Immobilie in Spanien als Nichtresident: die Pflichten-Checkliste für 2026

Eine Immobilie auf Fuerteventura vom Ausland aus zu besitzen ist verwaltungstechnisch einfach — sobald man die Liste kennt. Das Problem: Niemand gibt Ihnen diese Liste. Sie erreicht Sie in Bruchstücken — ein Brief vom Rathaus, eine Erinnerung vom Gestor, ein Schreiben der Comunidad (Ihrer Eigentümergemeinschaft), das Sie nicht lesen können, und irgendwann ein Säumniszuschlag für etwas, von dessen Existenz Sie nichts wussten.

Hier also die Liste, Stand 2026, mit klar markierten Stolperstellen. Wir sind Verwalter, keine Steuerberater — wo eine Zahl von Ihrer persönlichen Situation abhängt, sagen wir das offen und verweisen Sie an jemanden, der genau das beruflich macht.

1. Ihre NIE

Die Número de Identidad de Extranjero — kurz NIE, Ihre Ausländer-Identifikationsnummer — ist Ihre steuerliche und rechtliche Identität in Spanien. Sie brauchten sie für den Kauf, und Sie brauchen sie für alles danach: Steuern zahlen, Urkunden unterschreiben, einen Strom- oder Wasservertrag anmelden, als Eigentümer im Register Ihrer Gemeinschaft geführt werden.

Bewahren Sie das Zertifikat auf. Und geben Sie die Nummer an Ihre Verwaltung weiter — ein Eigentümerregister mit fehlenden NIEs ist ein Register, das beim späteren Verkauf keine Schuldenbescheinigung ausstellen kann.

2. IBI — die spanische Grundsteuer

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles wird jährlich von Ihrem ayuntamiento erhoben — La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje oder Betancuria — und bemisst sich nach dem valor catastral der Immobilie, dem Katasterwert, nicht nach dem, was Sie bezahlt haben. Den Steuersatz legt jede Gemeinde innerhalb gesetzlicher Bandbreiten fest — zwei vergleichbare Wohnungen in verschiedenen Orten Fuerteventuras zahlen deshalb mitunter unterschiedlich viel.

Zwei Dinge, die wichtiger sind als der Betrag:

• Richten Sie ein Lastschriftmandat ein. Die IBI läuft Ihnen nicht bis ins Ausland hinterher. Sie sammelt still und leise Säumniszuschläge.
• Unbezahlte IBI haftet an der Immobilie selbst. Wie Zahlungsrückstände gegenüber der Gemeinschaft ist sie eine Last, die den Eigentümerwechsel überlebt. Wer als Käufer die IBI nicht prüft, kauft die Nachlässigkeit des Verkäufers mit.

Ihre Gemeinde kann zusätzlich eine separate Müllgebühr erheben — mehrere kanarische Rathäuser überarbeiten diese gerade — und wenn Ihre Comunidad eigene Versorgungsverträge hat, wird das Wasser über die Gemeinschaft abgerechnet statt direkt mit Ihnen.

3. Das Modelo 210 — die Steuer, mit der niemand rechnet

Das Modelo 210 (die Nichtresidentensteuer) ist die Pflicht, die britische, deutsche und italienische Eigentümer am meisten überrascht — denn im eigenen Land gibt es nichts Vergleichbares.

Wenn Ihre spanische Immobilie nicht vermietet ist, besteuert Spanien Sie dennoch: auf ein fiktiv zugerechnetes Einkommen daraus, die renta imputada. Die Bemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts: 1,1 %, wenn Ihre Gemeinde die Katasterwerte in den letzten zehn Jahren angepasst hat, sonst 2 %. Auf diese Grundlage zahlen Residenten der EU/des EWR 19 % Steuer, alle anderen 24 % — was seit dem Brexit auch das Vereinigte Königreich einschließt.

Erklärt wird das über das Modelo 210, einmal im Jahr, jeweils für das Vorjahr. Für das Steuerjahr 2025 läuft die Frist am 31. Dezember 2026 ab — und wer per Lastschrift zahlt (domiciliación), muss praktisch mehrere Werktage früher fertig sein. Mitte Dezember einzureichen statt am 30. ist also schlicht vernünftig.

Wenn Ihre Immobilie vermietet ist, erklären Sie stattdessen die Mieteinnahmen — plus das zugerechnete Einkommen für die Monate, in denen nicht vermietet war. Früher waren Vermietungserklärungen quartalsweise fällig; seit dem Steuerjahr 2024 gibt es eine einzige Jahreserklärung, abzugeben Anfang des Folgejahres. Das genaue Abgabefenster hat sich zuletzt mehr als einmal verschoben — prüfen Sie die Termine für Ihr konkretes Jahr, statt sich auf die Notiz vom Vorjahr zu verlassen.

Zwei aktuelle Baustellen, die Sie kennen sollten:

• Werbungskosten. Vermieter aus der EU/dem EWR können Kosten absetzen — IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung. Vermieter von außerhalb der EU konnten das bislang nicht; ein Urteil des spanischen Nationalgerichts von 2025 stufte das als diskriminierend ein, die praktische Umsetzung ist aber noch in Arbeit. Wenn Sie als britischer Eigentümer eine Immobilie auf Fuerteventura vermieten, gehört genau diese Frage zu einem Steuerberater.
• Die Steuer auf das fiktive Einkommen selbst steht auf dem Prüfstand. Die Europäische Kommission hat formell beanstandet, dass Spanien Nichtresidenten auf ein fiktives Einkommen aus einer selbst genutzten Immobilie besteuert, während Residenten für ihr Hauptwohnhaus so nicht besteuert werden. Die Regel gilt weiterhin. Reichen Sie weiter ein.

Daneben gibt es Steuern, die nur zu bestimmten Anlässen anfallen: die Vermögensteuer, wenn Ihr spanisches Vermögen den Freibetrag übersteigt, ein Einbehalt von 3 %, den der Käufer einbehält, wenn ein Nichtresident verkauft, und die gemeindliche plusvalía bei der Übertragung. Alle drei sind Einzelfallfragen. Holen Sie sich Rat vorher, nicht hinterher.

4. Versicherung — zwei Policen, nicht eine

Ihre Gemeinschaft versichert Gebäude und Gemeinschaftsflächen und hält dafür eine Haftpflichtdeckung vor. Das ist die Police der Comunidad, bezahlt aus Ihren Gemeinschaftsgebühren — und sie deckt weder das Innere Ihrer Wohnung noch Ihr Mobiliar noch Ihre Haftung als einzelner Eigentümer.

Das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) kennt keine allgemeine Pflicht der Gemeinschaft, sich zu versichern — einzelne spanische Regionen haben eine solche über ihr eigenes Wohnrecht eingeführt; die Kanaren nicht. In der Praxis hat jede ordentlich geführte Gemeinschaft eine Police, und eine Gemeinschaft ohne ist nur einen unversicherten Schadensfall von einer Derrama (Sonderumlage) entfernt.

Für Ihre eigene Einheit: Eine Hausrat- und Haftpflichtpolice kostet wenig und ist bei einer Immobilie, die monatelang leer steht, gut angelegt. Prüfen Sie vor dem Abschluss, was die Gemeinschaftspolice tatsächlich abdeckt, damit Sie nichts doppelt versichern — ein guter Verwalter sagt Ihnen, wo die Grenze verläuft. (Wir sind keine Makler und verdienen an keinem Versicherer; siehe was unser Versicherungsservice leistet — und was nicht.)

5. Ihre Pflichten gegenüber der Gemeinschaft

Diese Pflichten setzt das Gesetz, nicht Ihr Verwalter — und drei davon treffen Eigentümer im Ausland am härtesten.

Nennen Sie der Gemeinschaft eine spanische Adresse. Artikel 9.1.h der LPH verpflichtet jeden Eigentümer, dem Sekretär der Gemeinschaft ein Zustelldomizil in Spanien für Ladungen und Mitteilungen zu melden. Tun Sie das nicht, gilt Ihre Wohnung in der Anlage als Ihre Adresse — und ist dort keine Zustellung möglich, entfaltet ein Aushang am Schwarzen Brett der Gemeinschaft nach drei Kalendertagen volle Rechtswirkung. Eine Einberufung, die Sie nie gesehen haben, kann trotzdem eine wirksame Einberufung sein.

Zahlen Sie Ihre Gemeinschaftsgebühren, pünktlich. Ein Eigentümer, der zu Beginn der Versammlung im Zahlungsrückstand ist, darf sprechen, aber nicht abstimmen (Art. 15.2) — und kann Beschlüsse der Gemeinschaft nicht gerichtlich anfechten, ohne vorher die Schulden zu zahlen oder zu hinterlegen (Art. 18). Wer seine Gebühren zurückhält, um ein Zeichen zu setzen, nimmt sich selbst die Möglichkeit dazu.

Denken Sie daran: Die Schuld folgt der Wohnung. Nach Artikel 9.1.e haftet ein Käufer mit der Immobilie selbst für unbezahlte Gemeinschaftsgebühren des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. Deshalb muss der Verkäufer beim späteren Verkauf auch eine Schuldenstandsbescheinigung vorlegen — ausgestellt binnen sieben Kalendertagen vom Sekretär mit Zustimmung des Präsidenten — und deshalb sollte ein Käufer nie darauf verzichten.

6. Der praktische Teil: erreichbar sein

Fast jedes Problem auf dieser Liste ist ein Kommunikationsproblem, bevor es ein Geldproblem wird. Säumniszuschläge, verpasste Abstimmungen und ungelesene Protokolle beginnen alle gleich: mit einem Brief an eine Adresse, die seit 2019 nicht mehr aktuell ist.

Halten Sie deshalb vier Dinge aktuell: Ihre Zustelladresse, Ihre E-Mail, Ihr Lastschriftmandat und einen Kontakt vor Ort auf der Insel. Und fragen Sie Ihre Verwaltung, was Sie einsehen können, ohne fragen zu müssen. Unsere veröffentlicht Abrechnungen online, dokumentiert Vorgänge mit Fotos von der Meldung bis zur Rechnung, liefert quartalsweise einen Eigentümerbericht — gezahlte Gebühren, erledigte Vorgänge, anstehende Abstimmungen — und legt Einberufungen, Vollmachtsformulare und Protokolle am selben Ort ab, auf Englisch, Spanisch oder Deutsch, hinter einem einzigen Login.

Sie sollten um elf Uhr nachts von einer Küche in Manchester aus nach Ihrem Gebäude sehen können. Das ist kein Luxus-Feature; für die Hälfte der Eigentümer auf dieser Insel ist es die einzige Art, wie die Beziehung überhaupt funktioniert.

Mehr dazu, wie wir mit Eigentümern im Ausland arbeiten: Hausverwaltung für nichtresidente Eigentümer. Wenn Sie ein Festhonorar für Ihre Gemeinschaft möchten, fordern Sie ein Angebot an.