Sie haben die Wohnung in Corralejo gekauft, Sie leben in Köln, und der erste Brief des Verwalters der Eigentümergemeinschaft verlangt «ein spanisches Bankkonto» für die vierteljährliche Abbuchung. Sie brauchen keines. Eine Gemeinschaft, die ihr Hausgeld per Lastschrift in Euro einzieht, muss ein Konto in jedem Land der Europäischen Union akzeptieren, und der Eigentümer, der aus dem Ausland zahlt, hat dasselbe Recht, eine falsche Abbuchung rückgängig zu machen, wie der, dessen Bank um die Ecke liegt. Was die Regel nicht leistet: dass jede Zahlungsart gleich sicher wäre. Ein Dauerauftrag zahlt weiter das Hausgeld vom Vorjahr, ein britisches Konto steht außerhalb des Schutzes, und eine Rücklastschrift kostet mehr als die Bankgebühr. Dieser Beitrag liest die Regeln auf dem Stand vom Oktober 2026: die europäische Verordnung über Zahlungen in Euro, das spanische Zahlungsdienstegesetz, die Seite der Banco de España zu dieser Frage und das Gesetz über das Wohnungseigentum. Am Ende steht eine Checkliste.
Die Regel: Die Gemeinschaft darf keine spanische IBAN verlangen
Die Regel ist Artikel 9 der Verordnung (EU) 260/2012, der SEPA-Verordnung: Todo beneficiario que acepte una transferencia o utilice un adeudo domiciliado para cobrar fondos de un ordenante titular de una cuenta de pago radicada en la Unión no especificará en qué Estado miembro está radicada dicha cuenta de pago — ein Zahlungsempfänger, der eine Überweisung annimmt oder eine Lastschrift verwendet, um Geldbeträge von einem Zahler einzuziehen, der Inhaber eines Zahlungskontos in der Union ist, gibt nicht vor, in welchem Mitgliedstaat dieses Zahlungskonto zu führen ist. Die einzige Bedingung ist, dass das Konto per Lastschrift erreichbar ist, und eine Bank der Union, die inländische Lastschriften annimmt, muss auch die aus einem anderen Mitgliedstaat annehmen (Artikel 3). Eine Eigentümergemeinschaft, die Abbuchungen auf die Konten ihrer Eigentümer zieht, ist ein Zahlungsempfänger, der eine Lastschrift verwendet. Das deutsche, niederländische, irische oder französische Konto eines Eigentümers ist so gut wie ein spanisches.
Die Banco de España sagt es auf ihrer Seite für Bankkunden ohne Umschweife, wo sie das Unternehmen, den Freiberufler oder die Behörde beschreibt, die eine Zahlung oder eine Lastschrift ablehnen, weil die IBAN nicht aus dem eigenen Land stammt: Esta práctica es una fuente habitual de reclamaciones, es ilegal y contraviene el artículo 9 del Reglamento (UE) nº 260/2012 — diese Praxis ist eine häufige Quelle von Beschwerden, ist rechtswidrig und verstößt gegen Artikel 9 der Verordnung (EU) Nr. 260/2012. Die empfohlenen Schritte sind einfach: demjenigen, der ablehnt, mitteilen, dass er das Konto annehmen muss, ihm eine förmliche Beschwerde schicken und, wenn die Antwort ausbleibt oder nicht genügt, die zuständige Behörde einschalten. Diese Behörde ist die Banco de España selbst, wenn die Ablehnung von einer Bank kommt oder zwischen Unternehmen oder Freiberuflern entsteht, und die Verbraucherbehörde der autonomen Gemeinschaft, wenn ein Unternehmen einen Verbraucher abweist. Manchmal hat das Formular einfach keinen Platz für eine ausländische IBAN; eine schriftliche Bitte, die Artikel 9 zitiert, ist der erste Schritt.
Das Mandat: was Sie unterschreiben und wer es aufbewahrt
Eine Lastschrift beruht auf Ihrer Zustimmung, erteilt in einem Dokument, das Mandat heißt. Die Verordnung verlangt, dass die Zustimmung dem Zahlungsempfänger und Ihrer eigenen Bank erteilt wird, unmittelbar oder über den Zahlungsempfänger, und dass das Mandat mit jeder späteren Änderung oder Kündigung beim Zahlungsempfänger oder bei jemandem in dessen Auftrag verbleibt (Artikel 5.3.a). Jeder Einzug trägt dann dieselben Angaben: den Namen der Gemeinschaft und ihre Gläubiger-Identifikationsnummer, Ihren Namen und Ihre IBAN, die eindeutige Mandatsreferenz und das Datum Ihrer Unterschrift, den Betrag und, soweit angegeben, den Zweck (Anhang, Nummer 3). In der Praxis schickt der Verwalter das Formular, Sie unterschreiben es mit Ihrer IBAN, und der Verwalter, nicht Ihre Bank, bewahrt es auf.
Ihre Bank wiederum muss Ihnen Grenzen ermöglichen. Sie haben das Recht, sie anzuweisen, dass sie limite el cobro de adeudos domiciliados a un determinado importe o periodicidad, o a ambos — den Einzug von Lastschriften auf einen bestimmten Betrag oder eine bestimmte Periodizität oder beides begrenzt —, und ebenso, jede Lastschrift eines bestimmten Zahlungsempfängers zu sperren oder nur die der von Ihnen genannten Zahlungsempfänger zuzulassen (Artikel 5.3.d). Eine Obergrenze etwas über der gewöhnlichen Abbuchung ist eine vernünftige Sicherung. Denken Sie daran, sie anzuheben, wenn eine Sonderumlage beschlossen wird, sonst kommt die Sonderumlage unbezahlt zurück.
Eine falsche Abbuchung: acht Wochen zum Rückgängigmachen, dreizehn Monate, wenn Sie nie unterschrieben haben
Eine Lastschrift lässt sich rückgängig machen. Nach dem spanischen Zahlungsdienstegesetz (Real Decreto-ley 19/2018, Artikel 48.2) gilt für Lastschriften in Euro: el ordenante tendrá un derecho incondicional de devolución dentro de los plazos establecidos en el artículo 49 — der Zahler hat ein bedingungsloses Recht auf Erstattung innerhalb der Fristen des Artikels 49 —, und der Antrag kann gestellt werden durante un plazo de ocho semanas contadas a partir de la fecha de adeudo de los fondos en su cuenta — während einer Frist von acht Wochen ab dem Tag, an dem das Konto belastet wurde. Innerhalb dieser acht Wochen darf die Bank nicht ablehnen und braucht keinen Grund zu erfahren (Artikel 49.2). Das Recht stammt aus der europäischen Zahlungsdiensterichtlinie, sodass ein Konto in Deutschland, den Niederlanden oder Frankreich es ebenfalls gewährt, nach dem Recht dieses Landes. Gab es gar kein Mandat, ist die Abbuchung eine nicht autorisierte Zahlung: Die Bank ist unverzüglich zu unterrichten, sobald Sie sie bemerken, und in jedem Fall dentro de un plazo máximo de trece meses contados desde la fecha del adeudo — innerhalb einer Höchstfrist von dreizehn Monaten ab dem Tag der Belastung (Artikel 43.1).
Eine Erstattung ist keine Entlastung. Das Geld zurückzuholen hebt das Hausgeld nicht auf: Die Forderung der Gemeinschaft besteht weiter, jetzt unbezahlt, und unbezahltes Hausgeld trägt Zinsen. Nutzen Sie die Erstattung für einen echten Fehler (eine doppelte Abbuchung, einen falschen Betrag, eine Wohnung, die Sie schon verkauft haben) und informieren Sie den Verwalter am selben Tag.
Lastschrift oder Dauerauftrag
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Lastschrift / Dauerauftrag |
| Wer jede Zahlung auslöst |
Lastschrift: Die Gemeinschaft. Dauerauftrag: Sie |
| Wenn sich das Hausgeld ändert |
Lastschrift: Der neue Betrag wird eingezogen. Dauerauftrag: Sie müssen den Auftrag selbst ändern |
| Eine von der Versammlung beschlossene Sonderumlage |
Lastschrift: Wird mit demselben Mandat eingezogen, wenn sein Wortlaut alle Abbuchungen der Gemeinschaft erfasst. Dauerauftrag: Nicht erfasst: Sie braucht eine eigene Überweisung |
| Was Ihre Wohnung identifiziert |
Lastschrift: Die Mandatsreferenz. Dauerauftrag: Der Text, den Sie in den Verwendungszweck schreiben |
| Wenn etwas nicht stimmt |
Lastschrift: Erstattung während acht Wochen. Dauerauftrag: Kein Erstattungsrecht: Der Auftrag war Ihrer |
| Was scheitern kann |
Lastschrift: Keine Deckung an dem Tag, eine Obergrenze bei Ihrer Bank, ein geschlossenes oder gepfändetes Konto. Dauerauftrag: Eine vergessene Änderung, eine fehlende Referenz |
Der Dauerauftrag hat einen Vorzug, die Kontrolle, und einen Mangel, der sich erst später zeigt. Angenommen, der im Frühjahr beschlossene Haushalt hebt das vierteljährliche Hausgeld von 210 € auf 228 €, und Ihr Auftrag schickt weiter 210 €. Ein Jahr lang merkt es niemand, und die Schuldenbescheinigung, die beim Verkauf verlangt wird, weist 72 € Rückstand aus, mit Zinsen. Bei einer Lastschrift zieht die Gemeinschaft ein, was die Versammlung beschlossen hat.
Wenn Sie doch per Überweisung zahlen, kommt es auf den Verwendungszweck an. Schreiben Sie, was der Verwalter verlangt hat, in der Regel die Gemeinschaft, die Wohnung und den Zeitraum, und sonst nichts. Eine Überweisung, die keiner Wohnung zugeordnet werden kann, ist ein Hausgeld, das als unbezahlt geführt wird. Schicken Sie eine Überweisung je Abbuchung, keine runde Summe «auf Rechnung».
Britische, Schweizer und andere Konten außerhalb der Union
Der Schutz des Artikels 9 gilt für Konten in der Union. Das Vereinigte Königreich hat die Union verlassen, aber nicht das Zahlungsverfahren: Der Europäische Zahlungsverkehrsrat führt es, wie die Schweiz, weiter im geografischen Geltungsbereich der SEPA-Verfahren und geht davon aus, dass das Unionsrecht, die SEPA-Verordnung eingeschlossen, nur zwischen Instituten in der EU und im EWR vollständig gilt (Dokument EPC409-09, Fassung vom 24. Dezember 2025). In der Praxis heißt das dreierlei. Ein Eurokonto bei einer britischen Bank, die am Verfahren teilnimmt, kann belastet werden, aber niemand kann gezwungen werden, es zu akzeptieren. Ein Pfundkonto ist für eine Lastschrift in Euro in der Regel nicht erreichbar. Und britische Banken legen ihre eigenen Entgelte für Zahlungen in Euro fest, die die Gemeinschaft weder sieht noch zurückgeben kann. Für einen Eigentümer im Vereinigten Königreich ist die solide Lösung ein Eurokonto innerhalb der Union, in Spanien oder in einem anderen Mitgliedstaat, und ein Mandat auf dieses Konto.
Was eine Rücklastschrift kostet
Eine Abbuchung kommt aus banalen Gründen zurück: keine Deckung an dem Tag, eine Obergrenze, die Sie gesetzt und vergessen haben, ein nach einem Umzug geschlossenes Konto, ein durch eine Pfändung gesperrtes Konto (unser Beitrag über gesperrte Konten erklärt, wie das Eigentümern im Ausland passiert). Die Folgen sind weniger banal, und es sind drei.
Die erste sind die Zinsen. Das Hausgeld ist unbezahlt, und das Gesetz ist dazu kurz: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo — die Forderungen der Gemeinschaft werden von dem Zeitpunkt an verzinst, zu dem die Zahlung zu leisten war und nicht geleistet wurde.
Die zweite ist die Bankgebühr. Die Bank berechnet der Gemeinschaft in der Regel jede Rücklastschrift. Ob diese Gebühr auf Ihrem Konto landet, hängt davon ab, was die Versammlung beschlossen hat: Wo sie beschlossen hat, dass die Kosten einer Rücklastschrift die Wohnung trägt, die sie verursacht hat, finden Sie sie auf Ihrem nächsten Kontoauszug; wo nicht, ist sie eine gemeinsame Ausgabe, die alle zahlen. Muss die Schuld eingefordert werden, legt das Gesetz dem Schuldner todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda — alle Ausgaben und Kosten, die die Einforderung der Schuld mit sich bringt — auf (Artikel 21.3).
Die dritte ist die Stimme. Eigentümer, die bei Beginn der Versammlung nicht auf dem Laufenden sind, dürfen mitreden, aber no tendrán derecho de voto — sie haben kein Stimmrecht —, es sei denn, sie haben die Schuld gerichtlich angefochten oder den Betrag hinterlegt (Artikel 15.2). Eine Rücklastschrift im September ist eine verlorene Stimme im Oktober, wenn es Ihnen niemand sagt. Was danach mit einem Hausgeld geschieht, das unbezahlt bleibt, steht in unserem Beitrag über unbezahltes Hausgeld.
Sonderumlagen, Käufe und Verkäufe
Drei Momente bringen eine Zahlungsregelung durcheinander. Der erste ist eine Sonderumlage: Eine von der Versammlung beschlossene «derrama» ist eine eigene Abbuchung mit eigenen Terminen, erklärt in unserem Beitrag über Hausgeld und Sonderumlagen. Bei einer Lastschrift kommt sie wie jede andere Abbuchung, wenn Ihre Obergrenze es zulässt; bei einem Dauerauftrag kommt sie gar nicht. Der zweite ist ein Kauf: Das Mandat des Verkäufers geht nicht auf Sie über, und in der ersten Woche ist ein neues zu unterschreiben. Der dritte ist ein Verkauf: Kündigen Sie das Mandat schriftlich mit Wirkung zum Tag der Beurkundung, denn eine danach vom Konto des Verkäufers eingezogene Abbuchung ist eine Belastung, die jemand rückgängig machen muss.
Eine Checkliste
- Geben Sie die IBAN an, die Sie wirklich nutzen. Ein Eurokonto in jedem Mitgliedstaat ist gültig, und die Gemeinschaft darf kein spanisches verlangen.
- Unterschreiben Sie das Mandat und behalten Sie eine Kopie. Notieren Sie die Referenz und das Datum.
- Setzen Sie bei Ihrer Bank eine Obergrenze, und heben Sie sie vor einer Sonderumlage an. Eine Obergrenze, die eine Sonderumlage stoppt, macht daraus einen Rückstand.
- Prüfen Sie die erste Abbuchung. Sehen Sie auf den Betrag, die Wohnung und den Zeitraum; Sie haben acht Wochen, um einen Fehler rückgängig zu machen.
- Wenn Sie per Überweisung zahlen, verwenden Sie die genaue Referenz. Ändern Sie den Betrag, wenn sich der Haushalt ändert.
- Sagen Sie dem Verwalter Bescheid, bevor Sie die Bank wechseln. Ein geschlossenes Konto ist eine Rücklastschrift, und eine Rücklastschrift ist ein Rückstand.
Was wir in den von uns verwalteten Gemeinschaften tun
In den Gemeinschaften, die wir verwalten, wird das Hausgeld per SEPA-Lastschrift von jedem EU-Konto eingezogen; auch britische und andere Konten sind möglich. Die Abrechnungen werden im Eigentümerportal veröffentlicht, und der vierteljährliche Eigentümerbericht zeigt das gezahlte Hausgeld, sodass ein Eigentümer im Ausland prüfen kann, ob jede Abbuchung eingezogen wurde, statt es erst in der nächsten Versammlung zu erfahren. Sie liegen unter demselben Zugang wie die Protokolle und die Einladungen. Eigentümer, die ihre Gemeinschaft so geführt sehen möchten, können lesen, was wir für Eigentümer tun, die im Ausland leben, und ein Angebot anfordern.
Häufige Fragen
Kann die Gemeinschaft auf einem spanischen Bankkonto bestehen?
Nein, wenn Ihr Konto in Euro in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union geführt wird und Lastschriften annehmen kann. Artikel 9 der SEPA-Verordnung verbietet dem Zahlungsempfänger, der per Lastschrift einzieht, das Land des Kontos vorzugeben, und die Banco de España nennt die Ablehnung rechtswidrig. Ein Konto außerhalb der Union, ein britisches oder ein Schweizer, hat diesen Schutz nicht.
Kann ich eine Abbuchung der Gemeinschaft erstatten lassen?
Ja, innerhalb von acht Wochen nach der Belastung und ohne Angabe eines Grundes; wenn Sie nie ein Mandat unterschrieben haben, unterrichten Sie die Bank, sobald Sie es bemerken; die äußerste Grenze sind dreizehn Monate. Die Erstattung bringt das Geld zurück, nicht die Verpflichtung: Das Hausgeld ist weiter geschuldet und trägt Zinsen, bis es bezahlt ist.
Ist ein Dauerauftrag sicherer als eine Lastschrift?
Er gibt Ihnen die Kontrolle und nimmt der Gemeinschaft die Anpassung. Ein Dauerauftrag folgt weder einem neuen Haushalt noch einer Sonderumlage, und die Differenz wird zu einem Rückstand, der Zinsen trägt und Sie in der Versammlung die Stimme kosten kann.
Wer zahlt die Bankgebühr, wenn eine Abbuchung zurückkommt?
Die Bank berechnet sie der Gemeinschaft. Ob die Gemeinschaft sie an den Eigentümer weitergibt, hängt davon ab, was die Versammlung beschlossen hat; das unbezahlte Hausgeld selbst trägt Zinsen ab dem Tag, an dem es fällig war, wer auch immer die Gebühr zahlt.
