Un propietario que se jubiló en Corralejo muere allí, y los hijos viven en Hamburgo y en Manchester. Las cuotas de la comunidad siguen venciendo cada mes, las cartas siguen llegando a un piso vacío, y durante un tiempo nadie es el propietario de un modo que al administrador le sirva. Esta nota trata de ese intervalo: quién debe las cuotas mientras la herencia está abierta, qué puede hacer la comunidad con ellas, qué debe decir la familia al administrador y cuándo, quién habla por el piso en la junta y qué cambia el día que se firma la escritura. Quién hereda, y lo que cuesta en impuestos, es terreno de nuestros compañeros de Olga Caballero; su artículo sobre renunciar a una herencia es el complemento de este.
Entre la muerte y la aceptación hay una herencia, no un propietario
En el Código Civil español nadie se convierte en heredero por la sola muerte. El nombrado en el testamento, o el llamado por la ley, tiene que aceptar, y hasta entonces los bienes forman lo que los juristas llaman la herencia yacente. El Tribunal Supremo la describe en una sentencia de 2025: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina (sentencia 1311/2025, de 25 de septiembre). Cuando el heredero acepta, el Código Civil cierra el hueco hacia atrás: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda (artículo 989).
Las cuotas no esperan a nada de esto. El deber de contribuir a los gastos comunes corresponde a cada propietario (Ley 49/1960, artículo 9), y el Tribunal Supremo dijo en julio de 2026 qué clase de deber es: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo (sentencia 1176/2026, de 16 de julio). Un piso heredado lleva, por tanto, dos capas de deuda. Lo que el fallecido dejó sin pagar es una deuda de la herencia, como cualquier otra. Lo que vence después de la muerte corresponde a quien resulte ser el propietario, contado desde el día del fallecimiento.
Una advertencia antes de las reglas. Cómo reciben los herederos una herencia, y hasta dónde responden de sus deudas, son cuestiones de derecho de sucesiones, y para una familia con lazos en dos países lo primero es saber qué ley es esa. El reglamento europeo da la regla general, la ley del Estado en el que el fallecido tenía su residencia habitual en el momento de morir, y permite elegir en su lugar, en un testamento, la ley de la propia nacionalidad (Reglamento (UE) 650/2012, artículos 21 y 22). La ley así fijada rige, entre otras cosas, las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado y la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia (artículo 23). Las reglas sobre la aceptación y sobre la responsabilidad del heredero de las secciones que siguen son las del Código Civil español: son las reglas para un propietario que vivía aquí y no hizo esa elección. Cuando es otra la ley que rige la sucesión, el lado de los herederos lo cuenta esa ley. El lado de la comunidad no se mueve: quién debe la cuota, de qué responde el piso, adónde van las notificaciones, cómo se reclama ante un tribunal español y quién vota están en la Ley de Propiedad Horizontal y en la ley procesal española.
Lo que asume el heredero al aceptar
Un comprador y un heredero están en sitios distintos. La Ley hace responder al comprador solo con el piso, y solo por un periodo limitado: el adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, hasta la parte ya vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores (Ley 49/1960, artículo 9). El heredero que acepta sin más se pone en el lugar del propio deudor: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios (Código Civil, artículo 1003). El Código ofrece una manera de mantener separados los dos patrimonios, la aceptación a beneficio de inventario, que se declara ante notario y limita la responsabilidad del heredero a lo que haya en la herencia (artículos 1011 y 1023); el artículo enlazado arriba la explica, junto con la alternativa de renunciar.
Hasta que se toma esa decisión, el llamado a la herencia no debe nada personalmente. En el caso de 2025 una viuda demandó a dos de los hijos de su marido por gastos que había pagado sobre bienes de la herencia; contestaron que no habían aceptado, y el Tribunal Supremo declaró que el que recurrió no podía ser condenado a pagar deudas que se le reclamaban como heredero. Comparecer en el pleito sin repudiar no era aceptar. El Código protege además las cosas corrientes que hace una familia tras una muerte: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero (artículo 999). Mantener pagadas las cuotas del piso para que la deuda no crezca es la clase de acto que ese artículo describe; si un pago o una firma concretos van más allá es una pregunta para el abogado antes de hacerlos, no después.
Cuando hay varios herederos, el Código añade una regla que sorprende a las familias: una vez partida la herencia, los acreedores podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario (artículo 1084). El que paga recupera después de los demás la parte de cada uno (artículo 1085).
Lo que puede hacer la comunidad mientras nadie acepta
Una comunidad no tiene que esperar a la familia. Una herencia sin titular puede ser demandada (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 6) y comparece en juicio por medio de quien la administre (artículo 7), y en enero de 2026 el Tribunal Supremo repitió que la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, en un pleito dirigido contra una herencia en la persona de sus herederos vivos conocidos (sentencia 67/2026, de 26 de enero). La Ley de Propiedad Horizontal apunta en la misma dirección para las cuotas: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre (artículo 21). La reclamación en sí, los pasos que la ley exige antes de presentarla y el tiempo que tiene la comunidad para hacerlo están en nuestra nota sobre las cuotas impagadas.
Lo que importa a una familia que vive fuera es cómo le llega esa reclamación. En el proceso monitorio por cuotas de comunidad el juzgado notifica en el domicilio que el propietario designó ante la comunidad, en su defecto en el piso, y en su defecto por edictos (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 815). El Tribunal Supremo, reunido en pleno en 2021, fijó los límites. Si hay el menor indicio de un posible heredero, hay que localizarlo y darle noticia de la demanda. Si el propietario murió sin testamento y sin parientes conocidos, el juzgado emplaza por edictos a los ignorados herederos y debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso (sentencia 590/2021, de 9 de septiembre), porque el Estado hereda cuando no hereda nadie más, y para el Estado se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario (Código Civil, artículo 957).
Un caso de Arrecife, resuelto por el Tribunal Supremo en junio de 2026, enseña lo que cuesta el silencio. Una mujer que tenía una vivienda en Lanzarote murió en 2020; su único heredero era su padre, ingresado en una residencia en Alemania. El hombre que le había vendido la casa demandó a su herencia por una parte del precio sin pagar, dijo al juzgado lo que sabía del padre y le pidió que lo localizara; no se le localizó, el pleito siguió por edictos y la sentencia ganó firmeza. La heredera del propio padre compareció trece meses después del edicto y pidió al juzgado de Arrecife que rescindiera la sentencia. Era tarde: una sentencia dictada en ausencia del demandado puede rescindirse en el plazo De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 502), y ese juzgado entendió que vivir en Alemania no era la fuerza mayor que habría alargado el plazo. Pidió entonces al Tribunal Supremo la revisión de la sentencia por fraude, y volvió a perder. El Tribunal recordó que los edictos son el último recurso, pues solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, y que el demandante que oculta un domicilio que conoce, o no hace el menor esfuerzo por averiguarlo, pierde la sentencia; pero este demandante había dado al juzgado todas las pistas que tenía (sentencia 948/2026, de 18 de junio).
Cuando el Código Civil rige la sucesión, la comunidad tiene además una manera de poner fin a la espera. Cualquier interesado en saber si el heredero acepta, y un acreedor de la herencia lo es, puede pedir a un notario que formule la pregunta: el llamado tiene treinta días naturales para aceptar, aceptar a beneficio de inventario o repudiar, y si no dice nada se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente (Código Civil, artículo 1005). Desde 2015 solo un notario puede formular esa pregunta; la sentencia de 2025 lo dice expresamente. Y el acreedor reconocido en el testamento o por los herederos, o el que tenga un título ejecutivo, puede oponerse a que se lleve a efecto la partición hasta que se le pague o se le afiance (Código Civil, artículo 1082; Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 782).
Qué decir al administrador, y cuándo
El primer mensaje no necesita escritura. Necesita tres cosas: que el propietario ha muerto, quién se ocupa de la herencia y adónde debe escribir la comunidad a partir de ahora. La Ley permite a cada propietario señalar un domicilio en España para las notificaciones, y cuando no se ha dado ninguno el propio piso es el domicilio y después viene el tablón de anuncios (Ley 49/1960, artículo 9). La familia que da al secretario una dirección que funciona el primer día se ha salido de la historia de Arrecife.
El segundo mensaje llega cuando la herencia se ha aceptado y el piso se ha adjudicado. La Ley lo pide por su nombre: cada propietario debe comunicar al secretario, por un medio que deje constancia de la recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local (artículo 9). En una herencia ese cambio lo acredita la escritura de aceptación y adjudicación, porque es la partición la que convierte una cuota de una herencia en la propiedad de un piso: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados (Código Civil, artículo 1068). Desde ese día los recibos, las notificaciones y el voto son del nuevo propietario, y los libros de la comunidad deben decirlo.
Quién asiste y vota mientras tanto
La Ley dice cómo asiste un propietario a la junta: en persona o por medio de representante, y basta un escrito firmado por el propietario para acreditar la representación. No tiene una línea escrita para una herencia. La regla más cercana es la del piso que pertenece a varios propietarios, que deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (Ley 49/1960, artículo 15). Antes de partir la herencia los herederos todavía no son copropietarios del piso. Cada uno tiene una cuota del conjunto de la herencia, y en palabras del Tribunal Supremo ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria (sentencia 701/2026, de 7 de mayo). La respuesta práctica es la misma en las dos situaciones: una sola voz, con un papel detrás firmado por todos los llamados a la herencia.
Otras dos reglas del mismo artículo alcanzan a muchos pisos heredados. Cuando el viudo o la viuda tiene el usufructo y los hijos la nuda propiedad, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, al que se entiende representado por el usufructuario salvo que diga lo contrario; para las obras extraordinarias y de mejora, entre otros acuerdos, la delegación ha de ser expresa. Y un piso con deudas tiene voz pero no voto: los propietarios que no estén al corriente al comenzar la junta podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, salvo que hayan impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe. Una herencia cuyas cuotas se pararon el día de la muerte llega a su primera junta sin voto.
Vender desde la herencia, y el seguro
Muchas familias venden. Para vender tienen que ser antes propietarios sobre el papel, y por eso la aceptación se firma antes de la venta, si hace falta la misma mañana; y en el Código Civil vender el piso es un acto que solo puede realizar un heredero: es aceptar. En la notaría el vendedor tiene que declarar si las cuotas de la comunidad están al corriente y entregar el certificado de deudas de la comunidad, que el secretario emite en el plazo de siete días naturales desde que se le pide; nuestra nota sobre el certificado de deudas lee ese párrafo de la Ley línea por línea. Lo que la herencia debe se liquida en la venta, o sigue al piso dentro del límite descrito más arriba.
Tampoco el seguro de hogar del fallecido termina con la muerte. La ley del seguro aplica a un fallecimiento las reglas que da para una venta: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, salvo que la póliza sea nominativa y sus condiciones generales digan otra cosa; hay que comunicarlo por escrito al asegurador en quince días, los herederos responden de las primas ya vencidas, y cualquiera de las dos partes puede poner fin al contrato en quince días, el asegurador desde que conoce el cambio y el nuevo propietario desde que conoce que la póliza existe (Ley 50/1980, artículos 34, 35 y 37). La póliza del edificio es de la comunidad y nada de esto la toca.
Qué hacemos y qué no
En las comunidades que administramos, una herencia que nadie llegó a desenredar es uno de los orígenes habituales de una deuda, y nuestra reclamación de impagos la trata como lo que es. Cada caso empieza por el expediente: qué se debe y desde cuándo. Después vienen un recordatorio, una reclamación formal por escrito y, cuando hay voluntad de pagar, un plan de pago; con los propietarios y herederos que viven fuera nos comunicamos en español, inglés o alemán. Si un caso tiene que llegar a los tribunales, lo llevan los abogados del propio grupo, con un presupuesto por escrito antes de presentar nada.
Lo que no hacemos es decidir quién hereda, ni aconsejar a un heredero si debe aceptar. Eso es trabajo de un abogado, y lo primero que decimos a una familia es que lo encargue. Si acaba de heredar un piso en una comunidad que administramos, escríbanos con la dirección del edificio y le diremos qué tiene la comunidad en su expediente y qué necesita de usted.
Preguntas frecuentes
Mi padre ha muerto y no he aceptado la herencia. ¿Tengo que pagar sus cuotas de comunidad?
Con el Código Civil, no personalmente hasta que acepte. Pero las cuotas siguen venciendo, el piso responde de ellas dentro del límite de la Ley, y si acepta son suyas desde el día de la muerte, junto con lo que su padre dejó sin pagar. Mantenerlas pagadas por cuenta de la herencia es la clase de acto que el Código llama de conservación; pregunte a su abogado antes de firmar nada como heredero.
Somos tres herederos y no se ha partido nada. ¿Quién va a la junta?
Una persona, con un escrito firmado por los tres. El piso tiene un voto, y lo pierde mientras haya cuotas sin pagar al comenzar la junta.
La comunidad escribió al piso y nadie vio las cartas. ¿Eso vale?
Sí, si no se había dado otro domicilio: la Ley hace del piso el domicilio para notificaciones, y después el tablón de anuncios. Una reclamación judicial sigue el mismo orden y termina en edictos. Dé hoy una dirección al secretario.
¿Puede la comunidad obligarnos a decidir?
Cuando el Código Civil rige la sucesión, puede pedir a un notario que formule la pregunta. Entonces tienen treinta días naturales para aceptar, aceptar a beneficio de inventario o repudiar, y el silencio cuenta como aceptación pura y simple.
Queremos vender el piso cuanto antes. ¿Qué tiene que ver la comunidad?
Emite el certificado de deudas que pedirá el notario, en siete días naturales. Lo que la herencia debe se liquida en la venta, o sigue al piso dentro del límite de la Ley.
