En apenas once meses han ocurrido dos cosas distintas, y es comprensible que los propietarios de Fuerteventura las estén mezclando.
La primera es estatal: desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal da a la comunidad de propietarios una vía directa, por mayoría cualificada, para aprobar, condicionar o prohibir el alquiler turístico dentro del edificio. La segunda es autonómica: el 10 de diciembre de 2025 Canarias aprobó la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que desplaza al decreto de 2015 en todo lo que se le oponga y reescribe las reglas sobre qué viviendas pueden destinarse al alquiler turístico.
No son alternativas. Una vivienda vacacional en un edificio de apartamentos de Fuerteventura tiene que cumplir ahora con las dos — con la comunidad y con la normativa autonómica y municipal. El régimen estatal de registro que llegó en 2025 ya no se superpone a ellas: el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026 (más abajo).
Qué dice realmente la reforma de 2025
La reforma llegó por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, que reescribió el artículo 17.12 de la LPH. Merece la pena leer las palabras exactas:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
En lenguaje llano: un acuerdo expreso para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la vivienda vacacional necesita una doble mayoría de tres quintos — tres quintas partes de todos los propietarios que, además, reúnan tres quintas partes de las cuotas de participación. Ni unanimidad. Ni mayoría simple. Y "del total de los propietarios", no "de los que acudieron a la junta".
De ahí se derivan tres consecuencias, y importan más que el titular.
Funciona en los dos sentidos
Una doble mayoría de tres quintos ya podía limitar o condicionar la vivienda vacacional desde 2019, y en octubre de 2024 el Tribunal Supremo declaró que también podía prohibirla; la reforma de 2025 lo llevó a la letra de la ley. Lo que añadió es la otra mitad: ha desaparecido la vieja presunción de que la actividad es libre mientras no se prohíba, y la ley habla ahora de aprobación expresa y previa. El propietario que quiera empezar a alquilar en un edificio plurifamiliar ya no puede tratar a la comunidad como si no existiera.
"Limitar o condicionar" es la opción infrautilizada
La mayoría de las comunidades de vecinos no quiere prohibir. Quiere que la basura se recoja, que la piscina no se convierta en sala de fiestas a las dos de la madrugada y que el ascensor no suba maletas de ruedas a las seis de la mañana. El mismo artículo permite a la comunidad condicionar la actividad — normas de régimen interno, protocolo de entrega de llaves, un contacto designado por cada vivienda alquilada — con la misma mayoría de tres quintos. Ese es, muy a menudo, el acuerdo que de verdad sale adelante.
El gasto puede repartirse de otra manera
El mismo artículo también permite a la comunidad fijar una cuota especial de gastos, o un incremento de la participación en los gastos comunes, para la vivienda que ejerce la actividad — con un tope de un 20% de incremento. Refleja algo que cualquier administrador puede medir: una vivienda con cincuenta rotaciones de huéspedes al año usa el ascensor, los pasillos y la piscina de forma distinta que una vivienda con una sola familia dentro.
¿Y los alquileres que ya estaban en marcha?
La ley responde en dos lugares. El artículo 17.12 termina con las palabras Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Y la reforma de 2025 añadió una disposición adicional segunda para el propietario que ya alquilaba a turistas antes del 3 de abril de 2025 conforme a la normativa turística: ese propietario podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma. La vivienda vacacional que funcionaba legalmente antes de esa fecha no necesita, por tanto, la aprobación de la comunidad para continuar; durante cuánto tiempo lo decide la ley canaria que se describe más abajo. Quedan dos límites. Ninguna de las dos reglas, tal como las leemos, salva a la vivienda cuyo título o cuyos estatutos ya prohibían la actividad. Y hasta dónde puede un acuerdo posterior condicionar una vivienda anterior, o cobrarle la cuota incrementada, la ley no lo dice con todas las letras. Depende de su título constitutivo, de sus estatutos y de cómo se redacte el acuerdo — que es exactamente la razón por la que merece la pena redactarlo bien.
Luego Canarias sumó su propia ley
La Ley 6/2025 es el cambio estructural de más calado para Fuerteventura, porque decide si la vivienda puede dedicarse a vivienda vacacional o no — antes incluso de que la comunidad vote.
Las líneas maestras:
- Un tope por municipio. Como regla general, al menos el 90% del parque de vivienda de cada municipio queda reservado al uso residencial, dejando hasta un 10% disponible para el uso turístico. El margen solo es mayor (20%) en El Hierro, La Gomera y La Palma. Fuerteventura queda bajo la regla general.
- La obra nueva espera. Las viviendas de nueva construcción no pueden destinarse al uso turístico hasta pasados diez años desde su construcción (cinco en las islas con menor presión y en los municipios con dificultades demográficas).
- Requisitos técnicos de verdad. Superficie mínima (35 m² útiles; una vivienda más pequeña que cumpla el mínimo legal de habitabilidad solo entra si ofrece alguno de los extras de una lista, como plaza de aparcamiento o piscina para los huéspedes), número de baños en función de la ocupación y un suelo de eficiencia energética — a grandes rasgos, letra F para los edificios anteriores a 2007 y D para los posteriores — más agua caliente renovable y cumplimiento en accesibilidad. Más de un apartamento antiguo de Fuerteventura necesitará obras, no papeleo.
- Un periodo transitorio. Las viviendas vacacionales existentes pueden continuar cinco años desde la entrada en vigor de la ley, hasta diciembre de 2030, ampliables una sola vez hasta diez previa solicitud; el propietario que además es el titular de la explotación, con más de un año de actividad antes de la ley, puede optar en su lugar por declarar el uso turístico consolidado, que no tiene plazo pero se extingue si la vivienda cambia de manos. Desde agosto de 2026 hay una fecha que va antes: quien presentó su declaración responsable antes de la ley sin haber presentado en el ayuntamiento la comunicación previa de actividad clasificada debe presentarla antes del 31 de julio de 2027 o cesar (Ley 7/2026).
- Se acabaron los pseudohoteles. El planeamiento no puede convertir la vivienda vacacional en el uso característico de una parcela, y el piso de un edificio que se autorizó como establecimiento turístico cuenta como unidad alojativa, no como vivienda que pueda registrarse.
- La licencia deja de viajar con la venta. El uso turístico consolidado se extingue cuando la propiedad se transmite por cualquier título; desde agosto de 2026 la única excepción es la herencia, en la que el heredero puede asumir la declaración durante un máximo de diez años — un punto que cambia la aritmética para quien compra un piso "con licencia vacacional". Compruébelo antes de pagarlo.
Y por debajo de ambas, una capa que acaba de caer: el Real Decreto 1312/2024 creó un registro estatal único de alquileres y una ventanilla única digital, y desde el 1 de julio de 2025 los anuncios de estancias cortas necesitaban un número de registro estatal. El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo (sentencia 620/2026, Sala Tercera) anuló el registro y la obligación de inscribirse — turismo y vivienda son competencias autonómicas —, dejando en pie solo la ventanilla digital y el deber de las plataformas de comunicar al Estado los datos de la actividad. Un número estatal ya no es condición para anunciarse; el registro que sostiene su derecho a operar es el canario. La época en la que una vivienda vacacional podía sencillamente no existir a efectos administrativos sigue terminada — el registro que importa simplemente se ha mudado a las islas.
Qué supone para usted, según quién sea
Si tiene un piso en una comunidad y lo alquila a turistas. Compruebe tres cosas, por este orden: si la vivienda sigue cumpliendo la Ley 6/2025 y los números de su municipio, si su registro canario está vigente y el ayuntamiento tiene la comunicación previa de actividad clasificada que la ley exige antes del 31 de julio de 2027, y qué dicen ya los estatutos y las actas de su comunidad. Puede que en sus estatutos exista una prohibición desde mucho antes de 2025.
Si es presidente o forma parte de la directiva. El umbral de tres quintos se mide sobre el total de los propietarios y el total de las cuotas — lo que, en una comunidad donde la mitad de los propietarios vive fuera, significa que la votación se gana o se pierde en la participación, no en la opinión. Un acuerdo votado por catorce personas en una comunidad de sesenta no llega. Esta es la razón más práctica para hacer una convocatoria como es debido: antelación suficiente, el punto del orden del día redactado con las palabras de la propia ley, el formulario de delegación de voto enviado con tiempo y un esfuerzo real por llegar a los propietarios no residentes en un idioma que lean.
Si es propietario en el edificio y los alquileres le molestan. Ahora tiene una vía que no exige el consentimiento de su vecino. Pida al presidente que lleve un acuerdo expreso al orden del día, y sea realista sobre qué versión — aprobar con condiciones, limitar o prohibir — puede reunir de verdad los tres quintos.
Cómo lo gestionamos nosotros
Somos administradores, no abogados, y lo decimos. Lo nuestro es que la decisión sea sólida en el procedimiento: la convocatoria redactada para que el acuerdo no se impugne por un tecnicismo, la mayoría calculada sobre la tabla real de cuotas antes de la junta y no después, las delegaciones de voto reclamadas para que el umbral sea alcanzable, y el acta redactada de forma que diga lo que de verdad se decidió. Cuando una comunidad necesita trabajo jurídico formal — una modificación de estatutos, una impugnación, una reclamación — también lo decimos, y se presupuesta por escrito antes de empezar. Para eso está nuestro servicio de apoyo legal.
Los propietarios que viven fuera lo ven todo desde su propio acceso: la convocatoria cuando se envía, el formulario de delegación de voto listo para firmar, el punto del orden del día en español, inglés o alemán, y el acta cuando se cierra. Votar sobre el futuro de su edificio no debería depender de que casualmente esté usted en la isla en marzo.
Si su comunidad va camino de esta conversación y prefiere que se lleve como es debido, cuéntenos cómo es su comunidad — o lea lo que cubre nuestro servicio de administración de comunidades.
