Die Gemeinschaft als Arbeitgeber: Concierge, Gärtner und Reinigungskraft auf der Lohnliste

Der Gärtner kommt seit sechs Jahren jeden Donnerstag. Bezahlt wird er bar von dem, der in dem Jahr gerade Präsident ist, und niemand weiß mehr, wer ihn das erste Mal gebeten hat zu kommen. An dem Tag, an dem er sich auf der Palmenleiter den Rücken verletzt, oder an dem Tag, an dem ihn ein Arbeitsinspektor fragt, für wen er arbeitet, lautet die Antwort: die Gemeinschaft. Das spanische Recht behandelt eine Eigentümergemeinschaft wie jeden anderen Arbeitgeber, mit einem Vertrag, der zu schreiben ist, einer Anmeldung vor dem ersten Tag und einer Lohnabrechnung. Dieser Beitrag liest, was das im Oktober 2026 verlangt: wer entscheidet und wer unterschreibt, der Vertrag, die Sozialversicherung, das Informationsdokument, das jeder Arbeitgeber seit dem 5. Oktober schuldet, was eine Stelle kostet, der Arbeitsschutz, die Wohnung des Concierge und die Alternative, eine Firma zu beauftragen, die seit einem Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2022 nicht mehr die risikofreie Lösung ist, für die viele Vorstände sie halten.

Das Gesetz nennt die Gemeinschaft einen Arbeitgeber

Das spanische Arbeitnehmerstatut fragt nicht, ob der Arbeitgeber ein Unternehmen ist. Für seine Zwecke gilt: serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios — Arbeitgeber sind alle natürlichen oder juristischen Personen oder Gütergemeinschaften, die die Dienste eines Arbeitnehmers empfangen (Artikel 1.2). Und es wartet nicht auf eine Unterschrift, um einen Vertrag zu finden: Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel — ein Vertrag wird vermutet zwischen jedem, der eine Leistung für einen anderen und innerhalb von dessen Organisation und Leitung erbringt, und dem, der sie gegen Entgelt empfängt (Artikel 8.1).

Das ist die Probe für den Donnerstagsgärtner. Sagt ihm die Gemeinschaft, wann er kommen und was er tun soll, leiht sie ihm das Werkzeug und zahlt sie ihm regelmäßig einen Betrag, dann ist er ihr Arbeitnehmer, wie auch immer man die Abmachung nennt. Ein selbständiger Gärtner sieht anders aus: eigenes Werkzeug und eigener Lieferwagen, andere Kunden, eine Rechnung mit seiner Steuernummer und die Freiheit, jemand anderen zu schicken. Der erste braucht einen Vertrag und eine Anmeldung, der zweite eine Rechnung und den Nachweis, dass er als Selbständiger gemeldet ist.

Der Irrtum hat einen Preis, bevor überhaupt etwas schiefgeht. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio — die Erstanmeldung oder Anmeldung der Arbeitnehmer nicht zu beantragen, die in den eigenen Dienst treten — ist ein schwerer Verstoß, der für jeden Arbeitnehmer einzeln zählt, und das Bußgeld reicht von 3.750 € bis 12.000 € (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, Artikel 22.2 und 40.1.e).

Wer entscheidet und wer unterschreibt

Personal ist eine Entscheidung der Eigentümerversammlung. Das Gesetz über das Wohnungseigentum gibt der Versammlung den Haushalt und die Maßnahmen, die necesarias o convenientes para el mejor servicio común sind — notwendig oder zweckmäßig für den besten gemeinsamen Dienst (Artikel 14) —, und es setzt für den Dienst selbst eine verstärkte Mehrheit fest: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general — die Einrichtung oder Abschaffung der Dienste von Pförtnerei, Concierge, Bewachung oder anderer gemeinsamer Dienste von allgemeinem Interesse — braucht die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Anteile vertreten (Artikel 17.3). Eine Concierge-Stelle zu schaffen oder abzuschaffen ist ein solcher Beschluss.

Den Vertrag unterschreibt dann der Präsident, denn El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él — der Präsident vertritt die Gemeinschaft von Gesetzes wegen, vor Gericht und außerhalb (Artikel 13.3). Der Verwalter leistet die Zahlungen und erledigt, was die Versammlung ihm sonst überträgt (Artikel 20), und dazu gehören in der Praxis die monatlichen Formalitäten. Für einen Eigentümer, der im Ausland lebt, ist der Haushalt der Ort zum Nachsehen: Das Personal ist ein Posten in der Abrechnung, über die die Versammlung abstimmt, und unser Beitrag darüber, wie man die Jahresabrechnung aus dem Ausland liest, zeigt, wo er steht.

Vor dem ersten Tag

Die Sozialversicherung kommt zuerst, und zwar zweimal. Eine Gemeinschaft, die noch nie jemanden beschäftigt hat, muss sich als Arbeitgeber eintragen lassen, como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades — als vorherige und unerlässliche Voraussetzung für die Aufnahme ihrer Tätigkeit —, und im selben Antrag gibt sie an, welche Stelle, in der Praxis eine Berufsgenossenschaft auf Gegenseitigkeit, die Arbeitsunfälle abdeckt (Real Decreto 84/1996, Artikel 5). Danach wird jeder Arbeitnehmer angemeldet, con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador — bevor der Arbeitnehmer seine Tätigkeit aufnimmt —, und frühestens 60 Tage vorher (Artikel 32.3). Eine Schonfrist nach dem ersten Tag gibt es nicht. Beim Ausscheiden ist es umgekehrt: Seit dem 1. August 2026 hat die Gemeinschaft sechs Kalendertage ab dem Ende der Arbeit, um den Arbeitnehmer abzumelden; vorher waren es drei.

Der Vertrag: unbefristet, sofern es keinen Grund gibt

Der Ausgangspunkt des Statuts ist die Dauer: El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido — der Arbeitsvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (Artikel 15.1). Ein befristeter Vertrag ist nur wegen Umständen der Produktion oder zur Vertretung eines Arbeitnehmers zulässig, und der Vertrag muss sagen, welcher Grund vorliegt und warum. Für eine Gemeinschaft sind das die beiden echten Fälle:

• Urlaubsvertretung. Zu den Umständen der Produktion zählt das Statut die Schwankungen, que derivan de las vacaciones anuales — die sich aus dem Jahresurlaub ergeben (Artikel 15.2) —, sodass der August des Concierge mit einem befristeten Vertrag überbrückt werden kann, für höchstens sechs Monate.
• Vertretung für jemanden, der zurückkommt. Krankheit oder Elternzeit wird mit einem Vertretungsvertrag überbrückt, der die vertretene Person und den Grund nennt (Artikel 15.3).

Alles andere ist unbefristet, und das gilt auch für Teilzeit. Vier Stunden Reinigung in der Woche sind ein unbefristeter Teilzeitvertrag, schriftlich, mit den Stunden und ihrer Verteilung (Artikel 12.4.a). Seine Stunden werden erfasst: Die Arbeitszeit eines Teilzeitbeschäftigten se registrará día a día y se totalizará mensualmente — wird Tag für Tag erfasst und monatlich zusammengezählt —, und eine Kopie wird mit der Lohnabrechnung ausgehändigt (Artikel 12.4.c). Für Vollzeitkräfte führt die Gemeinschaft die tägliche Erfassung, die jeder Arbeitgeber führt, mit el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora — der genauen Uhrzeit, zu der jeder Arbeitnehmer beginnt und aufhört (Artikel 34.9). Arbeit, die jede Saison wiederkehrt, etwa die eines Rettungsschwimmers im Sommer, ist ein fest-diskontinuierlicher Vertrag, ebenfalls unbefristet (Artikel 16.1).

Seit dem 5. Oktober 2026: das Informationsdokument

Das Real Decreto 723/2026 gilt für alle Unternehmen und Arbeitnehmer im Geltungsbereich des Arbeitnehmerstatuts (Artikel 2.1), und eine Gemeinschaft, die jemanden beschäftigt, fällt darunter. Bei jeder Beschäftigung, die länger als vier Wochen dauert, müssen die wesentlichen Bedingungen dem Arbeitnehmer schriftlich übergeben werden, und zwar con carácter previo al inicio de la relación laboral — vor Beginn des Arbeitsverhältnisses: wer der Arbeitgeber ist, Ort und Arbeitszeit, das Entgelt und seine Zusammensetzung, der Urlaub, die Kündigungsfristen. Wer an diesem Tag schon beschäftigt war, kann dieselben Angaben verlangen, und die Gemeinschaft hat dreißig Arbeitstage, um sie zu übergeben. Unser Schwesterbeitrag über die neue Informationspflicht liest das Dekret Artikel für Artikel.

Was eine Stelle kostet

Die Untergrenze ist der Mindestlohn. Für 2026 beträgt er 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes — 40,70 € am Tag oder 1.221 € im Monat —, in vierzehn Zahlungen, sodass keine Vollzeitkraft weniger als 17.094 € im Jahr verdienen darf (Real Decreto 126/2026, Artikel 1 und 3). Die Arbeitgeberbeiträge zur Sozialversicherung kommen mit rund 30,65 % hinzu, dazu die Unfallprämie der Tätigkeit: Ein Concierge in Vollzeit zum Mindestlohn kostet die Gemeinschaft etwa 22.300 € im Jahr, diese Prämie nicht mitgerechnet. Eine Reinigungskraft mit zehn Wochenstunden kostet ein Viertel davon. Die Rechnung, Zeile für Zeile, steht in unserem Schwesterbeitrag darüber, was ein Mitarbeiter 2026 kostet.

Oberhalb der Untergrenze gibt es in dieser Provinz nur den Vertrag. Das staatliche Register der Tarifverträge, das wir am 4. Oktober 2026 eingesehen haben, führt keinen Tarifvertrag für die Beschäftigten von Wohngebäuden in der Provinz Las Palmas und keinen für die Kanaren insgesamt, obwohl der von Madrid in derselben Suche erscheint. Ohne Tarifvertrag sind Lohn, Einstufung und Zulagen das, was der Vertrag sagt, nie unter dem Statut und dem Mindestlohn. Wendet Ihr Verwalter auf das Personal der Gemeinschaft einen Tarifvertrag an, fragen Sie, welchen und warum.

Auch der Urlaub gehört in den Haushalt. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales — in keinem Fall ist er kürzer als dreißig Kalendertage —, und der Arbeitnehmer muss die Termine mindestens zwei Monate vorher kennen (Artikel 38). Eine Gemeinschaft, die im Juni weiß, wann ihr Concierge fehlt, kann die Vertretung planen, statt sie zu improvisieren.

Arbeitsschutz gilt nicht nur für große Arbeitgeber

Das spanische Gesetz über die Verhütung von Arbeitsrisiken kennt keine Ausnahme für kleine Arbeitgeber: el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo — der Arbeitgeber muss die Sicherheit und Gesundheit der Arbeitnehmer in seinem Dienst in allen Belangen gewährleisten, die mit der Arbeit zusammenhängen (Ley 31/1995, Artikel 14.2). In der Praxis heißt das: ein Präventionsplan und eine Beurteilung der Gefahren der tatsächlichen Aufgaben (Artikel 16), also der Leiter, der Poolchemikalien, des Müllraums. Es heißt auch: jemand, der sich darum kümmert. Das Gesetz lässt einen kleinen Arbeitgeber das nur dann selbst übernehmen, wenn er gewöhnlich an der Arbeitsstätte tätig ist (Artikel 30.5), was eine Gemeinschaft nicht kann, sodass die übliche Antwort ein Vertrag mit einem externen Präventionsdienst ist. Arbeiten die Leute einer Fremdfirma im Gebäude neben denen der Gemeinschaft, müssen sich beide Arbeitgeber abstimmen (Artikel 24).

Die Wohnung des Concierge

Gehört zur Stelle eine Wohnung, entscheiden zwei Regeln die meisten Streitfälle. Die Wohnung ist Sachlohn, und Sachlohn darf nie mehr als dreißig Prozent des Lohns ausmachen, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional — und er darf den vollen Geldbetrag des Mindestlohns nicht schmälern (Arbeitnehmerstatut, Artikel 26.1). Der Mindestlohn wird in Geld gezahlt, die Wohnung kommt obendrauf. Und die Wohnung ist kein Mietverhältnis. Das Mietgesetz nimmt aus seinem Anwendungsbereich aus: El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten — die Nutzung der Wohnungen, die Pförtnern, Wächtern, Lohnempfängern, Angestellten und Beamten wegen des Amtes, das sie ausüben, oder des Dienstes, den sie leisten, zugewiesen sind (Ley de Arrendamientos Urbanos, Artikel 5.a). Das Recht, dort zu wohnen, kommt mit der Stelle und endet mit ihr.

Die Stelle abzuschaffen braucht zwei Schritte, und der erste ersetzt den zweiten nicht. Die Versammlung beschließt das Ende des Dienstes, mit den drei Fünfteln des Artikels 17.3. Die Kündigung folgt dann dem Statut, mit seinen Gründen und Formen. Ist es eine Kündigung aus objektiven Gründen, wird das Schreiben zusammen mit la indemnización de veinte días por año de servicio übergeben — der Abfindung von zwanzig Tagen je Dienstjahr, höchstens zwölf Monatsgehältern (Artikel 53.1.b).

Stattdessen eine Firma beauftragen: was der Oberste Gerichtshof 2022 sagte

Viele Vorstände lagern aus, um all das zu vermeiden, und für die Formalitäten funktioniert es: Arbeitgeber ist die Firma. Für das Risiko funktioniert es schlechter als früher. Das Statut lässt denjenigen für den Auftragnehmer einstehen, der seine «eigene Tätigkeit» auslagert. Er haftet für die Sozialversicherungsschulden, die der Auftragnehmer während des Auftrags auflaufen lässt, bis drei Jahre nach dessen Ende, und für nicht gezahlte Löhne gilt: responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo — er haftet gesamtschuldnerisch während des Jahres nach dem Ende des Auftrags (Artikel 42.2). Jahrelang hielten die Gerichte eine Eigentümergemeinschaft nicht für einen solchen Auftraggeber. Am 27. Mai 2022 entschied der Oberste Gerichtshof in einem Fall über einen Concierge-Dienst anders: La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico — die Eigentümergemeinschaft hat die Stellung eines Wirtschaftsteilnehmers —, und der Dienst, den sie ausgelagert hatte, war ihre eigene Tätigkeit (Sozialkammer, Urteil 486/2022). Die Gemeinschaft wurde verurteilt, gesamtschuldnerisch mit der Firma die Löhne zu zahlen, die diese ihrem Concierge schuldete.

Aus dem Artikel selbst und aus diesem Urteil folgen drei Vorsichtsmaßnahmen:

• Verlangen Sie die Bescheinigung vor der Unterschrift. Der Auftraggeber muss prüfen, ob der Auftragnehmer bei der Sozialversicherung auf dem Laufenden ist, indem er eine Bescheinigung anfordert; stellt die Kasse sie nicht binnen dreißig Tagen aus, ist der Auftraggeber von dieser Haftung frei (Artikel 42.1).
• Verlangen Sie jeden Monat den Nachweis. Ein Vertrag, der die Firma verpflichtet, die Lohnabrechnungen und Beitragsbelege der Leute vorzulegen, die sie schickt, und der der Gemeinschaft erlaubt, die Zahlung zurückzuhalten, wenn sie es nicht tut, macht aus einem Jahr Risiko eine monatliche Kontrolle.
• Lesen Sie den Tarifvertrag des Auftragnehmers, bevor Sie die Firma wechseln. Die Reinigungsfirmen dieser Provinz haben einen eigenen Tarifvertrag; lesen Sie vor einem Wechsel, was er über die Menschen sagt, die das Gebäude bisher gereinigt haben.

Das Urteil betraf einen Concierge. Es hat nicht entschieden, ob eine Aufzugswartungsfirma oder eine Firma für Poolpflege die «eigene Tätigkeit» der Gemeinschaft ausführt, und wir würden weder das eine noch das andere unterstellen.

Eine Liste für den Vorstand

• Listen Sie alle auf, die im Gebäude arbeiten. Zu jeder Person: Arbeitnehmer, Firma oder Selbständiger. Die Barabmachung, von der niemand mehr weiß, wie sie begann, ist die erste, die zu klären ist.
• Für jeden Arbeitnehmer die Akte. Vertrag, Anmeldung, Informationsdokument, Lohnabrechnungen, Arbeitszeiterfassung, Urlaubsplan, Gefährdungsbeurteilung.
• Für jede Fremdfirma der Nachweis. Bescheinigung der Sozialversicherung, monatlicher Beleg über Löhne und Beiträge, Haftpflichtversicherung.
• Ein Posten im Haushalt. Lohn, Beiträge, Urlaubsvertretung und Präventionsdienst, von der Versammlung beschlossen, bevor das Jahr beginnt.

Was wir in den Gemeinschaften tun, die wir verwalten

In den Gemeinschaften, die wir in Corralejo und auf ganz Fuerteventura verwalten, gehört das Personal zur Verwaltung: Verträge geschrieben und registriert, Löhne und Sozialversicherung jeden Monat eingereicht von den Arbeitsrechtsfachleuten von AAA+ Consulting, der Beratungsfirma hinter dieser Marke, Urlaub und Vertretungen geplant und die Kosten innerhalb des Haushalts, den die Versammlung beschlossen hat. Kommt eine Gemeinschaft mit Personal zu uns, kommen dessen Rechte mit: Wir sehen die Verträge durch, berichtigen, was zu berichtigen ist, und führen das Arbeitsverhältnis fort. Was das Honorar abdeckt, steht in unserem Beitrag über das Honorar des Verwalters; die Leistung selbst beschreibt unsere Seite über Personal und Lohnabrechnung der Gemeinschaft, und Sie können ein Angebot anfordern.

Häufige Fragen

Ein paar Stunden Reinigung in der Woche: Braucht das wirklich einen Vertrag?

Ja, wenn die Person regelmäßig, nach Weisung und gegen Lohn für die Gemeinschaft arbeitet. Die Stunden ändern daran nichts; sie ändern den Vertrag, der ein Teilzeitvertrag sein wird, schriftlich, mit den angegebenen und erfassten Stunden, und mit der Anmeldung bei der Sozialversicherung vor dem ersten Tag.

Gibt es einen Tarifvertrag für Concierges auf Fuerteventura?

Wir haben keinen gefunden. Das staatliche Register der Tarifverträge, eingesehen am 4. Oktober 2026, zeigt keinen für die Beschäftigten von Wohngebäuden in der Provinz Las Palmas oder auf den Kanaren. Der Vertrag, das Arbeitnehmerstatut und der Mindestlohn von 1.221 € im Monat in vierzehn Zahlungen bestimmen die Bedingungen.

Wenn wir eine Firma beauftragen, ist die Gemeinschaft dann frei von Risiko?

Nein. Seit dem Urteil 486/2022 des Obersten Gerichtshofs haftet eine Gemeinschaft, die ihren Concierge-Dienst auslagert, gesamtschuldnerisch für die Löhne, die die Firma schuldig bleibt, während des Jahres nach Vertragsende, und das Statut fügt drei Jahre für die Sozialversicherungsschulden hinzu. Dieses Risiko steuert man mit Bescheinigungen und dem monatlichen Nachweis.

Kann die Gemeinschaft die Stelle des Concierge abschaffen?

Die Versammlung kann den Dienst mit drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile beenden. Das Arbeitsverhältnis muss dann so enden, wie das Arbeitnehmerstatut es verlangt, was bei einer Kündigung aus objektiven Gründen zwanzig Tageslöhne je Dienstjahr bedeutet, höchstens zwölf Monatsgehälter. Gehörte zur Stelle eine Wohnung, endet das Recht, darin zu wohnen, mit der Stelle.