Toda compraventa de un piso en una comunidad de Fuerteventura pasa por un documento del que ni el comprador ni el vendedor suelen haber oído hablar hasta que lo pide el notario: el certificado de deudas de la finca con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal lo incrustó en la compraventa por una razón que sorprende a los compradores extranjeros: el propio piso responde de las cuotas que los anteriores propietarios dejaron sin pagar, las del año de la compra y las de los tres años anteriores, sea quien sea su dueño ahora. Este artículo explica el párrafo de la Ley que regula el certificado, quién lo emite y en qué plazo, qué debe decir y qué significan las dos fórmulas habituales, la regla de los cuatro años que hereda el comprador, los deberes del vendedor antes y después de la escritura, la exoneración que se le pide firmar al comprador con prisas y cómo se solicita el certificado desde el extranjero. La parte fiscal de la venta de un no residente, la retención del 3 % y la plusvalía, está en nuestro artículo hermano sobre vender siendo no residente; la parte comunitaria está aquí.
El párrafo que protege al comprador
La Ley lo dice en un solo párrafo. «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.» Y después, la mecánica: «En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Tres actores, un plazo y una responsabilidad: el secretario que emite, el presidente que da el visto bueno, siete días naturales y responsabilidad personal por una cifra equivocada.
Quién lo emite y qué debe decir
El certificado lo firma quien ejerza las funciones de secretario. En una comunidad con administrador profesional es el administrador, que normalmente reúne los dos cargos: la Ley permite acumular secretaría y administración en una misma persona y enumera entre las funciones del administrador actuar como secretario y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios (arts. 13.6 y 20.e). El visto bueno del presidente lo completa; en una comunidad sin administrador, el presidente es secretario y firma solo. La Ley fija el plazo y la responsabilidad, pero no el contenido, y en el contenido es donde el comprador queda protegido o no. El certificado que emitimos en cada compraventa hace constar, con membrete de la comunidad y fecha de emisión: la finca y su cuota de participación; las cuotas ordinarias giradas y pagadas hasta esa fecha, con cualquier recibo pendiente y su importe; cada derrama aprobada por la junta, su total, los plazos ya vencidos y los que quedan por vencer, con sus fechas; la aportación al fondo de reserva; cualquier reclamación en curso contra la finca; y el saldo en una línea.
Circulan dos fórmulas, y no son la misma. «Al corriente de pago» significa que todos los recibos vencidos a la fecha del certificado están pagados; no dice nada de la derrama que la junta aprobó en mayo y cuyos plazos vencen en noviembre. «Sin deudas ni derramas pendientes» es la frase que quiere un comprador, y solo es cierta cuando el certificado ha mirado las actas de las últimas juntas y no solo el libro de cuentas. Un certificado que dice «al corriente» sobre un piso con tres plazos de derrama por vencer es exacto e inútil; el comprador que lo lee como «nada que pagar» descubre lo contrario con el primer recibo.
La regla de los cuatro años: lo que el comprador hereda con las llaves
La afección es el corazón del párrafo. El crédito de la comunidad por gastos generales es un crédito privilegiado y el piso queda afecto a él, de modo que la comunidad puede reclamar contra el piso del comprador las cuotas impagadas por los anteriores titulares, el año de la adquisición y los tres años naturales anteriores, incluso cuando el comprador compró de buena fe e inscribió la escritura (art. 9.1.e). La protección del comprador es exactamente el certificado: de una deuda que el certificado no hizo constar responden personalmente el secretario y el presidente; una deuda que sí hizo constar es la que el comprador aceptó o negoció en el precio. Más allá de los cuatro años, y para todo lo que no sea gasto general, la deuda sigue al vendedor como persona y la vía de la comunidad es el proceso monitorio especial que recorre nuestro artículo sobre cuotas impagadas (art. 21).
Una regla invierte lo que esperan la mayoría de los compradores. Las derramas para el pago de mejoras «serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras» (art. 17.11): una derrama aprobada antes de la venta pero con plazos que vencen después es del comprador, no del vendedor, salvo que el contrato privado diga otra cosa. Por eso nuestro certificado enumera cada derrama aprobada con sus fechas futuras, y por eso el contrato que recomendamos las trata en una cláusula propia: una rebaja del precio, una retención en la notaría o el pago de toda la derrama por el vendedor antes de la firma.
El lado del vendedor: la declaración, la comunicación, las últimas cuotas
El vendedor declara en la escritura que está al corriente, o expresa lo que debe, y entrega el certificado; el notario lo incorpora a la escritura. Dos deberes sobreviven a la firma. El vendedor debe comunicar al secretario el cambio de titularidad por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción; quien no lo haga «seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular», con derecho a repetir contra él, salvo que la comunidad hubiera tenido conocimiento del cambio por otros medios o la transmisión fuera notoria (art. 9.1.i). Y las cuotas del mes de la venta se reparten como acuerden las partes; la Ley no dice nada, y la fecha de la escritura es la línea habitual.
El certificado también protege al vendedor. Un vendedor que deja una deuda consignada en el certificado ha fijado su importe; un vendedor que deja una deuda no consignada ha dejado una reclamación que encontrará el piso del comprador y después, a través del comprador, al propio vendedor. Nuestro consejo a todo propietario vendedor en el extranjero es el mismo: pida el certificado el día en que acepte la oferta del comprador, no la víspera de la notaría, para que lo que muestre pueda pagarse o negociarse a tiempo.
La exoneración: firmar sin el certificado
La Ley permite que el comprador exonere al vendedor de aportar el certificado, y el notario autoriza entonces la escritura solo con la declaración del vendedor. La exoneración existe para la venta que no puede esperar una semana; la firman muchos más compradores que no entendieron a qué renunciaban. Un comprador que exonera asume los cuatro años de posibles deudas sobre el piso sin certificado alguno al que atenerse, y sin reclamación contra un secretario que no emitió nada. En quince años hemos visto a la exoneración costarle a compradores una derrama para un ascensor, dos años de cuotas de un propietario que había dejado de pagar y, una vez, las costas de la comunidad en una reclamación ya presentada. El certificado tarda siete días naturales como máximo, y un buen administrador lo emite en dos; una retención en el precio por el importe que muestre el certificado es la alternativa que no cuesta nada.
Solicitarlo desde el extranjero
La solicitud la hace el vendedor o su representante —el abogado, la agencia con mandato, el comprador con el consentimiento del vendedor— al administrador, por un medio que deje constancia de la fecha, porque los siete días corren desde la solicitud. Nosotros respondemos dentro del plazo con un PDF firmado, el visto bueno del presidente recogido electrónicamente, y lo enviamos directamente a la notaría cuando se nos pide; el pago por el vendedor de cualquier saldo que muestre se confirma el mismo día en que llega a la cuenta, y sigue un certificado nuevo. En las comunidades que administramos la solicitud vive en el portal del propietario: el propietario pulsa, el reloj arranca, el certificado llega. Tras la firma, los datos del nuevo propietario —nombre, domicilio a efectos de notificaciones, correo electrónico, mandato bancario— entran en el registro con la comunicación del comprador o la copia del notario, y el siguiente recibo se gira a la persona correcta.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura emiten los certificados de deudas dentro de los siete días de la Ley en cada compraventa de las comunidades que gestionamos, con las derramas y sus fechas en la cara del documento, recogen el visto bueno del presidente por vía electrónica, tratan directamente con la notaría, inscriben el cambio de titularidad y los datos del comprador el día de la firma y asesoran al propietario vendedor sobre qué pagar o negociar antes de la escritura. Consulte nuestros servicios de contabilidad y cuotas y de reclamación de morosos, o solicite un presupuesto; nuestra guía de cuotas y derramas explica qué está contando el certificado.
Preguntas frecuentes
¿Hereda el comprador de un piso en España las deudas comunitarias del anterior propietario?
Sí, con un límite: el piso responde de los gastos generales impagados por los anteriores titulares del año de la compra y de los tres años naturales anteriores, incluso después de inscribir la escritura. Más allá, la deuda sigue personalmente al vendedor. El certificado de deudas que el vendedor debe aportar en la notaría fija el importe; de una deuda que no consignó responden el secretario y el presidente que lo firmaron.
¿Quién emite el certificado de deudas y cuánto tarda?
Quien ejerza las funciones de secretario —el administrador en la mayoría de las comunidades— con el visto bueno del presidente, en el plazo máximo de siete días naturales desde la solicitud. La Ley los hace responder personalmente, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de las cifras y de los perjuicios causados por el retraso. La solicitud debe hacerse por un medio que deje constancia de su fecha.
¿Qué diferencia hay entre «al corriente» y «sin deudas ni derramas pendientes»?
«Al corriente» significa que todos los recibos vencidos a la fecha del certificado están pagados; no cubre las derramas aprobadas por la junta cuyos plazos vencen después, y esas las paga quien sea propietario cuando venzan. «Sin deudas ni derramas pendientes» es la frase que necesita un comprador, y tiene que salir de un certificado que enumere las derramas aprobadas con sus fechas.
¿Se puede firmar la escritura sin el certificado?
Solo si el comprador exonera expresamente al vendedor de aportarlo; el notario autoriza entonces la escritura con la sola declaración del vendedor. El comprador que exonera asume los cuatro años de posibles deudas sin certificado alguno al que atenerse. Dado que el certificado tarda como máximo siete días, la exoneración rara vez compensa; una retención en el precio es la alternativa más segura cuando la venta no puede esperar.
