Ferienvermietung in Ihrer Comunidad: was sich 2025 geändert hat — und was es auf Fuerteventura bedeutet

Innerhalb von elf Monaten sind zwei verschiedene Dinge passiert — und Eigentümer auf Fuerteventura bringen sie verständlicherweise durcheinander.

Das erste ist national: Seit dem 3. April 2025 gibt das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) der Comunidad (Ihrer Eigentümergemeinschaft) einen klaren Weg per qualifizierter Mehrheit, Ferienvermietung im Gebäude zu erlauben, an Bedingungen zu knüpfen oder zu verbieten. Das zweite ist regional: Am 10. Dezember 2025 verabschiedeten die Kanaren die Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas — das Gesetz zur nachhaltigen Ordnung der touristischen Wohnnutzung —, die dem Dekret von 2015 überall vorgeht, wo beide einander widersprechen, und neu schreibt, welche Wohnungen überhaupt an Touristen vermietet werden dürfen.

Die beiden sind keine Alternativen. Eine Ferienvermietung in einem Apartmentgebäude auf Fuerteventura muss heute beides erfüllen — die Gemeinschaft und das regionale/kommunale Regelwerk. Das staatliche Registrierungsregime von 2025 liegt nicht mehr obendrauf: Der Tribunal Supremo hat es im Mai 2026 aufgehoben (dazu unten mehr).

Was die Reform von 2025 tatsächlich sagt

Die Reform kam über die vierte Schlussbestimmung der Ley Orgánica 1/2025 (eines Organgesetzes) und hat Artikel 17.12 der LPH neu gefasst. Die entscheidenden Worte lohnen die Lektüre im Original:

"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."

Auf gut Deutsch: Ein ausdrücklicher Beschluss, der Ferienvermietung erlaubt, begrenzt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, braucht eine doppelte 3/5-Mehrheit — drei Fünftel aller Eigentümer, die zusammen drei Fünftel der Beteiligungsquoten halten. Keine Einstimmigkeit. Keine einfache Mehrheit. Und „aller Eigentümer", nicht „derer, die zur Versammlung erschienen sind".

Daraus folgen drei Konsequenzen, und sie wiegen schwerer als die Schlagzeile.

Die Reform wirkt in beide Richtungen

Eine doppelte Dreifünftelmehrheit konnte Ferienvermietung schon seit 2019 einschränken oder an Bedingungen knüpfen, und im Oktober 2024 entschied der Tribunal Supremo, dass sie sie auch verbieten kann; die Reform von 2025 hat das in den Gesetzestext geschrieben. Hinzugefügt hat sie die andere Hälfte: Die alte Annahme, die Tätigkeit sei frei, solange sie niemand verbietet, ist gefallen, und das Gesetz spricht jetzt von ausdrücklicher und vorheriger Genehmigung. Wer in einem Mehrfamilienhaus mit der Vermietung beginnen will, kann die Gemeinschaft nicht länger als unbeteiligt behandeln.

„Begrenzen oder an Bedingungen knüpfen" — die unterschätzte Option

Die meisten Gemeinschaften wollen gar kein Verbot. Sie wollen geleerte Mülltonnen, einen Pool, der um 2 Uhr nachts keine Partyzone ist, und einen Aufzug, der nicht um sechs Uhr früh Rollkoffer transportiert. Derselbe Artikel erlaubt der Gemeinschaft, die Tätigkeit an Bedingungen zu knüpfen — Hausordnung, Regelung der Schlüsselübergabe, ein benannter Ansprechpartner für jede vermietete Einheit — mit derselben 3/5-Mehrheit. Sehr oft ist genau das der Beschluss, der am Ende durchgeht.

Die Kosten lassen sich anders verteilen

Derselbe Artikel erlaubt der Gemeinschaft außerdem, für die Wohnung, die die Tätigkeit betreibt, eine Sonderquote oder einen erhöhten Anteil an den Gemeinschaftsgebühren festzulegen — gedeckelt bei 20 % Aufschlag. Das bildet ab, was jeder Verwalter messen kann: Eine Einheit mit fünfzig Gästewechseln im Jahr nutzt Aufzug, Flure und Pool anders als eine Einheit, in der eine einzige Familie wohnt.

Und was ist mit Vermietungen, die schon laufen?

Das Gesetz antwortet an zwei Stellen. Artikel 17.12 endet mit den Worten Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, diese Beschlüsse haben keine rückwirkende Wirkung. Und die Reform von 2025 fügte eine zweite Zusatzbestimmung für den Eigentümer hinzu, der schon vor dem 3. April 2025 nach den Tourismusvorschriften an Touristen vermietete: Er podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, darf die Tätigkeit zu den Bedingungen und für die Fristen fortsetzen, die diese Vorschriften festlegen. Eine Vermietung, die vor diesem Datum rechtmäßig lief, braucht also keine Genehmigung der Gemeinschaft, um weiterzulaufen; wie lange, entscheidet das kanarische Gesetz, das weiter unten beschrieben wird. Zwei Grenzen bleiben. Keine der beiden Regeln rettet nach unserer Lesart eine Vermietung, die der Gründungstitel oder die Statuten schon verboten hatten. Und wie weit ein späterer Beschluss eine ältere Vermietung an Bedingungen knüpfen oder mit dem erhöhten Kostenanteil belegen kann, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Es hängt von Ihrem título constitutivo (dem Gründungstitel des Gebäudes), Ihren Statuten und der Formulierung des Beschlusses ab — und genau deshalb lohnt es sich, diese Formulierung sauber aufzusetzen.

Dann legten die Kanaren ein eigenes Gesetz nach

Für Fuerteventura ist die Ley 6/2025 die größere strukturelle Veränderung, denn sie entscheidet, ob die Wohnung überhaupt eine Ferienvermietung sein darf — bevor die Gemeinschaft je abstimmt.

Die Kernpunkte:

• Eine Obergrenze pro Gemeinde. Als Grundregel bleiben mindestens 90 % des Wohnungsbestands einer Gemeinde der Wohnnutzung vorbehalten; bis zu 10 % können touristisch genutzt werden. Nur auf El Hierro, La Gomera und La Palma ist der Spielraum größer (20 %). Fuerteventura fällt unter die Grundregel.
• Neubauten müssen warten. Neu gebaute Wohnungen dürfen zehn Jahre nach Fertigstellung nicht touristisch genutzt werden (fünf auf den Inseln mit geringerem Druck und in Gemeinden mit demografischen Schwierigkeiten).
• Echte technische Standards. Mindestwohnfläche (35 m² Nutzfläche; eine kleinere Wohnung, die die gesetzliche Mindestgröße einer Wohnung erfüllt, kommt nur mit einem der Extras einer Liste infrage, etwa einem Stellplatz oder einem Pool für die Gäste), Badezimmerzahl gestaffelt nach Belegung und eine Untergrenze beim Energieausweis — grob Klasse F für Gebäude vor 2007, Klasse D für spätere — dazu Warmwasser aus erneuerbaren Quellen und Barrierefreiheit. Etliche ältere Apartments auf Fuerteventura werden Bauarbeiten brauchen, nicht Papierkram.
• Eine Übergangsfrist. Bestehende Viviendas Vacacionales — Ferienwohnungen mit VV-Lizenz (der Ferienvermietungslizenz) — dürfen ab Inkrafttreten des Gesetzes fünf Jahre weiterlaufen, bis Dezember 2030, auf Antrag einmal verlängerbar auf zehn; wer Eigentümer und zugleich eingetragener Betreiber ist und vor dem Gesetz mehr als ein Jahr vermietet hat, kann stattdessen den uso turístico consolidado (konsolidierte touristische Nutzung) erklären, der keine Frist hat, aber endet, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Seit August 2026 geht ein Datum vor: Wer sich vor dem Gesetz registriert hat, ohne beim Rathaus die Vorabmitteilung über eine klassifizierte Tätigkeit (comunicación previa) einzureichen, muss sie vor dem 31. Juli 2027 einreichen oder aufhören (Ley 7/2026).
• Schluss mit Pseudo-Hotels. Die Planung darf die Ferienvermietung nicht zur Hauptnutzung eines Grundstücks machen, und eine Wohnung in einem Gebäude, das als touristischer Betrieb genehmigt wurde, gilt als Beherbergungseinheit, nicht als Wohnung, die registriert werden kann.
• Lizenzen wandern beim Verkauf nicht mehr mit. Die konsolidierte Nutzung endet, wenn das Eigentum auf welchem Rechtsweg auch immer übertragen wird; seit August 2026 ist die einzige Ausnahme der Erbfall, in dem der Erbe die Erklärung für höchstens zehn Jahre übernehmen kann — ein Punkt, der die Rechnung für jeden verändert, der eine Wohnung „mit Vermietungslizenz" kauft. Prüfen Sie das, bevor Sie dafür bezahlen.

Und unter beidem eine Ebene, die gerade weggefallen ist: Das Real Decreto 1312/2024 (ein Königlicher Erlass) schuf ein einheitliches staatliches Vermietungsregister und eine zentrale digitale Anlaufstelle, und seit dem 1. Juli 2025 brauchten Kurzzeit-Inserate eine staatliche Registrierungsnummer. Am 19. Mai 2026 hob der Tribunal Supremo (Urteil 620/2026, Dritte Kammer) das Register und die Registrierungspflicht auf — Tourismus und Wohnen sind Sache der Regionen — und ließ nur die digitale Anlaufstelle und die Pflicht der Plattformen bestehen, dem Staat Vermietungsdaten zu melden. Eine staatliche Nummer ist keine Bedingung mehr fürs Inserieren; die Registrierung, die Ihr Recht zu vermieten trägt, ist die kanarische. Die Ära, in der eine Ferienvermietung administrativ schlicht nicht existieren konnte, bleibt vorbei — das Register, auf das es ankommt, ist nur auf die Inseln umgezogen.

Was das für Sie heißt — je nachdem, wer Sie sind

Wenn Sie eine Wohnung in einer Gemeinschaft besitzen und an Touristen vermieten. Prüfen Sie drei Dinge, in dieser Reihenfolge: ob die Wohnung nach der Ley 6/2025 und den Zahlen Ihrer Gemeinde noch infrage kommt, ob Ihre kanarische Registrierung gültig ist und dem Rathaus die Vorabmitteilung über eine klassifizierte Tätigkeit (comunicación previa) vorliegt, die das Gesetz bis zum 31. Juli 2027 verlangt, und was Statuten und Protokolle Ihrer Gemeinschaft bereits sagen. Ein Verbot kann dort schon lange vor 2025 gestanden haben.

Wenn Sie Präsident sind oder im Vorstand sitzen. Die 3/5-Schwelle wird an allen Eigentümern und allen Quoten gemessen — in einer Gemeinschaft, in der die Hälfte der Eigentümer im Ausland lebt, heißt das: Die Abstimmung wird über Beteiligung gewonnen oder verloren, nicht über Meinungen. Ein Beschluss, den vierzehn Personen in einer Gemeinschaft von sechzig fassen, erreicht sie nicht. Das ist der praktischste Grund überhaupt, eine Einberufung sauber durchzuführen: korrekte Ladung, der Tagesordnungspunkt in der Sprache des Gesetzes formuliert, die Vollmacht früh verschickt und ein echter Versuch, nicht residente Eigentümer in einer Sprache zu erreichen, die sie lesen.

Wenn Sie im Gebäude Eigentum haben und die Vermietungen stören. Sie haben jetzt einen Weg, der nicht die Zustimmung Ihres Nachbarn voraussetzt. Bitten Sie den Präsidenten, einen ausdrücklichen Beschluss auf die Tagesordnung zu setzen — und bleiben Sie realistisch, welche Variante (erlauben mit Auflagen, begrenzen oder verbieten) tatsächlich drei Fünftel zusammenbekommt.

Wie wir damit umgehen

Wir sind Verwalter, keine Anwälte — und das sagen wir auch. Was wir tun, ist die Entscheidung verfahrenssicher zu machen: die Einberufung so aufgesetzt, dass der Beschluss nicht an einer Formalie angreifbar ist; die Mehrheit vor der Eigentümerversammlung gegen die echte Quotentabelle gerechnet, nicht danach; Vollmachten nachgefasst, damit die Schwelle erreichbar ist; das Protokoll so geschrieben, dass drinsteht, was tatsächlich beschlossen wurde. Wo eine Gemeinschaft formale juristische Arbeit braucht — eine Statutenänderung, eine Anfechtung, eine Klage —, sagen wir auch das, und es gibt dafür ein schriftliches Angebot, bevor sie beginnt. Genau dafür ist unsere juristische Unterstützung da.

Eigentümer im Ausland sehen das alles über ihren eigenen Login: die Einberufung, sobald sie rausgeht, die Vollmacht unterschriftsfertig, den Tagesordnungspunkt auf Englisch, Spanisch oder Deutsch und das Protokoll, sobald es geschlossen ist. Ob Sie über die Zukunft Ihres Gebäudes abstimmen, sollte nicht davon abhängen, ob Sie im März zufällig auf der Insel sind.

Wenn diese Diskussion auf Ihre Gemeinschaft zukommt und Sie möchten, dass sie sauber geführt wird: Erzählen Sie uns von Ihrer Gemeinschaft — oder lesen Sie, was unsere Gemeinschaftsverwaltung abdeckt.