Tres presupuestos sobre la mesa de una junta de gobierno de Costa Calma este mes: uno a 6,50 € por unidad y mes, otro a 4,90 € y otro a 7,20 € «todo incluido». La pregunta de la junta era la que oímos cada septiembre, en las semanas previas a las reuniones ordinarias que aprueban el presupuesto del año siguiente: ¿cuál es de verdad el más barato? La respuesta honesta es que una cifra por unidad, sola, no dice casi nada, porque la Ley de Propiedad Horizontal mete un núcleo fijo de trabajo dentro del cargo de administrador y deja todo lo demás al contrato. Este artículo lee ese núcleo en el artículo 20, lo que la ley dice sobre cómo se fijan los honorarios y lo que un presupuesto debe decirle antes de firmar, lo que garantiza pertenecer al colegio profesional y cómo comprobarlo, las cláusulas que deberían preocuparle y dos presupuestos ilustrativos para el mismo edificio de cuarenta unidades, calculados en un año tranquilo y en un año con obras. Las citas van en cursiva, tal como están en las normas; las cifras de la comparación son nuestras, elegidas para mostrar la mecánica, no una tarifa.
Lo que la ley mete dentro del cargo
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal enumera seis funciones, y las cinco primeras son el servicio base al que toda comunidad tiene derecho por los honorarios que aprueba. El administrador debe Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y advertir a los propietarios cuando algo va mal (20.a). Debe Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos (20.b). Debe atender a la conservación y entretenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente (20.c). Debe Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes (20.d). Y, cuando los cargos se acumulan, actúa como secretario de la junta y debe custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad (20.e).
La sexta función es la puerta a todo lo demás: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta (20.f). Esa línea explica por qué dos presupuestos con el mismo precio por unidad pueden describir dos servicios distintos. Lo que la junta o el contrato añadan más allá de las cinco funciones es negociable, y lo que no añadan no se debe.
Alrededor del artículo 20 están las reglas que dan forma a la carga de trabajo. La junta nombra y remueve al administrador y debe resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos (artículo 14.a); aprueba el presupuesto y las cuentas (14.b), y por eso leer las cuentas anuales desde el extranjero es la cara del propietario de la misma obligación. La junta debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas (16.1), con una convocatoria que lleve la relación de propietarios morosos (16.2). El acta debe cerrarse dentro de los diez días naturales siguientes a la reunión y remitirse a todos los propietarios (19.3), y el secretario conserva convocatorias, poderes y documentos durante cinco años (19.4). Los honorarios son un gasto general al que cada propietario contribuye por su cuota (9.1.e), aprobado dentro del presupuesto.
Cómo se fijan los honorarios: no hay tarifa
Desde diciembre de 2009 ningún colegio profesional puede publicar un baremo. El artículo 14 de la Ley de Colegios Profesionales, añadido por la Ley 25/2009, dice que los colegios no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales. Cada despacho fija sus precios libremente, y la «tarifa oficial» por la que algunos propietarios nos preguntan no existe. Lo que existe es un hábito de mercado: una cuota mensual por vivienda o unidad, a veces una cantidad anual para toda la comunidad, más el IGIC al tipo general: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% (artículo 32.1 del texto refundido canario aprobado por el Decreto Legislativo 1/2025).
Lo que mueve la cifra es el trabajo que hay detrás: cuántas unidades y cuántas son locales o garajes, si el edificio tiene ascensor, piscina, jardines o empleados, cuántas juntas incluye el contrato, cuántos propietarios viven fuera y en qué idiomas, cuánta gestión de morosidad arrastra la comunidad y si las cuentas se llevan y publican cada mes o se reconstruyen una vez al año. Un presupuesto que no nombra estas cosas es un número, no una oferta.
Lo que un presupuesto debe decirle antes de firmar
La Ley 17/2009 sobre el libre acceso a las actividades de servicios se aplica a los administradores como a cualquier prestador, y su artículo 22 enumera lo que deben poner a disposición antes del contrato: identidad, forma jurídica, NIF y domicilio (22.2.a), datos registrales (22.2.b), en las profesiones reguladas la cualificación y el colegio al que pertenecen (22.2.d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio (22.2.g) y el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro (22.2.i). A petición del destinatario deben facilitar además un presupuesto suficientemente detallado (22.3.a), la duración del contrato (22.3.b) y las medidas que adoptan frente a los conflictos de interés (22.3.d).
Leído como lista de comprobación, el artículo 22 es la petición que una junta debería enviar con su solicitud de presupuestos: el precio con IGIC, el alcance por escrito, el certificado del seguro, la duración del contrato y cómo termina, y la respuesta a una pregunta que todo despacho debería contestar sin dudar: ¿recibe usted algo de los proveedores que propone?
Dentro de los honorarios y fuera de ellos
| Dentro de los honorarios base (las cinco funciones de la ley) |
Normalmente con precio aparte (20.f: el contrato) |
| El presupuesto y la junta ordinaria anual: convocatoria con la lista de morosos, asistencia, acta en diez días |
Juntas extraordinarias más allá de las que incluye el contrato |
| Cuentas mensuales, pagos y cobros, la cuenta bancaria a nombre de la comunidad |
Gestión de una obra mayor: ofertas, visitas, certificaciones, a menudo como porcentaje de la obra |
| Incidencias, reparaciones urgentes y su comunicación al presidente |
Reclamaciones judiciales de cuotas (las paga el deudor según el artículo 21.3) |
| Gestión de proveedores y contratos anuales: ascensor, limpieza, piscina, seguro |
Siniestros del seguro gestionados de principio a fin |
| Custodia de documentos y los certificados que los propietarios necesitan para vender |
Empleados: nóminas y Seguridad Social del personal de la comunidad |
| Atención a los propietarios en los idiomas que promete el contrato |
Expedientes de subvenciones, de inspecciones y de protección de datos |
La columna derecha no es una lista de abusos; es trabajo extra legítimo que la ley deja al contrato. El problema es un presupuesto que pone barata la columna izquierda y deja vaga la derecha, porque una comunidad con una cubierta que reparar o doce propietarios morosos pasará el año en la columna derecha. Un extra merece línea propia. El artículo 21.3 permite incluir en la reclamación de una deuda todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor. Un honorario por preparar el certificado de deuda y la reclamación es, por tanto, normal; cobrárselo a la comunidad en lugar de al deudor es una decisión que el presupuesto debería explicar, y nuestro artículo sobre cuotas impagadas recorre la reclamación misma.
Colegiación: qué garantiza y cómo comprobarla en Fuerteventura
La ley es abierta sobre quién puede ocupar el cargo. El artículo 13.6 admite a cualquier propietario, a personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida y a personas jurídicas. La colegiación no es obligatoria por ley: la Ley de Colegios Profesionales solo la exige cuando así lo establezca una ley estatal (artículo 3.2), y ninguna lo hace para los administradores de fincas. Precisamente por eso merece comprobarse: es la garantía que un despacho elige dar.
Para la provincia, la comprobación es pública. El Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, cuya provincia abarca Gran Canaria, Fuerteventura y Lanzarote, publica su registro bajo el rótulo Encuentra a tu colegiado/a, con búsqueda por isla y localidad; cuando lo consultamos en septiembre de 2026 listaba veintisiete colegiados en Fuerteventura. Su página de ventanilla única enlaza el registro, el formulario de quejas y el código deontológico de la profesión. Ese código, publicado por el Consejo General de Colegios, es donde están escritas las garantías. El artículo 6 exige a los administradores colegiados seguros que cubran su responsabilidad profesional y la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados, y dice que A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías. El artículo 2 fija las normas de conducta que más deberían importar a una junta: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste (norma 3ª), elegir a los proveedores y facturarlos con total transparencia (norma 4ª), informar de cualquier proveedor en el que tenga intereses (norma 5ª), no comprometer gastos sin autorización salvo los urgentes que permite la ley (norma 2ª) e informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose (norma 10ª).
Nuestro propio despacho lo dirige una abogada colegiada en Las Palmas desde 1998 y tiene seguro de responsabilidad civil profesional; mostramos el certificado a quien lo pide, y esperamos lo mismo de cualquier despacho con el que nos compare.
Las cláusulas que deberían preocuparle
- Un precio sin alcance. «Administración completa» sin número de juntas, sin periodicidad de las cuentas y sin lista de extras es el presupuesto que crece en el segundo año.
- Silencio sobre los proveedores. Haga por escrito la pregunta del artículo 22.3.d. Un despacho que propone su propia empresa de mantenimiento, o la de un familiar, debe decirlo; la norma 5ª del código existe para ese caso.
- Una cuenta que no es de la comunidad. La cuenta bancaria debe estar a nombre de la comunidad y con su CIF, con el presidente entre los firmantes. Nuestro artículo anterior sobre cambiar de administrador explica qué exigir en el traspaso; la misma lista sirve para el inicio.
- Sin certificado del seguro. El artículo 22.2.i de la Ley 17/2009 y el artículo 6 del código dicen que puede pedirlo. Si no llega, la respuesta es la ausencia.
- Actas que llegan meses después. La ley da diez días para cerrarlas y exige remitirlas a todos los propietarios; un despacho que no cumple eso con el tamaño de su comunidad no cumplirá el resto.
- Reclamaciones de deuda facturadas a la comunidad. El artículo 21.3 pone el coste al deudor. Un presupuesto que cobra a la comunidad por expediente y después también al deudor está facturando dos veces el mismo trabajo.
- Renovación por silencio con penalización. El artículo 13.7 permite a la junta remover al administrador en cualquier momento; un contrato que encarece la salida le pide pagar por un derecho que la ley ya le da.
Dos presupuestos para el mismo edificio, lado a lado
Tomemos un edificio de cuarenta unidades en Caleta de Fuste con ascensor, piscina y jardinero. El presupuesto A cobra 6,50 € por unidad y mes, 3.120 € al año más IGIC, e incluye la junta ordinaria, una extraordinaria, cuentas mensuales en línea, incidencias y la gestión de obras hasta 15.000 € sin recargo. El presupuesto B cobra 4,90 €, 2.352 € al año más IGIC, y enumera sus extras: 150 € por junta extraordinaria, el 4 % del presupuesto por gestionar cualquier obra, 90 € por expediente de morosidad, 60 € por siniestro.
En un año tranquilo, una junta ordinaria, sin obras, dos siniestros y tres expedientes de morosidad, el presupuesto A cuesta 3.120 € y el B 2.352 € más 120 € por los siniestros, 2.472 €, con los honorarios de morosidad cargados a los deudores según el artículo 21.3. B es más barato en unos 650 €. En un año con una reparación de cubierta de 30.000 €, dos juntas extraordinarias, los mismos siniestros y seis expedientes de morosidad, A cuesta 3.120 € más lo que cobre por encima de su techo de 15.000 € en obras, digamos el 2 % del exceso, 300 €, es decir 3.420 €; B cuesta 2.352 € más 300 € por las juntas, 1.200 € por la obra y 120 € por los siniestros, 3.972 €. Ahora A es más barato en unos 550 €, y además la comunidad ha tenido la obra gestionada por el despacho que responde del edificio el resto del año. Ninguno es el presupuesto equivocado. La cuestión es que una junta no puede elegir entre ellos sin leer la columna derecha de la tabla anterior contra el año que espera, y que el 7 % de IGIC se suma a todas las cifras.
Cómo presupuestamos nosotros
Las comunidades que administramos en Fuerteventura reciben una cuota mensual fija por unidad con el alcance escrito en el contrato: la junta ordinaria y el número de extraordinarias incluidas, cuentas publicadas en línea cada mes, incidencias atendidas desde tres puntos de servicio en la isla, un equipo bilingüe para los propietarios que viven fuera y una lista de extras con sus precios antes de que hagan falta. El certificado del seguro y la identificación que exige el artículo 22 acompañan al presupuesto, y cualquier propuesta que ya tenga sobre la mesa puede leerse contra la nuestra línea a línea. Nuestro servicio de administración de comunidades describe el estándar; pida un presupuesto y recibirá el alcance, los extras y el impuesto a la vista, en una sola página.
Preguntas frecuentes
¿Los honorarios del administrador los pagan todos los propietarios?
Sí. Son un gasto general del artículo 9.1.e, pagado por cuota de participación salvo que el título o los estatutos fijen otra regla, y se aprueban dentro del presupuesto anual que la junta vota según el artículo 14.b. Un propietario no puede excluirse, y el propietario moroso pierde el voto en la junta pero no la obligación.
¿Podemos pagar al administrador por tarea en vez de por unidad?
La ley no fija el método; el artículo 20.f deja lo que se añade a la junta y al contrato. Un modelo por tarea es lícito, pero las cinco funciones legales del artículo 20 deben quedar cubiertas sea cual sea el modelo, así que un contrato que cobra aparte por preparar el presupuesto o por la junta ordinaria está cobrando por el núcleo del cargo.
¿Tenemos que nombrar a un administrador colegiado?
No. El artículo 13.6 admite a un propietario, a una persona física cualificada o a una sociedad, y la colegiación no es obligatoria por ley para los administradores. Es la garantía que un despacho ofrece: el registro público del colegio de Las Palmas, la vía de quejas, el código deontológico y el certificado del seguro que puede exigir con arreglo a él.
¿Quién paga los honorarios del administrador por reclamar a un moroso?
El deudor, una vez presentada la reclamación por el procedimiento de la comunidad. El artículo 21.3 permite incluir en la reclamación todos los costes de recuperar la deuda, incluidos los de la intervención del secretario administrador, a cargo del deudor, y el artículo 21.5 añade los honorarios de abogado y procurador cuando se usan. Antes de la reclamación, el trabajo de recordatorios y certificados pertenece al servicio ordinario o a los extras que el contrato pone precio.
