Seit 2025 kann die Comunidad Ferienvermietung mit 3/5-Mehrheit erlauben, begrenzen oder verbieten — und die Kanaren haben eigene Regeln. Wo Eigentümer stehen.
Innerhalb von elf Monaten sind zwei verschiedene Dinge passiert — und Eigentümer auf Fuerteventura bringen sie verständlicherweise durcheinander.
Das erste ist national: Seit dem 3. April 2025 gibt das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) der Comunidad (Ihrer Eigentümergemeinschaft) einen klaren Weg per qualifizierter Mehrheit, Ferienvermietung im Gebäude zu erlauben, an Bedingungen zu knüpfen oder zu verbieten. Das zweite ist regional: Am 10. Dezember 2025 verabschiedeten die Kanaren die Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas — das Gesetz zur nachhaltigen Ordnung der touristischen Wohnnutzung —, die das alte Dekret von 2015 ablöst und neu schreibt, welche Wohnungen überhaupt an Touristen vermietet werden dürfen.
Die beiden sind keine Alternativen. Eine Ferienvermietung in einem Apartmentgebäude auf Fuerteventura muss heute beides erfüllen — die Gemeinschaft und das regionale/kommunale Regelwerk — und obendrein das nationale Registrierungsregime, das 2025 in Kraft getreten ist.
Die Reform kam über die vierte Schlussbestimmung der Ley Orgánica 1/2025 (eines Organgesetzes) und hat Artikel 17.12 der LPH neu gefasst. Die entscheidenden Worte lohnen die Lektüre im Original:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
Auf gut Deutsch: Ein ausdrücklicher Beschluss, der Ferienvermietung erlaubt, begrenzt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, braucht eine doppelte 3/5-Mehrheit — drei Fünftel aller Eigentümer, die zusammen drei Fünftel der Beteiligungsquoten halten. Keine Einstimmigkeit. Keine einfache Mehrheit. Und „aller Eigentümer", nicht „derer, die zur Versammlung erschienen sind".
Daraus folgen drei Konsequenzen, und sie wiegen schwerer als die Schlagzeile.
Vor der Reform brauchte eine Gemeinschaft, die Ferienvermietung verbieten wollte, Einstimmigkeit — was in der Praxis hieß: Sie konnte es nicht. Diese Hürde ist gefallen. Gefallen ist aber auch die alte Annahme, die Tätigkeit sei frei, solange sie niemand verbietet: Das Gesetz spricht jetzt von ausdrücklicher und vorheriger Genehmigung. Wer in einem Mehrfamilienhaus mit der Vermietung beginnen will, kann die Gemeinschaft nicht länger als unbeteiligt behandeln.
Die meisten Gemeinschaften wollen gar kein Verbot. Sie wollen geleerte Mülltonnen, einen Pool, der um 2 Uhr nachts keine Partyzone ist, und einen Aufzug, der nicht um sechs Uhr früh Rollkoffer transportiert. Derselbe Artikel erlaubt der Gemeinschaft, die Tätigkeit an Bedingungen zu knüpfen — Hausordnung, Regelung der Schlüsselübergabe, ein benannter Ansprechpartner für jede vermietete Einheit — mit derselben 3/5-Mehrheit. Sehr oft ist genau das der Beschluss, der am Ende durchgeht.
Derselbe Artikel erlaubt der Gemeinschaft außerdem, für die Wohnung, die die Tätigkeit betreibt, eine Sonderquote oder einen erhöhten Anteil an den Gemeinschaftsgebühren festzulegen — gedeckelt bei 20 % Aufschlag. Das bildet ab, was jeder Verwalter messen kann: Eine Einheit mit fünfzig Gästewechseln im Jahr nutzt Aufzug, Flure und Pool anders als eine Einheit, in der eine einzige Familie wohnt.
Hier sind ehrliche Antworten kurz. Die Reform enthält keine ausdrückliche Übergangsregel, und die juristische Fachwelt ist ernsthaft gespalten, ob ein neuer Beschluss der Gemeinschaft eine Vermietung stoppen kann, die vor dem 3. April 2025 bereits rechtmäßig lief — die Bestandsschutz-Frage. Wer Ihnen erzählt, die Antwort sei in die eine oder andere Richtung offensichtlich, verkauft Ihnen eine Gewissheit, die es noch nicht gibt. Es hängt von Ihrem título constitutivo (dem Gründungstitel des Gebäudes), Ihren Statuten und der Formulierung des Beschlusses ab — und genau deshalb lohnt es sich, diese Formulierung sauber aufzusetzen.
Für Fuerteventura ist die Ley 6/2025 die größere strukturelle Veränderung, denn sie entscheidet, ob die Wohnung überhaupt eine Ferienvermietung sein darf — bevor die Gemeinschaft je abstimmt.
Die Kernpunkte:
Und unter beidem liegt eine dritte Ebene: Das Real Decreto 1312/2024 (ein Königlicher Erlass) hat ein einheitliches nationales Vermietungsregister und eine zentrale digitale Anlaufstelle geschaffen. Seit dem 1. Juli 2025 brauchen Kurzzeit-Inserate eine Registrierungsnummer, und die Plattformen melden die Aktivität. Die Ära, in der eine Ferienvermietung administrativ schlicht nicht existieren konnte, ist vorbei.
Wenn Sie eine Wohnung in einer Gemeinschaft besitzen und an Touristen vermieten. Prüfen Sie drei Dinge, in dieser Reihenfolge: ob die Wohnung nach der Ley 6/2025 und den Zahlen Ihrer Gemeinde noch infrage kommt, ob Sie die Registrierungsnummer haben, und was Statuten und Protokolle Ihrer Gemeinschaft bereits sagen. Ein Verbot kann dort schon lange vor 2025 gestanden haben.
Wenn Sie Präsident sind oder im Vorstand sitzen. Die 3/5-Schwelle wird an allen Eigentümern und allen Quoten gemessen — in einer Gemeinschaft, in der die Hälfte der Eigentümer im Ausland lebt, heißt das: Die Abstimmung wird über Beteiligung gewonnen oder verloren, nicht über Meinungen. Ein Beschluss, den vierzehn Personen in einer Gemeinschaft von sechzig fassen, erreicht sie nicht. Das ist der praktischste Grund überhaupt, eine Einberufung sauber durchzuführen: korrekte Ladung, der Tagesordnungspunkt in der Sprache des Gesetzes formuliert, die Vollmacht früh verschickt und ein echter Versuch, nicht residente Eigentümer in einer Sprache zu erreichen, die sie lesen.
Wenn Sie im Gebäude Eigentum haben und die Vermietungen stören. Sie haben jetzt einen Weg, der nicht die Zustimmung Ihres Nachbarn voraussetzt. Bitten Sie den Präsidenten, einen ausdrücklichen Beschluss auf die Tagesordnung zu setzen — und bleiben Sie realistisch, welche Variante (erlauben mit Auflagen, begrenzen oder verbieten) tatsächlich drei Fünftel zusammenbekommt.
Wir sind Verwalter, keine Anwälte — und das sagen wir auch. Was wir tun, ist die Entscheidung verfahrenssicher zu machen: die Einberufung so aufgesetzt, dass der Beschluss nicht an einer Formalie angreifbar ist; die Mehrheit vor der Eigentümerversammlung gegen die echte Quotentabelle gerechnet, nicht danach; Vollmachten nachgefasst, damit die Schwelle erreichbar ist; das Protokoll so geschrieben, dass drinsteht, was tatsächlich beschlossen wurde. Wo eine Gemeinschaft formale juristische Arbeit braucht — eine Statutenänderung, eine Anfechtung, eine Klage —, sagen wir auch das, und es gibt dafür ein schriftliches Angebot, bevor sie beginnt. Genau dafür ist unsere juristische Unterstützung da.
Eigentümer im Ausland sehen das alles über ihren eigenen Login: die Einberufung, sobald sie rausgeht, die Vollmacht unterschriftsfertig, den Tagesordnungspunkt auf Englisch, Spanisch oder Deutsch und das Protokoll, sobald es geschlossen ist. Ob Sie über die Zukunft Ihres Gebäudes abstimmen, sollte nicht davon abhängen, ob Sie im März zufällig auf der Insel sind.
Wenn diese Diskussion auf Ihre Gemeinschaft zukommt und Sie möchten, dass sie sauber geführt wird: Erzählen Sie uns von Ihrer Gemeinschaft — oder lesen Sie, was unsere Gemeinschaftsverwaltung abdeckt.
