ein fehlerhafter Beschluss angegriffen, sondern das Fehlen jedes Beschlusses, eine Versammlung, die jemand ohne Einberufungsbefugnis einberufen hat, ohne Beschlussfähigkeit und außerhalb jeder Regel, behandelt der Gerichtshof die Akte als nichtig von Rechts wegen und nicht durch den Ablauf des Jahres geheilt: Im Urteil 332/2024 vom 6. März 2024, einem Fall aus Teneriffa mit zwei Vorständen und zwei Verwaltern, die beide dieselbe Gemeinschaft in Arona zu führen beanspruchten, wiederholte er, dass das, was faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad, fehlte, der Beschluss selbst war, ein Angriff auf das Wesen der Institution, den der Verfall nicht heilen kann. Das ist die Ausnahme für das Chaos, nicht für einen gewöhnlichen Beschluss, den Sie für rechtswidrig halten; die tragen das Jahr und nicht mehr.

Der Verhandlungsschritt, den das Gesetz jetzt verlangt, und was er mit der Uhr macht

Seit dem 3. April 2025 ist eine Zivilklage in Spanien nur nach einem Einigungsversuch zulässig, und die Anfechtung eines Gemeinschaftsbeschlusses ist eine Zivilklage wie jede andere. Das Effizienzgesetz, Ley Orgánica 1/2025, verlangt den Versuch en todos los procesos declarativos del libro II, in jedem Erkenntnisverfahren des Buches II des Zivilprozessgesetzes, mit einer kurzen Ausnahmeliste, die das Wohnungseigentum nicht nennt (Artikel 5.2). Der Beitrag unserer Kanzlei zu dieser Voraussetzung erklärt die Formen, die sie annehmen kann; die einfachste ist die, die das Gesetz selbst nennt, denn se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, die Voraussetzung gilt als erfüllt, wenn die Verhandlung unmittelbar von den Parteien oder zwischen ihren Anwälten nach deren Weisung geführt wird (Artikel 5.1). Ein begründeter Brief an den Präsidenten und den Verwalter mit einem Korrekturvorschlag, einem Datum und der Bitte um ein Treffen ist diese Verhandlung.

Der Brief tut mit der Uhr außerdem etwas, was sonst nichts tut. Nach Artikel 7.1 desselben Gesetzes interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte, unterbricht das Ersuchen um Eröffnung einer Verhandlung, wenn es seinen Gegenstand angemessen bestimmt, die Verjährung oder hemmt den Verfall von dem Tag an, an dem der Zustellversuch an die andere Partei belegt ist. Die drei Monate des Artikels 18.3 stehen an dem Tag still, an dem das Burofax an der Adresse der Gemeinschaft versucht wird. Sie laufen weiter, wenn die Gegenseite nicht reagiert: Das Verfahren endet unter anderem dann ohne Einigung, Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito, wenn dreißig Kalendertage ab dem Empfang des ersten Verhandlungsersuchens durch die andere Partei vergehen, ohne dass ein erstes auf eine Einigung gerichtetes Treffen oder ein Kontakt stattfindet oder eine schriftliche Antwort eingeht (Artikel 10.4). Vom Ende der Verhandlung an las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, müssen die Parteien die Klage binnen eines Jahres erheben, damit die Voraussetzung zählt (Artikel 7.3), aber die wieder laufende Verfallsfrist des Wohnungseigentumsgesetzes ist die kürzere Leine, und auf sie ist zu achten. Der Nachweis, den das Gericht verlangt, ist einfach: cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar, jedes Dokument, das belegt, dass die andere Partei das Ersuchen oder die Einladung zur Verhandlung erhalten hat, mit Datum und vollem Inhalt (Artikel 10.2); ein Burofax mit Inhaltsbescheinigung leistet das; eine einfache E-Mail ist schwerer zu beweisen.

Zusammengenommen lautet die Abfolge für die Eigentümerin des ersten Absatzes: prüfen, dass das Protokoll ihre Gegenstimme festhält; das Verhandlungsersuchen gut innerhalb der drei Monate per Burofax an Präsident und Verwalter schicken, mit Bezeichnung des Beschlusses und der gewünschten Korrektur; die dreißig Tage abwarten oder das von der Gemeinschaft angebotene Treffen wahrnehmen; und wenn sich nichts bewegt, klagen, bevor die verbleibenden Tage der drei Monate ablaufen, mit der Verfallsuhr, die dort weiterläuft, wo sie stehen geblieben ist.

Was eine Anfechtung nicht bewirkt

Die Klage friert den Beschluss nicht ein. Artikel 18.4 ist ausdrücklich: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios, die Anfechtung hemmt die Ausführung des Beschlusses nicht, es sei denn, der Richter ordnet es als einstweilige Maßnahme auf Antrag des Klägers nach Anhörung der Gemeinschaft an. Die Arbeiten laufen weiter, der Handwerker wird beauftragt, die Umlage wird abgerechnet. Das Protokoll macht den Beschluss in dem Moment vollziehbar, in dem es geschlossen wird: Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, von seinem Abschluss an sind die Beschlüsse vollziehbar, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht (Artikel 19.3).

Das hat eine praktische Folge für die Eigentümerin, die klagt: Sie zahlt weiter. Eine Umlage, die sie während des Prozesses nicht zahlt, macht sie auf der nächsten Versammlung zur Schuldnerin, wo Eigentümer mit Rückständen podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, an den Beratungen teilnehmen dürfen, aber kein Stimmrecht haben (Artikel 15.2), und setzt sie einer Zahlungsklage aus, die die Gemeinschaft in der Zwischenzeit erheben kann. Eine Eigentümerin, die die Arbeiten stoppen will, beantragt mit der Klage die einstweilige Aussetzung beim Richter, zeigt den Schaden, den das Warten verursachen würde, und muss möglicherweise Sicherheit leisten; die Gemeinschaft wird zuerst gehört, und der Antrag wird sparsam gewährt, weil jede Aussetzung die anderen Eigentümer etwas kostet.

Das Verfahren und die Kosten auf Fuerteventura

Die Anfechtung eines Gemeinschaftsbeschlusses geht unabhängig vom Streitwert ins ordentliche Verfahren: Das Zivilprozessgesetz (Ley 1/2000) weist diesem Verfahren die Klagen zu, Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, wenn die Ansprüche ausgeübt werden, die das Wohnungseigentumsgesetz der Versammlung und den Eigentümern einräumt, sofern es nicht ausschließlich um Geldforderungen geht (Artikel 249.1.8.º). Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Gebäude liegt, En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca (Artikel 52.1.8.º); für jede Gemeinde Fuerteventuras sind das die erstinstanzlichen Gerichte von Puerto del Rosario, dem einzigen Gerichtsbezirk der Insel. Anwalt und Prozessvertreter sind im ordentlichen Verfahren Pflicht, denn die Ausnahme gilt nur für die mündlichen Verfahren über kleine Beträge, En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (Artikel 23 und 31), und eine Beschlussanfechtung ist nie eines davon.

Die Schritte legt das Gesetz fest, und in der Praxis sind sie langsam. Die Gemeinschaft wird geladen und erwidert para que la conteste en el plazo de veinte días, binnen zwanzig Tagen (Artikel 404.1); eine Vorverhandlung folgt innerhalb von zwanzig Tagen nach ihrer Ladung (Artikel 414.1), dann die Hauptverhandlung, dann ein Urteil, das binnen zwanzig Tagen nach ihrem Schluss ergehen soll (Artikel 434.1). Der Justizrat misst, wie lange das Ganze dauert: In seiner Arbeitsmappe vom April 2026 dauerte ein 2025 beendetes ordentliches Verfahren auf den Kanarischen Inseln 13,4 Monate in erster Instanz, gegenüber 15,5 Monaten in ganz Spanien, und eine Berufung zur Audiencia von Las Palmas fügt ihre eigenen Monate hinzu. Eine Eigentümerin, die im November 2026 gegen eine Umlage für Arbeiten klagt, die im Januar beginnen, streitet in der Praxis um bereits ausgegebenes Geld.

Die Kosten haben zwei Seiten. Scheitert die Klage vollständig, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, werden die Kosten der ersten Instanz der Partei auferlegt, deren Anträge sämtlich abgewiesen wurden, es sei denn, das Gericht stellt mit Begründung fest, dass der Fall ernsthafte Tatsachen- oder Rechtszweifel aufwarf (Artikel 394.1): Die Eigentümerin zahlt dann Anwalt und Prozessvertreter der Gemeinschaft zusätzlich zu ihren eigenen. Hat die Klage Erfolg, zahlt die Gemeinschaft, und das Geld der Gemeinschaft ist das Geld aller Eigentümer, der Anteil der Klägerin eingeschlossen, denn die eigene Verteidigung der Gemeinschaft ist eine allgemeine Ausgabe, die nach Artikel 9.1.e aus den Beiträgen bestritten wird. Das ist die Rechnung, die ein guter Berater zu Papier bringt, bevor das Burofax hinausgeht: was der Beschluss Sie kostet, was der Prozess kostet, wenn Sie verlieren, und was Sie zurückbekommen, wenn Sie gewinnen.

Was wir tun

Wir beantworten die Frage eines Eigentümers oder eines Vorstands zu einem Beschluss in klarer Sprache binnen vierundzwanzig Stunden: was das Gesetz sagt, was Ihre Satzung hinzufügt und ob das, was Sie haben, ein Grund ist. Hat die Sache Folgen, kommen die Möglichkeiten aufs Papier, mit dem, was jeder Weg kostet, wie lange er dauert und was schiefgehen kann. Wählt der Eigentümer oder die Gemeinschaft den förmlichen Weg, wandert die Akte mit vollständigen Unterlagen nebenan zur Kanzlei der Gruppe in Corralejo, und nichts wird ohne vorheriges schriftliches Angebot eingereicht. Rechtliche Unterstützung für Gemeinschaften ist der Ort, an dem die Frage landet; das Angebotsformular ist der schnellste Weg, sie uns zu stellen.

Häufige Fragen

Ich war im Ausland, das Protokoll kam per E-Mail, und ich bin mit einem Beschluss nicht einverstanden. Wann beginnt meine Frist?

An dem Tag, an dem Ihnen das Protokoll zugestellt wurde: drei Monate für die Schadensgründe und ein Jahr für einen Beschluss, der gegen Gesetz oder Satzung verstößt, sofern die Gemeinschaft es an die Adresse geschickt hat, die Sie ihr genannt haben. Haben Sie der Gemeinschaft nie eine Adresse genannt, zählt die Zustellung in Ihrer Wohnung an denjenigen, der sie bewohnt, und schlägt das fehl, gilt der Aushang am schwarzen Brett des Gebäudes drei Tage nach dem Anschlag als Zustellung; dann beginnt die Uhr.

Ich habe mit Ja gestimmt und bereue es jetzt. Kann ich anfechten?

Nein. Die Klagebefugnis haben diejenigen, die dagegen gestimmt oder sich ihre Stimme vorbehalten haben, die Abwesenden und diejenigen, denen das Stimmrecht zu Unrecht verweigert wurde. Ihr Weg ist die Tagesordnung: Bitten Sie den Präsidenten schriftlich, die Sache auf die nächste Versammlung zu setzen, oder sammeln Sie ein Viertel der Eigentümer für eine außerordentliche.

Der Beschluss, den ich anfechten will, ist genau die Umlage, die ich nicht zahlen will. Muss ich zuerst zahlen?

Wenn der Beschluss die Beteiligungsquoten oder die Kostenverteilung festlegt oder ändert, nein: Der Oberste Gerichtshof liest diese Ausnahme so, dass sie jede Kostenverteilung erfasst, allgemein oder besonders, dauerhaft oder für einen Anlass. Bei jedem anderen Beschluss müssen Sie mit jeder fälligen Schuld auf dem Laufenden sein oder den strittigen Betrag vor der Klage bei Gericht hinterlegen.

Verschafft mir ein Burofax mehr Zeit?

Ein Verhandlungsersuchen, das den Beschluss und Ihr Anliegen bezeichnet, hemmt die Verfallsfrist ab dem Tag des Zustellversuchs, und die Frist läuft weiter, wenn die Gemeinschaft Sie nicht binnen dreißig Tagen trifft oder schriftlich antwortet. Eine gewöhnliche Beschwerde, ein Antrag auf einen Tagesordnungspunkt oder ein Widerspruch nach Artikel 17.8 hemmt nichts.

Wenn ich gewinne, zahlt die Gemeinschaft meinen Anwalt?

Werden alle Ihre Anträge zugesprochen, verurteilt das Gericht die Gemeinschaft normalerweise zu den Kosten, die Ihren Anwalt und Ihren Prozessvertreter innerhalb der amtlichen Gebührentabelle einschließen. Die Gemeinschaft zahlt aus dem gemeinsamen Fonds, zu dem Sie über Ihre Beiträge beitragen, und wenn Sie vollständig verlieren, läuft die Verurteilung in die andere Richtung.