El acta de la junta de octubre llega a una propietaria de un complejo de Corralejo tres semanas después de la reunión, y el acuerdo contra el que habló está ahí, negro sobre blanco: un nuevo reparto de los gastos de la piscina que recae sobre su piso de planta baja. Tiene tres meses, en la mayoría de los casos, y una lista de opciones más corta de lo que cree. La ley española de propiedad horizontal permite a un propietario impugnar un acuerdo de la junta solo por tres motivos, solo si su voto se emitió de una determinada manera, solo después de haber pagado lo que debe y solo dentro de un plazo que los tribunales se niegan a estirar. También le da movimientos más baratos dentro de la comunidad antes de todo eso, y desde abril de 2025 le obliga a intentar negociar antes de que un juez lea su demanda. Este artículo es la secuencia sobre el terreno: qué cuenta como motivo, qué intentar primero, quién puede demandar, cómo corre el reloj, qué le hace al reloj el paso de la negociación, qué no detiene una impugnación y qué cuesta la vía judicial en Fuerteventura.
Tres motivos, y el que no es motivo
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal nombra los acuerdos que pueden atacarse ante los tribunales. El primer motivo es la legalidad: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. El segundo es el daño a la propia comunidad: Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. El tercero es el daño a un propietario: Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (artículo 18.1).
Lo que falta en la lista es el motivo más frecuente de enfado: un acuerdo que simplemente te parece equivocado. Un presupuesto que encuentras alto, un contratista que no habrías elegido, un color de pintura, una decisión tomada por la mayoría dentro de sus facultades: nada de eso es motivo. La Ley lo dice en el artículo de las mayorías: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios (artículo 17.9). Una impugnación no es un recurso contra el criterio de la mayoría; es una reclamación de que la mayoría rompió una regla, dañó a la comunidad o te dañó a ti de un modo que la ley no permite. Lo que un propietario extranjero puede exigir a una comunidad española, del poder de representación a la traducción que no recibirá, está en la guía de nuestro despacho sobre la comunidad de propietarios; este artículo es la secuencia que sigue a un acuerdo que rechaza. La propietaria del primer párrafo tiene caso solo si el nuevo reparto se aparta de las cuotas de participación del título constitutivo o de los estatutos sin la mayoría que esos textos exigen, que es el tipo de cosa que un abogado comprueba en una hora contra la escritura.
Antes de la demanda: los movimientos más baratos dentro de la comunidad
La Ley da tres herramientas que no cuestan nada y no necesitan abogado, y un abogado preguntará si las usaste. La primera es el orden del día. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, dirigiendo un escrito al presidente, que debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta (artículo 16.2). Un acuerdo que la junta tomó con prisas puede reconsiderarse en la siguiente, y una reconsideración pedida por escrito y rechazada es un hecho que un juez lee después.
La segunda es la junta extraordinaria. La cuarta parte de los propietarios, o propietarios que reúnan la cuarta parte de las cuotas, pueden exigirla, y si el presidente no actúa pueden convocarla ellos mismos tras una espera prudencial; nuestro artículo sobre cómo forzar una junta extraordinaria expone las sentencias del Tribunal Supremo de 2025 sobre cómo se hace. Para un acuerdo que una escasa mayoría de asistentes sacó adelante en segunda convocatoria, una junta completa con los ausentes presentes suele ser el remedio más rápido.
La tercera es la propia acta. Muchas disputas van sobre lo que dice el acta más que sobre lo que decidió la junta, y la Ley tiene una vía de reparación: Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los asistentes presentes y representados, los acuerdos con los votos a favor y en contra y las cuotas, y lleve las dos firmas; y Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación (artículo 19.3). Nuestro artículo sobre el acta explica qué debe contener y cuándo debes recibirla. Una propietaria cuyo voto en contra se dejó fuera del acta pide primero esa subsanación, porque la constancia de su voto es su legitimación.
Una herramienta más se confunde a menudo con una impugnación y no lo es. Cuando un acuerdo se adopta en tu ausencia y no te cobra un servicio que no votaste, la Ley cuenta tu voto a favor salvo que te opongas: los propietarios ausentes, debidamente citados e informados del acuerdo, que no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, se computan como votos favorables (artículo 17.8). Esa discrepancia te protege de que te cobren como partidario de una mejora que no querías; no anula nada, y no sustituye a la demanda judicial ni a su plazo.
Quién puede impugnar: el voto que emitiste decide
La legitimación es lo primero que comprueba el abogado de una comunidad, y es donde mueren la mayoría de las impugnaciones. El artículo 18.2 se la da a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. El propietario que votó a favor no puede demandar contra el acuerdo que ayudó a aprobar. El ausente sí, sea cual sea el motivo de la ausencia: la Ley dice «por cualquier causa» y no le pide nada más.
La expresión que da problemas es «salvar el voto». El Tribunal Supremo fijó su sentido en la sentencia 242/2013, de 10 de mayo de 2013, y lo repitió en la sentencia 844/2026, de 2 de junio de 2026: el requisito no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene. Votar en contra basta; quien se abstiene debe decir en la junta que reserva su posición, por ejemplo porque le falta información para votar. En el caso de 2026, los dueños de dos locales comerciales de Oviedo asistieron, se negaron a votar sobre una rampa que consideraban ajena a ellos y después demandaron: el Tribunal sostuvo que ni habían votado en contra ni habían salvado su voto, limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto; solo el propietario al que se había privado indebidamente del voto por morosidad obtuvo una decisión sobre el fondo, y la perdió. La lección para la propietaria del primer párrafo es mecánica: vota en contra, dilo con claridad y comprueba que el acta lo recoge.
La segunda condición es el dinero. Para impugnar, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas (artículo 18.2). Un propietario que discute la propia deuda la paga o la consigna bajo protesta y demanda; la alternativa es una demanda inadmisible desde el primer día. La Ley abre una excepción: Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. El Tribunal Supremo lee esa excepción con generosidad. En la sentencia 287/2024, de 28 de febrero de 2024, sobre una comunidad de Torremolinos que giraba a sus propietarios sobre una base distinta de los coeficientes de la escritura, repitió la línea de su sentencia 613/2013 de que se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título sino también los que establecen un sistema de distribución de gastos, de manera general o para gastos concretos, con vocación de permanencia o para una ocasión. Un reparto de gastos como el de la piscina del primer párrafo cae dentro de esa excepción, así que la morosidad en la cuota discutida no impide la demanda; la morosidad en cualquier otra cosa sí.
El reloj: tres meses o un año, y el día en que empieza
El artículo 18.3 fija los plazos: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año; y Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo, por los medios que prevé el artículo 9. Así que un propietario que asistió cuenta desde el día de la junta, por tarde que llegue el acta; una propietaria que estaba fuera cuenta desde el día en que el acta llegó a la dirección o al correo electrónico que dio a la comunidad, y quien no dio ninguna es notificado en el propio piso, a quien lo ocupe, y en su defecto por el tablón de anuncios, que surte efectos a los tres días de la colocación (artículo 9.1.h). Los motivos de daño, el segundo y el tercero del artículo 18.1, llevan siempre los tres meses; solo la legalidad lleva el año.
Son plazos de caducidad, no de prescripción, y la diferencia importa: un plazo de caducidad no se interrumpe con una carta, una queja o una reunión. La Audiencia de Las Palmas lo dijo en su sentencia 365/2025, de 11 de junio de 2025, sobre una comunidad de Telde cuya propietaria asistió a una junta el 26 de diciembre de 2019 y demandó en abril de 2020, recordando que la Ley fijó los plazos señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción, y sosteniendo que la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta, para todos los motivos salvo la ilegalidad. La única parada legal del reloj hoy es la solicitud de negociación de la sección siguiente, que no existía en 2020.
El Tribunal Supremo mantiene abierta una puerta estrecha más allá del año. Cuando lo que se ataca no es un acuerdo defectuoso sino la ausencia de todo acuerdo, una junta convocada por quien no tenía poder para convocarla, sin quórum y al margen de toda regla, el Tribunal trata los actos como nulos de pleno derecho y no sanados por el paso del año: en la sentencia 332/2024, de 6 de marzo de 2024, un caso de Tenerife con dos juntas directivas y dos administradores que pretendían cada uno dirigir la misma comunidad en Arona, repitió que lo que faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad. Esa es la excepción para el caos, no para un acuerdo corriente que consideras ilegal; esos llevan el año y nada más.
| Tu situación |
El reloj y la condición |
| Asististe y votaste en contra |
Tres meses desde la junta; un año si el acuerdo vulnera la ley o los estatutos |
| Asististe y te abstuviste |
Solo si reservaste tu posición en la junta y el acta lo dice; negarse a votar no es reservarla |
| Estabas ausente, por cualquier causa |
Tres meses, o un año, desde el día en que se te notificó el acta |
| Se te negó el voto indebidamente |
Puedes impugnar; los plazos corren como para los presentes |
| Debes dinero a la comunidad |
Paga toda deuda vencida, o consígnala en el juzgado, antes de demandar, salvo que el acuerdo fije o altere las cuotas o el modo de repartir los gastos |
| Estabas ausente y el acuerdo te cuenta a favor |
Treinta días naturales para enviar tu discrepancia al secretario (artículo 17.8); esa discrepancia no es una impugnación |
| El acta no refleja la junta |
Subsanación antes de la siguiente junta, que la ratifica (artículo 19.3) |
| Envías la solicitud de negociación |
El reloj se para desde el intento de entrega y se reanuda si no hay reunión ni respuesta escrita en treinta días |
El paso de negociación que ahora exige la ley, y lo que le hace al reloj
Desde el 3 de abril de 2025 una demanda civil en España solo es admisible tras un intento de arreglo, y una impugnación de un acuerdo comunitario es una demanda civil como cualquier otra. La ley de eficiencia, la Ley Orgánica 1/2025, exige el intento en todos los procesos declarativos del libro II, con una lista corta de excepciones que no nombra la propiedad horizontal (artículo 5.2). El artículo de nuestro despacho sobre el requisito explica las formas que puede tomar; la más simple es la que la propia Ley nombra, porque se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad (artículo 5.1). Una carta razonada al presidente y al administrador proponiendo una corrección, con fecha y petición de reunión, es esa negociación.
La carta también le hace al reloj algo que nada más le hace. Según el artículo 7.1 de la misma Ley, la solicitud de abrir una negociación, si define bien su objeto, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte. Los tres meses del artículo 18.3 se paran el día en que se intenta el burofax en la dirección de la comunidad. Se reanudan si la otra parte no reacciona: el proceso termina sin acuerdo, entre otros casos, Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito (artículo 10.4). Desde el final de la negociación las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, para que el requisito cuente (artículo 7.3), pero el plazo de caducidad reanudado de la Ley de Propiedad Horizontal es la correa más corta, y es la que hay que vigilar. La prueba que querrá el juzgado es simple: cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar, su fecha y su contenido íntegro (artículo 10.2); un burofax con certificación de contenido lo hace; un simple correo electrónico es más difícil de probar.
En conjunto, la secuencia para la propietaria del primer párrafo es: comprobar que el acta recoge su voto en contra; enviar la solicitud de negociación al presidente y al administrador bien dentro de los tres meses, por burofax, definiendo el acuerdo y la corrección que quiere; esperar los treinta días o acudir a la reunión que la comunidad ofrezca; y si nada se mueve, demandar antes de que se agoten los días restantes de los tres meses, con el reloj de caducidad reanudado donde se paró.
Lo que una impugnación no hace
Demandar no congela el acuerdo. El artículo 18.4 es explícito: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. Las obras siguen, el contratista se contrata y la derrama se gira. El acta hace ejecutivo el acuerdo en el momento en que se cierra: Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario (artículo 19.3).
Eso tiene una consecuencia práctica para la propietaria que demanda: sigue pagando. Una derrama que se niega a pagar mientras corre el pleito la convierte en morosa en la siguiente junta, donde los propietarios con deudas podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto (artículo 15.2), y la expone a una reclamación de pago que la comunidad puede presentar entretanto. Una propietaria que quiere parar las obras pide al juez la suspensión cautelar con la demanda, muestra el daño que causaría esperar y puede tener que prestar caución; la comunidad es oída primero, y la petición se concede con cuentagotas, porque cada suspensión le cuesta algo a los demás propietarios.
El procedimiento y el coste en Fuerteventura
Una impugnación de un acuerdo comunitario va al juicio ordinario sea cual sea su cuantía: la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) envía a ese procedimiento las demandas Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad (artículo 249.1.8.º). El tribunal es el del lugar del edificio, En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca (artículo 52.1.8.º); para todos los municipios de Fuerteventura eso significa los juzgados de primera instancia de Puerto del Rosario, el único partido judicial de la isla. Abogado y procurador son obligatorios en el juicio ordinario, porque la exención solo cubre los juicios verbales de pequeña cuantía, En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (artículos 23 y 31), y una impugnación de acuerdos nunca es uno de ellos.
Las fases las fija la Ley y en la práctica son lentas. La comunidad es emplazada y contesta para que la conteste en el plazo de veinte días (artículo 404.1); sigue una audiencia previa dentro de los veinte días desde su citación (artículo 414.1), después el juicio, después una sentencia que debe dictarse dentro de los veinte días siguientes a su fin (artículo 434.1). El Consejo General del Poder Judicial mide cuánto dura el conjunto: en su cuaderno de abril de 2026, un juicio ordinario terminado en 2025 duró 13,4 meses en primera instancia en Canarias, frente a 15,5 meses en el conjunto de España, y una apelación ante la Audiencia de Las Palmas añade sus propios meses. Una propietaria que demanda en noviembre de 2026 contra una derrama para obras que empiezan en enero está, en la práctica, litigando sobre dinero ya gastado.
El coste tiene dos caras. Si la demanda fracasa por completo, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho (artículo 394.1): la propietaria paga entonces al abogado y al procurador de la comunidad además de a los suyos. Si la demanda prospera, paga la comunidad, y el dinero de la comunidad es el dinero de todos los propietarios, incluida la parte de la demandante, porque la propia defensa de la comunidad es un gasto general que se cubre con las cuotas según el artículo 9.1.e. Esa es la aritmética que un buen asesor pone sobre el papel antes de que salga el burofax: lo que te cuesta el acuerdo, lo que cuesta el pleito si pierdes y lo que recuperas si ganas.
Qué hacemos
Respondemos a la pregunta de un propietario o de una junta directiva sobre un acuerdo en lenguaje llano en veinticuatro horas: qué dice la Ley, qué añaden tus estatutos y si lo que tienes es un motivo. Cuando el asunto tiene consecuencias, las opciones van al papel, con lo que cuesta cada camino, cuánto tarda y qué puede salir mal. Si el propietario o la comunidad eligen la vía formal, el expediente pasa al despacho de abogados del grupo, en la puerta de al lado en Corralejo, con los documentos completos, y nada se presenta sin un presupuesto escrito antes. El apoyo legal a comunidades es donde aterriza la pregunta; el formulario de presupuesto es la forma más rápida de hacérnosla llegar.
Preguntas frecuentes
Estaba en el extranjero, el acta llegó por correo electrónico y no estoy de acuerdo con un acuerdo. ¿Cuándo empieza mi plazo?
El día en que se te notificó el acta: tres meses para los motivos de daño y un año para un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, siempre que la comunidad la enviara a la dirección que le diste. Si nunca diste una dirección a la comunidad, vale la entrega en tu piso a quien lo ocupe, y si falla, el anuncio en el tablón del edificio cuenta como notificación a los tres días de colocarse; el reloj empieza entonces.
Voté a favor y ahora me arrepiento. ¿Puedo impugnar?
No. La legitimación es de quienes votaron en contra o salvaron su voto, de los ausentes y de quienes fueron privados indebidamente del voto. Tu vía es el orden del día: pide por escrito al presidente que lleve el asunto a la siguiente junta, o reúne a la cuarta parte de los propietarios para una extraordinaria.
El acuerdo que quiero impugnar es justo la cuota que me niego a pagar. ¿Tengo que pagar primero?
Si el acuerdo fija o altera las cuotas de participación o el modo de repartir los gastos, no: el Tribunal Supremo lee esa excepción como aplicable a cualquier distribución de gastos, general o particular, permanente o para una ocasión. Para cualquier otro acuerdo debes estar al corriente de toda deuda vencida, o consignar en el juzgado la cantidad discutida antes de demandar.
¿Enviar un burofax me da más tiempo?
Una solicitud de negociación que defina el acuerdo y lo que quieres suspende el plazo de caducidad desde el día en que se intenta su entrega, y el plazo se reanuda si la comunidad no se reúne contigo ni responde por escrito en treinta días. Una queja ordinaria, una petición de orden del día o una discrepancia del artículo 17.8 no suspenden nada.
Si gano, ¿paga la comunidad a mi abogado?
Cuando se estiman todas tus pretensiones, el juzgado normalmente condena a la comunidad a las costas, que incluyen a tu abogado y a tu procurador dentro del baremo oficial. La comunidad paga con el fondo común, al que contribuyes con tus cuotas, y si pierdes por completo la condena corre en sentido contrario.
