Ein Eigentümer, der seinen Ruhestand in Corralejo verbracht hat, stirbt dort, und die Kinder leben in Hamburg und in Manchester. Die Gebühren der Gemeinschaft werden weiter jeden Monat fällig, die Schreiben kommen weiter in einer leeren Wohnung an, und eine Zeit lang ist niemand so Eigentümer, dass der Verwalter damit arbeiten könnte. Dieser Beitrag handelt von dieser Zwischenzeit: wer die Gebühren schuldet, solange der Erbfall offen ist, was die Gemeinschaft tun darf, was die Familie dem Verwalter sagen sollte und wann, wer in der Versammlung für die Wohnung spricht und was sich am Tag der Urkunde ändert. Wer erbt und was es an Steuern kostet, ist das Feld unserer Kollegen von Olga Caballero; ihr Beitrag über die Ausschlagung einer Erbschaft ist das Gegenstück zu diesem.
Zwischen Tod und Annahme gibt es einen Nachlass, keinen Eigentümer
Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch wird niemand allein durch den Tod zum Erben. Wer im Testament eingesetzt oder vom Gesetz berufen ist, muss annehmen, und bis dahin bildet das Vermögen, was Juristen die herencia yacente nennen, die ruhende Erbschaft. Der Oberste Gerichtshof beschreibt sie in einem Urteil von 2025: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina, das Vermögen hat keinen gegenwärtigen Inhaber, aber nur vorläufig (Urteil 1311/2025 vom 25. September). Nimmt der Erbe an, schließt das Zivilgesetzbuch die Lücke rückwärts: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda, die Wirkungen der Annahme und der Ausschlagung wirken stets auf den Zeitpunkt des Todes zurück (Artikel 989).
Die Gebühren warten auf nichts davon. Die Pflicht, zu den gemeinsamen Kosten beizutragen, trifft jeden Eigentümer (Ley 49/1960, Artikel 9), und der Oberste Gerichtshof hat im Juli 2026 gesagt, was für eine Pflicht das ist: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, eine gesetzliche Pflicht, die dem Eigentum an der Wohnung anhaftet, sodass sie denjenigen trifft, der im Zeitpunkt ihrer Entstehung Eigentümer ist (Urteil 1176/2026 vom 16. Juli). Eine geerbte Wohnung trägt deshalb zwei Schichten von Schulden. Was der Verstorbene unbezahlt hinterließ, ist eine Schuld des Nachlasses wie jede andere. Was nach dem Tod fällig wird, trifft den, der sich als Eigentümer herausstellt, gerechnet ab dem Todestag.
Eine Warnung vor den Regeln. Wie Erben einen Nachlass erwerben und wie weit sie für seine Schulden einstehen, sind Fragen des Erbrechts, und für eine Familie mit Bindungen an zwei Länder ist zuerst zu klären, welches Landes Recht das ist. Die europäische Verordnung gibt die Grundregel, das Recht des Staates, in dem der Verstorbene im Zeitpunkt des Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, und erlaubt, stattdessen in einem Testament das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit zu wählen (Verordnung (EU) 650/2012, Artikel 21 und 22). Das so bestimmte Recht regelt unter anderem las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado, die Bedingungen und Wirkungen der Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft oder eines Vermächtnisses, und la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia, die Haftung für die Schulden und Lasten des Nachlasses (Artikel 23). Die Regeln über die Annahme und über die Haftung des Erben in den folgenden Abschnitten sind die des spanischen Zivilgesetzbuchs: Sie gelten für einen Eigentümer, der hier lebte und keine solche Wahl getroffen hat. Wo ein anderes Recht den Erbfall regelt, erzählt dieses Recht die Seite der Erben. Die Seite der Gemeinschaft bewegt sich nicht: Wer die Gebühr schuldet, wofür die Wohnung haftet, wohin zugestellt wird, wie vor einem spanischen Gericht geklagt wird und wer abstimmt, steht im Gesetz über das Wohnungseigentum und im spanischen Prozessgesetz.
Was ein Erbe mit der Annahme übernimmt
Ein Käufer und ein Erbe stehen an verschiedenen Stellen. Das Gesetz lässt den Käufer nur mit der Wohnung haften und nur für einen begrenzten Zeitraum: Der Erwerber responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, haftet mit der erworbenen Immobilie selbst für die der Gemeinschaft geschuldeten Beträge, bis zu dem bereits fälligen Teil des Jahres des Kaufs und den drei Kalenderjahren davor (Ley 49/1960, Artikel 9). Ein Erbe, der ohne Weiteres annimmt, tritt an die Stelle des Schuldners selbst: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios, der Erbe haftet für alle Lasten des Nachlasses, nicht nur mit dessen Vermögen, sondern auch mit seinem eigenen (Zivilgesetzbuch, Artikel 1003). Das Gesetzbuch bietet einen Weg, beide Vermögen getrennt zu halten, die Annahme unter dem Vorbehalt des Inventars, die vor einem Notar erklärt wird und die Haftung des Erben auf das beschränkt, was der Nachlass enthält (Artikel 1011 und 1023); der oben verlinkte Beitrag erklärt sie, zusammen mit der Alternative der Ausschlagung.
Bis diese Entscheidung gefallen ist, schuldet der zur Erbschaft Berufene persönlich nichts. Im Fall von 2025 verklagte eine Witwe zwei Kinder ihres Mannes auf Ausgaben, die sie für Nachlassgegenstände bezahlt hatte; sie erwiderten, sie hätten nicht angenommen, und der Oberste Gerichtshof entschied, dass derjenige, der Rechtsmittel eingelegt hatte, nicht zur Zahlung von Schulden verurteilt werden konnte, die man von ihm als Erben verlangte. Im Prozess aufzutreten, ohne auszuschlagen, war keine Annahme. Das Gesetzbuch schützt auch die gewöhnlichen Dinge, die eine Familie nach einem Todesfall tut: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero, Handlungen der bloßen Erhaltung oder vorläufigen Verwaltung bedeuten keine Annahme der Erbschaft, wenn mit ihnen nicht der Titel oder die Eigenschaft eines Erben angenommen wurde (Artikel 999). Die Gebühren der Wohnung weiterzuzahlen, damit die Schuld nicht wächst, ist die Art von Handlung, die dieser Artikel beschreibt; ob eine bestimmte Zahlung oder Unterschrift weiter geht, ist eine Frage an den Juristen, bevor man sie leistet, nicht danach.
Gibt es mehrere Erben, fügt das Gesetzbuch eine Regel hinzu, die Familien überrascht: Ist der Nachlass einmal geteilt, so können die Gläubiger podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, die Zahlung ihrer Forderungen in voller Höhe von jedem der Erben verlangen, der die Erbschaft nicht unter dem Vorbehalt des Inventars angenommen hat (Artikel 1084). Wer zahlt, holt sich danach von den anderen deren Anteil zurück (Artikel 1085).
Was die Gemeinschaft tun kann, solange niemand annimmt
Eine Gemeinschaft muss nicht auf die Familie warten. Ein Nachlass ohne Inhaber kann verklagt werden (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 6) und tritt vor Gericht durch den auf, der ihn verwaltet (Artikel 7), und im Januar 2026 wiederholte der Oberste Gerichtshof, la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, dass die Passivlegitimation der ruhenden Erbschaft außer Zweifel steht, in einem Verfahren gegen einen Nachlass in der Person seiner bekannten lebenden Erben (Urteil 67/2026 vom 26. Januar). Das Gesetz über das Wohnungseigentum weist für die Gebühren in dieselbe Richtung: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, verklagt werden kann der im Grundbuch eingetragene Inhaber, damit die Vollstreckung in die auf seinen Namen eingetragene Immobilie erfolgen kann (Artikel 21). Die Forderung selbst, die Schritte, die das Gesetz vor ihr verlangt, und die Zeit, die die Gemeinschaft dafür hat, stehen in unserem Beitrag über unbezahlte Gemeinschaftsgebühren.
Für eine Familie im Ausland zählt, wie eine solche Forderung sie erreicht. Im Mahnverfahren wegen Gemeinschaftsgebühren stellt das Gericht an die Anschrift zu, die der Eigentümer der Gemeinschaft genannt hat, ersatzweise in der Wohnung und ersatzweise durch öffentliche Bekanntmachung (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 815). Der Oberste Gerichtshof hat 2021 im Plenum die Grenzen gezogen. Gibt es das geringste Anzeichen für einen möglichen Erben, muss dieser ermittelt und von der Klage unterrichtet werden. Ist der Eigentümer ohne Testament und ohne bekannte Verwandte gestorben, lädt das Gericht die unbekannten Erben durch öffentliche Bekanntmachung und debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, sollte der zuständigen Stelle der Finanzverwaltung mitteilen, dass das Verfahren anhängig ist (Urteil 590/2021 vom 9. September), denn der Staat erbt, wenn sonst niemand erbt, und für den Staat se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, gilt die Erbschaft stets als unter dem Vorbehalt des Inventars angenommen (Zivilgesetzbuch, Artikel 957).
Ein Fall aus Arrecife, den der Oberste Gerichtshof im Juni 2026 entschieden hat, zeigt, was Schweigen kostet. Eine Frau, der ein Haus auf Lanzarote gehörte, starb 2020; ihr einziger Erbe war ihr Vater, in einem Pflegeheim in Deutschland. Der Mann, der ihr das Haus verkauft hatte, verklagte ihren Nachlass wegen eines unbezahlten Teils des Preises, teilte dem Gericht mit, was er über den Vater wusste, und bat es, ihn ausfindig zu machen; er wurde nicht gefunden, das Verfahren lief über öffentliche Bekanntmachungen weiter, und das Urteil wurde rechtskräftig. Die Erbin des Vaters erschien dreizehn Monate nach der Bekanntmachung und beantragte beim Gericht in Arrecife, das Urteil aufzuheben. Es war zu spät: Ein in Abwesenheit des Beklagten ergangenes Urteil kann aufgehoben werden De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente, binnen vier Monaten ab der Veröffentlichung der Bekanntmachung, mit der das rechtskräftige Urteil zugestellt wird, wenn es nicht persönlich zugestellt wurde (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 502), und jenes Gericht befand, dass das Leben in Deutschland nicht die höhere Gewalt war, die die Frist verlängert hätte. Sie beantragte daraufhin beim Obersten Gerichtshof die Überprüfung des Urteils wegen Täuschung und verlor erneut. Der Gerichtshof erinnerte daran, dass öffentliche Bekanntmachungen das letzte Mittel sind, denn solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, man darf nur als letzte Lösung darauf zurückgreifen, wenn die Anschrift der Person, der zuzustellen ist, nicht bekannt ist oder ihr Aufenthalt unbekannt ist, und dass ein Kläger, der eine ihm bekannte Anschrift verschweigt oder sich nicht im Geringsten bemüht, sie herauszufinden, das Urteil verliert; dieser Kläger aber hatte dem Gericht jeden Hinweis gegeben, den er hatte (Urteil 948/2026 vom 18. Juni).
Wo das Zivilgesetzbuch den Erbfall regelt, hat die Gemeinschaft außerdem einen Weg, das Warten zu beenden. Jeder, der ein Interesse daran hat zu wissen, ob der Erbe annimmt, und ein Gläubiger des Nachlasses hat es, kann einen Notar bitten, die Frage zu stellen: Der Berufene hat dreißig Kalendertage, um anzunehmen, unter dem Vorbehalt des Inventars anzunehmen oder auszuschlagen, und wenn er nichts sagt, se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, gilt die Erbschaft als schlicht und einfach angenommen (Zivilgesetzbuch, Artikel 1005). Seit 2015 kann nur ein Notar diese Frage stellen; das Urteil von 2025 sagt es ausdrücklich. Und ein im Testament oder von den Erben anerkannter Gläubiger, oder einer mit vollstreckbarem Titel, kann der Teilung des Nachlasses widersprechen, bis er bezahlt oder gesichert ist (Zivilgesetzbuch, Artikel 1082; Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 782).
Was dem Verwalter zu sagen ist, und wann
Die erste Nachricht braucht keine Urkunde. Sie braucht drei Dinge: dass der Eigentümer gestorben ist, wer sich um den Nachlass kümmert und wohin die Gemeinschaft von nun an schreiben soll. Das Gesetz lässt jeden Eigentümer eine Anschrift in Spanien für Zustellungen benennen, und wo keine genannt wurde, ist die Wohnung selbst die Anschrift, und danach kommt das Schwarze Brett (Ley 49/1960, Artikel 9). Eine Familie, die dem Sekretär am ersten Tag eine Anschrift gibt, die funktioniert, hat sich aus der Geschichte von Arrecife herausgenommen.
Die zweite Nachricht kommt, wenn die Erbschaft angenommen und die Wohnung zugewiesen ist. Das Gesetz verlangt sie beim Namen: Jeder Eigentümer muss dem Sekretär auf eine Weise, die den Empfang belegt, el cambio de titularidad de la vivienda o local, den Wechsel der Inhaberschaft der Wohnung oder des Lokals, mitteilen (Artikel 9). Bei einer Erbschaft zeigt die Urkunde über Annahme und Zuweisung diesen Wechsel, denn erst die Teilung macht aus einem Anteil an einem Nachlass das Eigentum an einer Wohnung: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, sie verleiht jedem Erben das ausschließliche Eigentum an den ihm zugewiesenen Gütern (Zivilgesetzbuch, Artikel 1068). Von diesem Tag an gehören die Abrechnungen, die Zustellungen und die Stimme dem neuen Eigentümer, und die Bücher der Gemeinschaft sollten es sagen.
Wer inzwischen teilnimmt und abstimmt
Das Gesetz sagt, wie ein Eigentümer an einer Versammlung teilnimmt: persönlich oder durch einen Vertreter, und ein vom Eigentümer unterschriebenes Schriftstück genügt als Nachweis der Vertretung. Für einen Nachlass hat es keine Zeile. Am nächsten liegt die Regel für eine Wohnung mit mehreren Eigentümern, die einen Vertreter benennen müssen para asistir y votar en las juntas, um an den Versammlungen teilzunehmen und abzustimmen (Ley 49/1960, Artikel 15). Vor der Teilung des Nachlasses sind die Erben noch keine Miteigentümer der Wohnung. Jeder hält einen Anteil am ganzen Nachlass, und mit den Worten des Obersten Gerichtshofs ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria, kann kein Erbe für sich selbst fordern, sondern nur für die Erbengemeinschaft (Urteil 701/2026 vom 7. Mai). Die praktische Antwort ist in beiden Lagen dieselbe: eine Stimme, mit einem Papier dahinter, das alle zur Erbschaft Berufenen unterschrieben haben.
Zwei weitere Regeln desselben Artikels erreichen viele geerbte Wohnungen. Hat die Witwe oder der Witwer den Nießbrauch und haben die Kinder das bloße Eigentum, so stehen Teilnahme und Stimme dem bloßen Eigentümer zu, der als vom Nießbraucher vertreten gilt, sofern er nichts anderes erklärt; für außerordentliche Arbeiten und Verbesserungen, unter anderen Beschlüssen, muss die Übertragung ausdrücklich sein. Und eine Wohnung mit Rückständen hat eine Stimme in der Aussprache, aber kein Stimmrecht: Eigentümer, die bei Beginn der Versammlung nicht auf dem Laufenden sind, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, können an ihren Beratungen teilnehmen, haben aber kein Stimmrecht, es sei denn, sie haben die Schuld gerichtlich angefochten oder den Betrag hinterlegt. Ein Nachlass, dessen Gebühren am Todestag aufgehört haben, kommt ohne Stimmrecht zu seiner ersten Versammlung.
Verkauf aus dem Nachlass, und die Versicherung
Viele Familien verkaufen. Um zu verkaufen, müssen sie zuerst auf dem Papier Eigentümer sein, weshalb die Annahme vor dem Verkauf unterschrieben wird, notfalls am selben Vormittag, und nach dem Zivilgesetzbuch ist der Verkauf der Wohnung eine Handlung, die nur ein Erbe vornehmen kann: Er ist eine Annahme. Beim Notar muss der Verkäufer erklären, ob die Gebühren der Gemeinschaft bezahlt sind, und die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft übergeben, die der Sekretär binnen sieben Kalendertagen nach der Anfrage ausstellt; unser Beitrag über die Schuldenbescheinigung liest diesen Absatz des Gesetzes Zeile für Zeile. Was der Nachlass schuldet, wird beim Verkauf beglichen, oder es folgt der Wohnung innerhalb der oben beschriebenen Grenze.
Auch die eigene Wohnungsversicherung des Verstorbenen endet nicht mit dem Tod. Das Versicherungsgesetz wendet auf einen Todesfall die Regeln an, die es für einen Verkauf gibt: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, der Erwerber tritt in diesem Moment in die Rechte und Pflichten ein, die dem bisherigen Inhaber aus dem Versicherungsvertrag zustanden, es sei denn, die Police lautet auf den Namen einer Person und ihre allgemeinen Bedingungen sagen etwas anderes; dem Versicherer ist binnen fünfzehn Tagen schriftlich Mitteilung zu machen, die Erben haften für die bereits fälligen Prämien, und jede Seite kann den Vertrag binnen fünfzehn Tagen beenden, der Versicherer ab Kenntnis des Wechsels und der neue Eigentümer ab Kenntnis davon, dass die Police besteht (Ley 50/1980, Artikel 34, 35 und 37). Die Police des Gebäudes gehört der Gemeinschaft und wird von alledem nicht berührt.
Was wir tun und was nicht
In den Gemeinschaften, die wir verwalten, ist eine Erbschaft, die niemand geordnet hat, einer der üblichen Ursprünge einer Schuld, und unsere Beitreibung von Zahlungsrückständen behandelt sie als das, was sie ist. Jeder Fall beginnt mit der Akte: was geschuldet wird und seit wann. Dann kommen eine Erinnerung, eine förmliche Zahlungsaufforderung in Schriftform und, wo der Wille zu zahlen besteht, ein Zahlungsplan; mit Eigentümern und Erben im Ausland korrespondieren wir auf Englisch, Spanisch oder Deutsch. Muss ein Fall vor Gericht, übernimmt ihn die gruppeneigene Anwaltskanzlei, mit einem schriftlichen Angebot, bevor irgendetwas eingereicht wird.
Was wir nicht tun, ist zu entscheiden, wer erbt, oder einem Erben zu raten, ob er annehmen soll. Das ist die Arbeit eines Juristen, und das Erste, was wir einer Familie sagen, ist, sie erledigen zu lassen. Wenn Sie gerade eine Wohnung in einer Gemeinschaft geerbt haben, die wir verwalten, schreiben Sie uns mit der Anschrift des Gebäudes, und wir sagen Ihnen, was die Gemeinschaft in ihrer Akte hat und was sie von Ihnen braucht.
Häufige Fragen
Mein Vater ist gestorben, und ich habe die Erbschaft noch nicht angenommen. Muss ich seine Gemeinschaftsgebühren zahlen?
Nach dem Zivilgesetzbuch nicht persönlich, solange Sie nicht annehmen. Aber die Gebühren laufen weiter auf, die Wohnung haftet für sie innerhalb der Grenze des Gesetzes, und wenn Sie annehmen, sind sie ab dem Todestag Ihre, zusammen mit dem, was Ihr Vater unbezahlt hinterließ. Sie für den Nachlass weiterzuzahlen ist die Art von Handlung, die das Gesetzbuch Erhaltung nennt; fragen Sie Ihren Juristen, bevor Sie irgendetwas als Erbe unterschreiben.
Wir sind drei Erben, und nichts ist geteilt. Wer geht zur Versammlung?
Eine Person, mit einem Schriftstück, das alle drei unterschrieben haben. Die Wohnung hat eine Stimme, und sie verliert sie, solange bei Beginn der Versammlung Gebühren offen sind.
Die Gemeinschaft hat an die Wohnung geschrieben, und niemand hat die Schreiben gesehen. Zählt das?
Ja, wenn keine andere Anschrift genannt war: Das Gesetz macht die Wohnung zur Anschrift für Zustellungen und danach das Schwarze Brett. Eine gerichtliche Forderung folgt derselben Reihenfolge und endet in öffentlichen Bekanntmachungen. Geben Sie dem Sekretär heute eine Anschrift.
Kann die Gemeinschaft uns zwingen, uns zu entscheiden?
Wo das Zivilgesetzbuch den Erbfall regelt, kann sie einen Notar bitten, die Frage zu stellen. Dann haben Sie dreißig Kalendertage, um anzunehmen, unter dem Vorbehalt des Inventars anzunehmen oder auszuschlagen, und Schweigen zählt als schlichte Annahme.
Wir wollen die Wohnung sofort verkaufen. Was hat die Gemeinschaft damit zu tun?
Sie stellt die Schuldenbescheinigung aus, die der Notar verlangen wird, binnen sieben Kalendertagen. Was der Nachlass schuldet, wird beim Verkauf beglichen, oder es folgt der Wohnung innerhalb der Grenze des Gesetzes.
