La comunidad como empleador: conserje, jardinero y limpieza en nómina

El jardinero viene todos los jueves desde hace seis años. Le paga en efectivo quien sea presidente ese año, y nadie recuerda quién le pidió que viniera la primera vez. El día que se lesione la espalda en la escalera de las palmeras, o el día que un inspector de trabajo le pregunte para quién trabaja, la respuesta será la comunidad: la ley española trata a una comunidad de propietarios como a cualquier otro empleador, con un contrato que redactar, un alta que tramitar antes del primer día y una nómina que llevar. Este texto lee lo que eso exige en octubre de 2026: quién decide y quién firma, el contrato, la Seguridad Social, el documento de información que todo empleador debe desde el 5 de octubre, lo que cuesta un puesto, la prevención de riesgos, la vivienda del conserje y la alternativa de contratar a una empresa, que desde una sentencia del Tribunal Supremo de 2022 no es la opción sin riesgo que muchas juntas creen.

La ley llama empleador a la comunidad

El Estatuto de los Trabajadores no pregunta si el empleador es una empresa. A sus efectos, serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios (artículo 1.2). Y no espera a una firma para encontrar un contrato: Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel (artículo 8.1).

Esa es la prueba para el jardinero de los jueves. Si la comunidad le dice cuándo venir y qué hacer, le presta las herramientas y le paga una cantidad regular, es su empleado, se llame como se llame el arreglo. Un jardinero autónomo tiene otro aspecto: sus propias herramientas y su furgoneta, otros clientes, una factura con su NIF y la libertad de mandar a otra persona. El primero necesita un contrato y un alta; el segundo, una factura y la prueba de que está dado de alta como autónomo.

Equivocarse tiene un precio antes de que nada salga mal. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio es una infracción grave, que se cuenta una vez por cada trabajador, y la multa va de 3.750 € a 12.000 € (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, artículos 22.2 y 40.1.e).

Quién decide y quién firma

El personal es una decisión de la junta de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal le da a la junta el presupuesto y las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común (artículo 14), y fija una mayoría reforzada para el servicio mismo: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.3). Crear un puesto de conserje, o suprimirlo, es un acuerdo de esa clase.

El contrato lo firma después el presidente, porque El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él (artículo 13.3). El administrador hace los pagos y todo lo demás que la junta le encomiende (artículo 20), lo que en la práctica incluye el papeleo de cada mes. Para un propietario que vive fuera, el sitio donde mirar es el presupuesto: el personal es una partida de las cuentas que la junta vota, y nuestra nota sobre cómo leer las cuentas anuales desde el extranjero enseña dónde encontrarla.

Antes del primer día

La Seguridad Social va primero, dos veces. Una comunidad que nunca ha empleado a nadie tiene que inscribirse como empleador como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades, y en la misma solicitud indica qué entidad, en la práctica una mutua, cubrirá los accidentes de trabajo (Real Decreto 84/1996, artículo 5). Después se da de alta a cada trabajador con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador, y nunca antes de los 60 días anteriores (artículo 32.3). No hay plazo de gracia después del primer día. La salida funciona al revés: desde el 1 de agosto de 2026 la comunidad tiene seis días naturales desde el fin del trabajo para dar de baja al trabajador, donde antes tenía tres.

El contrato: indefinido salvo que haya una razón

El punto de partida del Estatuto es la permanencia: El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido (artículo 15.1). Un contrato de duración determinada solo se admite por circunstancias de la producción o para sustituir a un trabajador, y el contrato tiene que decir cuál y por qué. Para una comunidad los dos casos reales son estos:

• Cubrir las vacaciones. Entre las circunstancias de la producción el Estatuto cuenta las oscilaciones que derivan de las vacaciones anuales (artículo 15.2), de modo que el agosto del conserje puede cubrirse con un contrato temporal, por no más de seis meses.
• Sustituir a quien va a volver. Una baja por enfermedad o un permiso por nacimiento se cubre con un contrato de sustitución que nombra a la persona sustituida y la causa (artículo 15.3).

Todo lo demás es indefinido, y eso incluye el trabajo a tiempo parcial. Cuatro horas de limpieza a la semana son un contrato indefinido a tiempo parcial, por escrito, que indica las horas y cómo se distribuyen (artículo 12.4.a). Sus horas se registran: la jornada de un trabajador a tiempo parcial se registrará día a día y se totalizará mensualmente, con una copia que se entrega junto a la nómina (artículo 12.4.c). Para el personal a tiempo completo la comunidad lleva el registro diario que lleva todo empleador, con el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora (artículo 34.9). El trabajo que vuelve cada temporada, como el de un socorrista de verano, es un contrato fijo-discontinuo, también indefinido (artículo 16.1).

Desde el 5 de octubre de 2026: el documento de información

El Real Decreto 723/2026 se aplica a todas las empresas y personas trabajadoras incluidas en el ámbito del Estatuto de los Trabajadores (artículo 2.1), y una comunidad que emplea está dentro. En todo trabajo que dure más de cuatro semanas, los elementos esenciales del empleo deben entregarse al trabajador por escrito con carácter previo al inicio de la relación laboral: quién es el empleador, el lugar y el horario, el salario y cómo se compone, las vacaciones, los plazos de preaviso. El personal que ya estaba empleado en esa fecha puede pedir la misma información, y la comunidad tiene treinta días hábiles para entregarla. Nuestra nota hermana sobre el nuevo deber de información lee el decreto artículo por artículo.

Lo que cuesta un puesto

El suelo es el salario mínimo. Para 2026 es de 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes, en catorce pagas, de modo que ningún trabajador a tiempo completo puede ganar menos de 17.094 € al año (Real Decreto 126/2026, artículos 1 y 3). Las cotizaciones de la empresa a la Seguridad Social añaden alrededor de un 30,65 %, más la prima de accidentes de la actividad: un conserje a tiempo completo con el salario mínimo le cuesta a la comunidad unos 22.300 € al año antes de esa prima. Una limpiadora de diez horas a la semana cuesta la cuarta parte. La cuenta, línea por línea, está en nuestra nota hermana sobre lo que cuesta un empleado en 2026.

Por encima del suelo, en esta provincia, solo está el contrato. El registro estatal de convenios colectivos, que consultamos el 4 de octubre de 2026, no recoge ningún convenio para los empleados de fincas urbanas en la provincia de Las Palmas ni para el conjunto de Canarias, aunque el de Madrid aparece en la misma búsqueda. Sin convenio, el salario, las categorías y los complementos son lo que diga el contrato, nunca por debajo del Estatuto ni del salario mínimo. Si su administrador aplica un convenio al personal de la comunidad, pregunte cuál y por qué.

Las vacaciones también van en el presupuesto. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales, y el trabajador debe conocer las fechas con al menos dos meses de antelación (artículo 38). Una comunidad que sabe en junio cuándo falta su conserje puede planificar la sustitución en lugar de improvisarla.

La prevención de riesgos no es solo para los grandes

La Ley de Prevención de Riesgos Laborales no tiene excepción para el pequeño empleador: el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo (Ley 31/1995, artículo 14.2). En la práctica eso significa un plan de prevención y una evaluación de los riesgos de las tareas reales (artículo 16): la escalera, los productos de la piscina, el cuarto de basuras. Significa también alguien que lo lleve. La ley solo deja que un pequeño empleador lo asuma personalmente si desarrolla de forma habitual su actividad en el centro de trabajo (artículo 30.5), cosa que una comunidad no puede hacer, de modo que la respuesta habitual es un contrato con un servicio de prevención ajeno. Cuando el personal de una contrata trabaja en el edificio junto al de la comunidad, los dos empleadores deben coordinarse (artículo 24).

La vivienda del conserje

Cuando el puesto lleva vivienda, dos reglas resuelven casi todas las discusiones. La vivienda es salario en especie, y el salario en especie nunca puede superar el treinta por ciento del salario, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional (Estatuto de los Trabajadores, artículo 26.1). El mínimo se paga en dinero, y la vivienda va aparte. Y la vivienda no es un alquiler. La ley de arrendamientos deja fuera de su ámbito El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.a). El derecho a vivir allí llega con el puesto y termina con él.

Suprimir el puesto tiene dos pasos, y el primero no sustituye al segundo. La junta vota el fin del servicio, con las tres quintas partes del artículo 17.3. El despido sigue después el Estatuto, con sus causas y sus formas. Cuando es un despido por causas objetivas, la carta se entrega junto con la indemnización de veinte días por año de servicio, con un máximo de doce mensualidades (artículo 53.1.b).

Contratar a una empresa: lo que dijo el Tribunal Supremo en 2022

Muchas juntas externalizan para evitar todo lo anterior, y para el papeleo funciona: el empleador es la empresa. Para el riesgo funciona peor que antes. El Estatuto hace responder de la contratista a quien contrata su «propia actividad». Responde de las deudas con la Seguridad Social que la contratista genere durante la contrata hasta tres años después de que termine, y de los salarios impagados responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo (artículo 42.2). Durante años los tribunales entendieron que una comunidad de propietarios no era esa clase de empresa principal. El 27 de mayo de 2022 el Tribunal Supremo decidió lo contrario en un caso sobre un servicio de conserjería: La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico, y el servicio que había externalizado era su propia actividad (Sala de lo Social, sentencia 486/2022). La comunidad fue condenada a pagar, solidariamente con la empresa, los salarios que esta debía a su conserje.

Del propio artículo y de esa sentencia salen tres precauciones:

• Pida el certificado antes de firmar. La empresa principal debe comprobar que la contratista está al corriente con la Seguridad Social solicitando un certificado; si la Tesorería no lo expide en treinta días, la principal queda exonerada de esa responsabilidad (artículo 42.1).
• Pida la prueba cada mes. Un contrato que obligue a la empresa a enseñar las nóminas y los recibos de cotización de las personas que envía, y que permita a la comunidad retener el pago si no lo hace, convierte un año de exposición en una comprobación mensual.
• Lea el convenio de la contratista antes de cambiar de empresa. Las empresas de limpieza de esta provincia tienen su propio convenio colectivo; antes de cambiar de contratista, lea lo que dice sobre las personas que han estado limpiando el edificio.

La sentencia trataba de un conserje. No decidió si una empresa de mantenimiento de ascensores o de tratamiento de piscinas realiza la «propia actividad» de la comunidad, y nosotros no daríamos por supuesto ni que sí ni que no.

Una lista para la junta

• Haga la lista de todos los que trabajan en el edificio. De cada persona: empleado, empresa o autónomo. El arreglo en efectivo que nadie recuerda cómo empezó es el primero que hay que resolver.
• De cada empleado, el expediente. Contrato, alta, documento de información, nóminas, registro de jornada, calendario de vacaciones, evaluación de riesgos.
• De cada contratista, la prueba. Certificado de la Seguridad Social, justificante mensual de salarios y cotizaciones, seguro de responsabilidad civil.
• Una partida en el presupuesto. Salario, cotizaciones, sustitución de vacaciones y servicio de prevención, votados por la junta antes de que empiece el año.

Lo que hacemos en las comunidades que administramos

En las comunidades que administramos en Corralejo y en toda Fuerteventura, el personal forma parte de la administración: contratos redactados y registrados, nóminas y Seguridad Social presentadas cada mes por los especialistas laborales de AAA+ Consulting, la asesoría que está detrás de esta marca, vacaciones y sustituciones planificadas, y el coste dentro del presupuesto que la junta ha votado. Cuando una comunidad llega a nosotros con personal, sus derechos llegan con él: revisamos los contratos, corregimos lo que haya que corregir y continuamos la relación laboral. Lo que cubren los honorarios está en nuestra nota sobre los honorarios del administrador; el servicio se describe en nuestra página sobre personal y nóminas de la comunidad, y puede pedir un presupuesto.

Preguntas frecuentes

Unas pocas horas de limpieza a la semana, ¿de verdad necesitan contrato?

Sí, si la persona trabaja para la comunidad con regularidad, siguiendo sus instrucciones y a cambio de un salario. Las horas no cambian eso; cambian el contrato, que será a tiempo parcial, por escrito, con las horas indicadas y registradas, y con el trabajador dado de alta en la Seguridad Social antes del primer día.

¿Hay un convenio colectivo para conserjes en Fuerteventura?

No lo hemos encontrado. El registro estatal de convenios colectivos, consultado el 4 de octubre de 2026, no muestra ninguno para los empleados de fincas urbanas en la provincia de Las Palmas ni en Canarias. El contrato, el Estatuto de los Trabajadores y el salario mínimo de 1.221 € al mes en catorce pagas fijan las condiciones.

Si contratamos a una empresa, ¿queda la comunidad libre de riesgo?

No. Desde la sentencia 486/2022 del Tribunal Supremo, la comunidad que externaliza su servicio de conserjería responde solidariamente de los salarios que la empresa deje sin pagar, durante el año siguiente al fin de la contrata, y el Estatuto añade tres años para las deudas con la Seguridad Social. Ese riesgo se gestiona con certificados y con la prueba mensual.

¿Puede la comunidad suprimir el puesto de conserje?

La junta puede poner fin al servicio con tres quintas partes de propietarios y cuotas. La relación laboral tiene que extinguirse después como exige el Estatuto de los Trabajadores, lo que en un despido por causas objetivas supone veinte días de salario por año de servicio, con un máximo de doce mensualidades. Si el puesto llevaba vivienda, el derecho a vivir en ella termina con el empleo.