Una comunidad de veinticuatro viviendas en un bloque terminado en 1979, a cien metros de la playa en una de las urbanizaciones del norte de la isla, vota la reparación de la fachada, un ascensor nuevo y el acristalamiento de las terrazas traseras. El arquitecto que presupuesta la obra pronuncia las palabras «fuera de ordenación», el presidente pregunta qué significa eso para la votación y tres propietarios escriben para saber si el edificio es ilegal. No lo es, o no necesariamente: la ley canaria del suelo guarda tres situaciones distintas detrás de esa expresión y de su prima, la «situación legal de consolidación», cada una con su propia lista de obras que la comunidad todavía puede hacer, y un decreto-ley de enero de 2026 alargó una de esas listas. Esta nota lee la Ley 4/2017 tal como está el 21 de octubre de 2026, el reglamento de 2018 que la desarrolla, la Ley de Costas y su reglamento para los bloques cerca de la orilla, la regla de la ley estatal del suelo sobre el Registro de la Propiedad y cuatro sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de los últimos diez meses, y después las aplica a las tres obras de aquel orden del día. Las citas van en castellano tal como las escribe la norma; el edificio es inventado, la ley no.
Tres situaciones, no una
El punto de partida es si el edificio era legal cuando se construyó. La Ley 4/2017 reserva sus dos situaciones más amables a las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida (artículo 159.1). Un bloque con licencia de 1979 bajo un plan que permitía cinco plantas, en una calle donde el plan ahora permite tres, es exactamente eso. Un edificio así queda en situación legal de consolidación cuando es de los que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación (159.1.a), que es el caso común; queda en situación legal de afectación por actuación pública solo cuando el nuevo plan necesita su suelo para un vial, una plaza, un equipamiento u otro sistema público (159.1.b), e incluso entonces la parte afectada puede ser una franja de la parcela mientras el resto sigue consolidado.
La tercera situación nace de otra manera. Un edificio, o una parte de él, está fuera de ordenación cuando se construyó sin título o contra el título y el ayuntamiento ya no puede ordenar su restablecimiento: la ley coloca ahí todas las construcciones respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado (artículo 362.1). Los plazos que cierran esas potestades tienen más abajo su propia sección. Dos detalles de la definición importan a una comunidad. Una obra que todavía pueda legalizarse no sale de la situación por ser tolerada: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes (362.1). Y la situación se pega a la obra, no al bloque entero: una terraza que nadie licenció puede estar fuera de ordenación en la fachada de un edificio que es, en sí, perfectamente legal, y la cubierta y el ascensor de la comunidad se juzgan por sus propios papeles.
Lo que puede hacer un edificio consolidado, y lo que cambió el 28 de enero de 2026
Para el edificio consolidado la lista es larga, y este año creció. Desde el 28 de enero de 2026 la ley admite, con carácter general, obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble (artículo 160.1.a). La palabra «ampliación» es nueva: hasta el 27 de enero el párrafo enumeraba las mismas obras sin la ampliación y cerraba con la regla contraria, que no era admisible el incremento de volumen o edificabilidad en contra del nuevo planeamiento. El decreto-ley canario de 26 de enero de 2026 dio la vuelta a esa regla, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan (160.1.a), con un precio: cuando la comunidad añade volumen debe ajustar el edificio a la nueva alineación, mientras que cualquier otra obra lo deja donde está. La misma reforma abrió la puerta de los usos, que el texto anterior mantenía entornada: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble (160.1.b), y las obras que una norma sectorial exija para que una actividad continúe pueden incluso ampliar el edificio cuando ninguna rehabilitación o remodelación bastaría.
Dos reglas del mismo artículo deciden los peores días. Si la comunidad demuele el bloque entero, o cesa definitivamente un uso que el nuevo plan rechaza, el siguiente proyecto sigue el plan vigente cuando se otorgue la nueva licencia (160.1.d). Una demolición impuesta a la comunidad, por una catástrofe o por una orden para evitar un riesgo, no le cuesta el edificio: en ese caso se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido (160.1.e). El edificio afectado por una actuación pública sigue también el régimen de consolidación, salvo que la expropiación esté programada dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del plan, en cuyo caso las obras admitidas se reducen a las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación (160.2.a), no se admite ningún cambio de uso que exija obras distintas, no cabe la reconstrucción excepcional y nada de lo que la comunidad gaste cuenta en el precio de la expropiación.
Lo que puede hacer un edificio fuera de ordenación: reparar, conservar, nada más alto
La lista del fuera de ordenación es corta y la ley la escribe como un límite. En esas construcciones solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles (artículo 362.2), además de las obras que adapten el local o la edificación al uso consolidado o a cualquier uso previsto en el planeamiento vigente, y en todo caso siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente (362.2). Leída para una comunidad, esa frase permite la reimpermeabilización de la cubierta, la reparación del enfoscado, la renovación de las tuberías y la instalación que un ascensor necesita por accesibilidad, y prohíbe la planta extra, la terraza cerrada y la piscina cubierta; dice también que lo gastado en esas reparaciones nunca sube el precio en una expropiación. La única excepción es sectorial: cuando el uso está consolidado, el ayuntamiento puede autorizar mediante licencia los usos complementarios y la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad (362.3), que es el camino por el que una escalera de incendios o un ascensor exigido por las normas de accesibilidad llega a un edificio que no puede crecer de otro modo.
La ley añade dos notas que un informe de compra rara vez lleva. La declaración de un edificio ilegal en situación de fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad (362.4), y en esa expropiación no se paga nada de lo construido contra el plan y nunca legalizado. Y un edificio con valores etnográficos o arquitectónicos, en cualquiera de las dos situaciones, puede desmontarse y reconstruirse con sus propios materiales cuando está en ruina manifiesta o su rehabilitación exigiría demoler más de la mitad de su estructura: esos edificios podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial (artículo 161), una regla que el Tribunal Superior de Justicia de Canarias aplicó el 20 de mayo de 2026 a una casa antigua en suelo rústico protegido de La Gomera, donde dio por probado el valor y por permitida la reconstrucción (STSJ Canarias 257/2026). Es una regla para la piedra vieja, no para un bloque de 1979, pero es la única vía que hay en la ley desde el «fuera de ordenación» hasta un edificio nuevo en el mismo sitio.
Diez obras, dos columnas
El orden del día de una comunidad rara vez usa las palabras de la ley. La tabla traduce a los dos regímenes las obras que más llegan a nuestra oficina: la primera columna es la pregunta de la comunidad, la segunda es la respuesta de la ley para el edificio consolidado y después, tras el punto, para el edificio fuera de ordenación.
| La obra del orden del día |
Consolidado (artículo 160) · Fuera de ordenación (artículo 362) |
| Reimpermeabilizar la cubierta y las terrazas |
Sí, como conservación · Sí, como reparación necesaria para la habitabilidad; ninguna añade altura. Comunicación previa para el primero, licencia para el segundo |
| Reparar el enfoscado, los balcones y las barandillas |
Sí · Sí, como la conservación y el ornato que exige la ley, dejando la forma de la fachada y las terrazas abiertas como están |
| Reforzar la estructura tras una inspección |
Sí, como consolidación · Sí, como reparación necesaria para la seguridad y la habitabilidad, dentro del mismo volumen |
| Instalar un ascensor |
Sí · Sí, como la accesibilidad que exige la ley, siempre que el hueco no añada volumen ni altura; cerca de la orilla el reglamento de Costas dice que el casetón del ascensor en la azotea no cuenta como volumen |
| Acristalar las terrazas traseras |
Solo si el nuevo plan prevé ese volumen, con licencia para un proyecto de fachada · No: es un incremento de volumen |
| Añadir una planta o cubrir la piscina |
Solo donde el nuevo plan permita esa edificabilidad extra · No |
| Cambiar el uso de un local común |
Sí, salvo que sea manifiestamente incompatible con el destino del plan · Solo al uso consolidado o a un uso previsto en el plan vigente, sin volumen extra |
| Placas solares en la cubierta |
Sí · Sí: la ley nombra las dos situaciones, por comunicación previa |
| Puntos de recarga en el garaje |
Sí · Sí, por comunicación previa; no se construye nada |
| Reconstruir tras un incendio o un temporal |
Con la misma edificabilidad del inmueble sustituido · La ley no da derecho a reconstruir; el nuevo proyecto sigue el plan vigente |
El título que necesitan las obras es el detalle que la tabla lleva en su primera fila y el que cambia el calendario. Para un edificio consolidado, las Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad van por comunicación previa (artículo 332.1.a), y solo la ampliación, la modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas que afecte al conjunto de la fachada necesitan licencia (330.1.f). Para un edificio fuera de ordenación la ley quita el atajo: entre los actos sujetos a licencia están Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación (330.1.r), de modo que la misma reparación de cubierta que un bloque legal comunica con un mes de antelación espera una licencia en el bloque de al lado. El único acto que la ley manda a comunicación previa en todas las situaciones es la instalación fotovoltaica de la cubierta, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación (332.1.r), y desde el 15 de agosto de 2026 el propio expediente de licencia puede llevar un informe de conformidad privado en lugar de esperar al técnico municipal, lo que nuestra pieza sobre los informes de conformidad de 2026 explica obra por obra.
El reloj de los cuatro años, y las obras que nunca prescriben
Una obra pasa a estar fuera de ordenación por el paso del tiempo, y la ley mide ese tiempo con precisión. El ayuntamiento puede incoar el procedimiento de restablecimiento en cualquier momento mientras las obras estén en curso y, una vez terminadas, En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, para las obras que necesitaban licencia (artículo 361.1.b) y en los mismos cuatro años para las que necesitaban comunicación previa (361.1.c). La completa terminación no es la última factura: las obras están terminadas cuando estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento (361.3). Cuando pasan los cuatro años sin que se incoe procedimiento, la construcción entra en la situación del artículo 362 (361.4). Una orden ya dictada lleva su propio reloj: el ayuntamiento puede ejecutarla En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad (361.2.c), y después la propia orden decae.
Quién prueba la fecha es la pregunta que decide la mayoría de los expedientes. El reglamento de 2018 la pone sobre el propietario: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora (Decreto 182/2018, artículo 46.4), y cuando la obra no podía verse desde una vía pública la fecha debe salir de un documento público, de una fotografía oficial o de un documento privado cuya fecha cuenta frente a terceros solo desde el día en que se hizo fehaciente (46.5). El Tribunal Superior de Justicia de Canarias lee el reloj del mismo modo: el 22 de diciembre de 2025 rechazó la prescripción que alegaba una empresa en Tacoronte porque la ley ata el inicio del plazo a la terminación real, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas (STSJ Canarias 435/2025), estando las obras todavía en ejecución en junio de 2018 cuando el procedimiento se incoó en 2021.
Algunas obras nunca llegan a los cuatro años. La ley levanta los plazos para lo construido En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo (361.5.b.2.º), que en esta isla significa la primera línea de la costa; para las obras en suelo rústico de protección ambiental, en edificios catalogados o declarados de interés cultural, en viales, espacios libres y zonas verdes públicas, y en las áreas no edificables privadas que computan para la capacidad alojativa de un centro turístico (361.5), un punto que toda comunidad de una urbanización turística debería leer dos veces. El Tribunal Superior añadió los cascos históricos el 28 de enero de 2026: en un casco antiguo protegido no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido (STSJ Canarias 51/2026). Una terraza acristalada sin título en un bloque dentro de la servidumbre de protección de costas, o en una fachada catalogada, nunca queda a salvo por el calendario.
En la costa: la Ley de Costas conserva su propia lista
El bloque del ejemplo está a cien metros de la playa, y esa es la anchura de la servidumbre de protección de la Ley de Costas, medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar (Ley 22/1988, artículo 23.1); donde el suelo ya era urbano cuando la ley entró en vigor en 1988, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros (disposición transitoria tercera). Dentro de esa franja la ley tiene su propia lista para los edificios que llegaron antes. Los construidos con licencia antes de 1988 y contrarios a la ley pueden recibir obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes (disposición transitoria cuarta, 2.c), y el valor que esas obras añaden nunca se cuenta en una expropiación; en la franja de tránsito junto a la orilla las mismas obras no pueden autorizarse sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada (4.ª, 2.b), un informe que es favorable por silencio a los dos meses. La ley pide dos cosas a cambio desde 2013: las obras deben llevar al edificio a una calificación energética con una mejora de dos letras o una letra B (4.ª, 3.a) y deben instalar sistemas de ahorro de agua, ambas cosas declaradas en una declaración responsable presentada antes de la licencia.
El reglamento de 2014 convierte esas cuatro palabras en definiciones contra las que se puede comprobar un presupuesto. Las obras de reparación conservan el inmueble sin tocar su estructura ni su volumetría; las de modernización y mejora elevan su calidad y accesibilidad sin modificar elementos estructurales; las de consolidación son estructurales, el refuerzo o la sustitución de elementos dañados de la estructura portante por otros iguales, siempre que el edificio no esté en ruina (Real Decreto 876/2014, disposición transitoria decimocuarta, 2). La misma disposición dice lo que no computa como volumen: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, los toldos sobre estructuras ligeras desmontables y, cuando quede acreditada su necesidad y con la menor incidencia posible, las obras de adecuación a la normativa de accesibilidad, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, junto con las de protección de incendios y sismorresistencia y lo que exija la Ley de Ordenación de la Edificación (14.ª, 2.d). La declaración responsable se presenta ante el Servicio de Costas cuando las obras están en el dominio público o en la franja de tránsito y ante la autoridad canaria en los demás casos, y La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año (disposición transitoria decimoquinta, 4). Nada de esto sustituye al título municipal: la lista de Costas se superpone al artículo 160 o al 362, y el reloj de cuatro años de la ley del suelo no corre en absoluto dentro de la servidumbre.
El papel que dice en qué situación está el edificio
No existe un único certificado llamado «fuera de ordenación», y los cuatro papeles que existen dicen cosas distintas. El primero es información. Toda persona tiene derecho a que le digan el régimen urbanístico de lo que proyecta construir, construye o ha construido, y el ayuntamiento cumple ese deber, entre otros medios, mediante La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo (Decreto 182/2018, artículo 2.2.a): una cédula dice lo que el plan establece sobre la parcela y el edificio, y es el primer papel que una comunidad debería tener antes de votar obras en un edificio cuya situación está en duda. El segundo es el certificado que la propia ley prevé para un uso: cuando un uso se ha ejercido en un edificio terminado durante cuatro años sin procedimiento, los interesados pueden pedir a la administración la certificación acreditativa del uso consolidado (Ley 4/2017, artículo 361.6), y la fecha que conste en ese certificado municipal se tiene por cierta en cualquier expediente posterior (Decreto 182/2018, artículo 48.5).
El tercer papel es el que los propietarios piden y no pueden exigir. El reglamento tiene por cierta la fecha de terminación que conste en un certificado municipal sobre prescripción urbanística: esa fecha se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario (artículo 46.6). Pero el Tribunal Superior de Justicia de Canarias resolvió el 30 de marzo de 2026 que nadie tiene derecho a ese certificado: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, los ayuntamientos que lo ofrecen interpretan mal la ley porque no existe ningún registro de edificaciones ilegales del que certificar, y cuando un ayuntamiento responde fuera de un procedimiento de legalidad sólo cabe entender que expresa una opinión, ni una orden ni una prohibición (STSJ Canarias 155/2026, un caso de Santa Úrsula). La lectura práctica para una comunidad es que el certificado sobre prescripción, donde un ayuntamiento todavía lo expida, vale su presunción dentro de un expediente posterior y nada más, y que la vía que el tribunal deja abierta es la incómoda: un procedimiento, incoado por el ayuntamiento, que termine declarando vencido el plazo.
El cuarto papel se escribe en el Registro de la Propiedad. Cuando una escritura de obra nueva se inscribe por prescripción, con un certificado técnico, catastral o municipal de la fecha de terminación, el registrador da cuenta al ayuntamiento, y el ayuntamiento estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (Real Decreto Legislativo 7/2015, artículo 28.4.c), bajo pena de responder ante un adquirente de buena fe por la omisión. Esa resolución es un procedimiento con su propio reloj. El 23 de marzo de 2026 el Tribunal Superior anuló una resolución de La Laguna que declaraba un edificio fuera de ordenación treinta meses después de abrirse el expediente por la comunicación del registrador: el expediente se incoa de oficio, rige el plazo general de tres meses y la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula (STSJ Canarias 142/2026), de modo que el expediente se archivó y la petición subsidiaria de la propietaria, que el edificio estaba en realidad consolidado, nunca llegó a examinarse. Dos reglas más del reglamento cierran el capítulo para el bloque que nunca tuvo licencia: su primera ocupación solo puede comunicarse con los papeles que prueben su seguridad estructural, la comunicación deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar (Decreto 182/2018, artículo 34.1), y en un edificio declarado en situación de fuera de ordenación corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble (48.6).
Licencias, ITE, seguro y banco: lo que no cambia
Tres obligaciones siguen iguales sea cual sea la situación. La primera es la inspección. El ayuntamiento puede requerir a cualquier propietario que acredite el estado de conservación del edificio, su accesibilidad y su eficiencia energética, la inspección la realiza un técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años (Ley 4/2017, artículo 269.2); el calendario empieza por las edificaciones residenciales colectivas cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años (disposición adicional tercera), y las demás siguen según cumplen los 80. Un edificio fuera de ordenación se inspecciona como cualquier otro, y los defectos que la ITE enumera son precisamente las obras de reparación y conservación que el artículo 362 sigue permitiendo; nuestra pieza sobre la ITE en Fuerteventura lleva las fechas y la financiación. La segunda es la cubierta solar: un edificio de uso residencial colectivo que sea objeto de reforma integral, rehabilitación o remodelación debe cubrir su azotea con placas fotovoltaicas ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación (disposición adicional vigesimoquinta, 2), la mitad de la cubierta donde otras instalaciones exigibles compitan por ella. La tercera es la propia votación: la cubierta que la Ley de Propiedad Horizontal hace obligatoria, la derrama y la garantía son las mismas en cualquier bloque, y nuestra pieza sobre las obras de cubierta las recorre.
Dos cosas cambian en la práctica y no en ninguna norma, y lo decimos con claridad. La aseguradora del edificio pregunta en el cuestionario por las licencias y por la situación legal del edificio, y un elemento que nunca se legalizó puede quedar excluido de la cobertura o tarificado aparte, así que la póliza de la comunidad debería renovarse con la cédula sobre la mesa y no con un silencio. El tasador del banco anota la situación urbanística en el informe de tasación, y una entidad puede denegar o reducir el préstamo sobre una vivienda cuya terraza o planta extra esté fuera de ordenación; nada de eso está escrito en la ley del suelo, todo está escrito en la práctica que vemos en la isla, y quien lo paga es el propietario que vende, por eso la lectura que hace el comprador de los mismos papeles es el espejo de esta pieza.
Qué hacemos
Nuestro servicio de mantenimiento abre un expediente de obras en un edificio de situación incierta con los papeles, no con los presupuestos: la cédula urbanística del ayuntamiento, la licencia o el certificado de uso consolidado si existe, la nota del Registro si la hay y la línea de Costas cuando el bloque está cerca de la orilla, para que el arquitecto sepa qué lista se aplica antes del primer plano. Los trabajos importantes van después a la comunidad con tres presupuestos comparables y nuestra recomendación por escrito, el título se solicita por la vía correcta, comunicación o licencia, la obra se comprueba a pie de obra antes de pagar la factura y cada paso queda archivado con fotos donde los propietarios pueden verlo. El servicio de ITE y certificados guarda junto a ese expediente la fecha de la inspección y el libro del edificio. Pida un presupuesto cerrado y díganos el año en que se terminó el bloque y a qué distancia está del mar.
Preguntas frecuentes
Nuestro bloque se construyó con licencia en 1979 y el plan actual permite menos plantas. ¿Estamos fuera de ordenación?
No. Un edificio construido legalmente bajo el plan de su época y disconforme con un plan posterior está en situación legal de consolidación, no fuera de ordenación, salvo que el nuevo plan necesite su suelo para un uso público. La comunidad puede mantenerlo, conservarlo, reformarlo, consolidarlo, rehabilitarlo y remodelarlo, y desde el 28 de enero de 2026 incluso ampliarlo donde el nuevo plan prevea el volumen; el título para la conservación ordinaria es una comunicación previa.
Un propietario acristaló su terraza hace doce años sin licencia. ¿Puede el ayuntamiento ordenar todavía su retirada, y puede obligarse a pagar a la comunidad?
Si el acristalamiento se terminó hace más de cuatro años, el ayuntamiento ya no puede incoar el restablecimiento y la terraza está fuera de ordenación: se queda como está, puede repararse pero nunca ampliarse, y pesará en la venta y en el seguro de ese propietario. Los cuatro años no corren si el bloque está dentro de la servidumbre de protección de costas, en un edificio catalogado o en suelo que la ley protege, y el propietario carga con la prueba de la fecha. La comunidad no es autora de las obras de un propietario, pero sí lo es un proyecto de fachada que las incorpore.
¿Podemos instalar un ascensor en un edificio fuera de ordenación?
Sí, como la accesibilidad que exige la ley, siempre que el hueco y la sala de máquinas no añadan volumen ni altura al edificio existente, y con licencia en lugar de comunicación. En la servidumbre de costas el reglamento dice que un ascensor nuevo y su casetón en la azotea no cuentan como volumen cuando se acredita su necesidad, que es el único caso en que la orilla es más amable que el plan.
¿Quién nos da el papel que dice en qué situación está el edificio?
El ayuntamiento, de tres formas: la cédula urbanística, que cualquiera puede pedir y que tiene valor informativo; el certificado de uso consolidado, que la propia ley prevé pasados cuatro años; y la nota al margen de la inscripción en el Registro de la Propiedad, que el ayuntamiento debe ordenar cuando una obra nueva se inscribe por prescripción. Un certificado de que ha vencido el plazo para restablecer la legalidad no puede exigirse, como sostuvo el Tribunal Superior de Justicia de Canarias en marzo de 2026, y una respuesta dada fuera de un procedimiento es una opinión.
Estamos a sesenta metros del mar. ¿Cambia la lista la Ley de Costas?
Añade una lista propia. Dentro de la servidumbre de protección, cien metros o veinte en el suelo que era urbano en 1988, un edificio anterior a la ley puede repararse, mejorarse, consolidarse y modernizarse sin incremento de volumen, altura ni superficie, tras una declaración responsable que además compromete las obras a una mejora energética de dos letras o a una calificación B y al ahorro de agua; en la franja de tránsito va primero el informe favorable del Estado. El título municipal del artículo 160 o del 362 sigue siendo necesario, y el reloj de cuatro años nunca corre dentro de la servidumbre.
