La reforma de 2025 permite a la comunidad aprobar, limitar o prohibir la vivienda vacacional con el voto de 3/5, y Canarias sumó su propia ley (Ley 6/2025).
En apenas once meses han ocurrido dos cosas distintas, y es comprensible que los propietarios de Fuerteventura las estén mezclando.
La primera es estatal: desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal da a la comunidad de propietarios una vía directa, por mayoría cualificada, para aprobar, condicionar o prohibir el alquiler turístico dentro del edificio. La segunda es autonómica: el 10 de diciembre de 2025 Canarias aprobó la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que sustituye al viejo decreto de 2015 y reescribe las reglas sobre qué viviendas pueden destinarse al alquiler turístico.
No son alternativas. Una vivienda vacacional en un edificio de apartamentos de Fuerteventura tiene que cumplir ahora con las dos — con la comunidad y con la normativa autonómica y municipal — y, además, con el régimen estatal de registro que entró en vigor en 2025.
La reforma llegó por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, que reescribió el artículo 17.12 de la LPH. Merece la pena leer las palabras exactas:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
En lenguaje llano: un acuerdo expreso para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la vivienda vacacional necesita una doble mayoría de tres quintos — tres quintas partes de todos los propietarios que, además, reúnan tres quintas partes de las cuotas de participación. Ni unanimidad. Ni mayoría simple. Y "del total de los propietarios", no "de los que acudieron a la junta".
De ahí se derivan tres consecuencias, y importan más que el titular.
Antes de la reforma, una comunidad que quisiera prohibir la vivienda vacacional necesitaba unanimidad — lo que significaba, en la práctica, que no podía. Esa barrera ha desaparecido. Pero también ha desaparecido la vieja presunción de que la actividad es libre mientras no se prohíba: la ley habla ahora de aprobación expresa y previa. El propietario que quiera empezar a alquilar en un edificio plurifamiliar ya no puede tratar a la comunidad como si no existiera.
La mayoría de las comunidades de vecinos no quiere prohibir. Quiere que la basura se recoja, que la piscina no se convierta en sala de fiestas a las dos de la madrugada y que el ascensor no suba maletas de ruedas a las seis de la mañana. El mismo artículo permite a la comunidad condicionar la actividad — normas de régimen interno, protocolo de entrega de llaves, un contacto designado por cada vivienda alquilada — con la misma mayoría de tres quintos. Ese es, muy a menudo, el acuerdo que de verdad sale adelante.
El mismo artículo también permite a la comunidad fijar una cuota especial de gastos, o un incremento de la participación en los gastos comunes, para la vivienda que ejerce la actividad — con un tope de un 20% de incremento. Refleja algo que cualquier administrador puede medir: una vivienda con cincuenta rotaciones de huéspedes al año usa el ascensor, los pasillos y la piscina de forma distinta que una vivienda con una sola familia dentro.
Aquí las respuestas honestas son cortas. La reforma no contiene ninguna regla transitoria expresa, y la doctrina jurídica está genuinamente dividida sobre si un nuevo acuerdo de la comunidad puede detener una actividad que ya se ejercía legalmente antes del 3 de abril de 2025. Quien le diga que la respuesta es evidente, en un sentido o en el otro, le está vendiendo una certeza que todavía no existe. Depende de su título constitutivo, de sus estatutos y de cómo se redacte el acuerdo — que es exactamente la razón por la que merece la pena redactarlo bien.
La Ley 6/2025 es el cambio estructural de más calado para Fuerteventura, porque decide si la vivienda puede dedicarse a vivienda vacacional o no — antes incluso de que la comunidad vote.
Las líneas maestras:
Y por debajo de ambas: el Real Decreto 1312/2024 creó un registro estatal único de alquileres y una ventanilla única digital. Desde el 1 de julio de 2025, los anuncios de estancias cortas necesitan número de registro, y las plataformas comunican la actividad. La época en la que una vivienda vacacional podía sencillamente no existir a efectos administrativos se ha terminado.
Si tiene un piso en una comunidad y lo alquila a turistas. Compruebe tres cosas, por este orden: si la vivienda sigue cumpliendo la Ley 6/2025 y los números de su municipio, si dispone del número de registro, y qué dicen ya los estatutos y las actas de su comunidad. Puede que en sus estatutos exista una prohibición desde mucho antes de 2025.
Si es presidente o forma parte de la directiva. El umbral de tres quintos se mide sobre el total de los propietarios y el total de las cuotas — lo que, en una comunidad donde la mitad de los propietarios vive fuera, significa que la votación se gana o se pierde en la participación, no en la opinión. Un acuerdo votado por catorce personas en una comunidad de sesenta no llega. Esta es la razón más práctica para hacer una convocatoria como es debido: antelación suficiente, el punto del orden del día redactado con las palabras de la propia ley, el formulario de delegación de voto enviado con tiempo y un esfuerzo real por llegar a los propietarios no residentes en un idioma que lean.
Si es propietario en el edificio y los alquileres le molestan. Ahora tiene una vía que no exige el consentimiento de su vecino. Pida al presidente que lleve un acuerdo expreso al orden del día, y sea realista sobre qué versión — aprobar con condiciones, limitar o prohibir — puede reunir de verdad los tres quintos.
Somos administradores, no abogados, y lo decimos. Lo nuestro es que la decisión sea sólida en el procedimiento: la convocatoria redactada para que el acuerdo no se impugne por un tecnicismo, la mayoría calculada sobre la tabla real de cuotas antes de la junta y no después, las delegaciones de voto reclamadas para que el umbral sea alcanzable, y el acta redactada de forma que diga lo que de verdad se decidió. Cuando una comunidad necesita trabajo jurídico formal — una modificación de estatutos, una impugnación, una reclamación — también lo decimos, y se presupuesta por escrito antes de empezar. Para eso está nuestro servicio de apoyo legal.
Los propietarios que viven fuera lo ven todo desde su propio acceso: la convocatoria cuando se envía, el formulario de delegación de voto listo para firmar, el punto del orden del día en español, inglés o alemán, y el acta cuando se cierra. Votar sobre el futuro de su edificio no debería depender de que casualmente esté usted en la isla en marzo.
Si su comunidad va camino de esta conversación y prefiere que se lleve como es debido, cuéntenos cómo es su comunidad — o lea lo que cubre nuestro servicio de administración de comunidades.
