El aviso de renovación llega en octubre, la prima es una línea del presupuesto que nadie cuestiona, y la póliza — cuarenta páginas de condiciones — duerme en un cajón del despacho del administrador. Así están aseguradas la mayoría de las comunidades de Fuerteventura: por inercia. Funciona hasta el día en que deja de funcionar: la tormenta que levanta la cubierta de un bloque en Costa Calma, el niño que se hace daño en la piscina, el montante que revienta e inunda tres pisos en Caleta de Fuste, y un perito de la aseguradora que abre la póliza y descubre que el edificio estaba asegurado por la mitad de lo que cuesta reconstruirlo. Nuestra entrada sobre filtraciones explicaba cómo se liquida un siniestro de agua y los plazos que fija la ley. Esta trata de la póliza en sí: si una comunidad está obligada a tenerla, qué cubre una póliza de edificio y qué deja fuera sin hacer ruido, qué añade el Consorcio detrás, y cómo leer el único número que decide si un siniestro se paga entero.
¿Está obligada la comunidad a asegurar el edificio?
Por ley estatal, no. La Ley de Propiedad Horizontal no impone ningún deber de asegurar, y Canarias no añade ninguno, como señalamos en nuestra guía de obligaciones del propietario no residente. La Ley menciona el seguro tres veces, y las tres son elocuentes. El fondo de reserva, ese 10 % del presupuesto anual que toda comunidad debe tener, «podrá» destinarse a «suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f). El título constitutivo puede contener reglas sobre «seguros, conservación y reparaciones» (art. 5). Y un edificio destruido en más de la mitad de su valor pone fin al régimen de propiedad horizontal «a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro» (art. 23). La ley da por hecho que hay póliza; no la ordena. Dos comunidades autónomas han ido más lejos por su cuenta: en Madrid «todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros» (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, art. 24), y en la Comunidad Valenciana la propia comunidad de propietarios debe asegurar los elementos comunes contra incendio y daños a terceros (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, art. 30). Ninguna ley canaria dice lo mismo.
La razón por la que una comunidad se asegura de todos modos está escrita en el Código Civil. «El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» (Código Civil, art. 1907), y quien causa daño a otro con culpa o negligencia está obligado a repararlo (art. 1902). La comunidad responde de sus deudas «con todos los fondos y créditos a su favor», y agotados estos el acreedor puede dirigirse contra cada propietario por la parte que le corresponda según su cuota (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1). Una cornisa que cae sobre un coche aparcado, un ascensor que atrapa a alguien, una piscina sin la barrera adecuada: sin póliza, la factura no es de la comunidad en ningún sentido abstracto; se reparte entre los propietarios, incluido el de Hamburgo que no ha visto el edificio en dos años. Eso es lo que compra la prima.
Qué cubre una póliza de edificio y qué no
Las pólizas que se venden a las comunidades en España comparten una estructura, y conviene conocerla antes de comparar presupuestos. El núcleo es el continente: el edificio como cosa — estructura, cubiertas, fachadas, escaleras, ascensores, garajes, la piscina y su cuarto de máquinas, las instalaciones comunes — y en la mayoría de las pólizas de comunidad también los elementos fijos de las viviendas, paredes, suelos e instalaciones empotradas de cada piso, de modo que el daño en un piso por una causa común se liquida bajo una sola póliza. Lo que la póliza de la comunidad no cubre nunca es el contenido de las viviendas — muebles, electrodomésticos, efectos personales — ni la responsabilidad del propio propietario frente a un vecino: eso pertenece al seguro de hogar del propietario, y un propietario en el extranjero debería tener uno.
Sobre ese continente las garantías habituales son incendio, explosión y rayo; daños por viento, lluvia, granizo y nieve por encima de los umbrales que fija la póliza; daños por agua, incluida la localización y reparación de la fuga, la cláusula sobre la que gira la entrada de filtraciones; rotura de cristales y sanitarios; daños eléctricos por sobretensión; robo o vandalismo de elementos comunes; y la responsabilidad civil de la comunidad como propietaria y guardiana del edificio, con defensa jurídica y gestión de reclamaciones. Las buenas pólizas añaden la responsabilidad del presidente y de la junta de gobierno por sus actos en el cargo, una extensión que describe nuestra entrada sobre el presidente, y un servicio de asistencia para emergencias.
Lo que excluyen es tan estándar como lo que cubren, y ahí es donde un edificio isleño se encuentra con su aseguradora. En el clausulado que leemos cada año: desgaste, corrosión y el mero paso del tiempo, que en una costa con salitre y un sol que envejece todas las láminas es una categoría enorme; falta de mantenimiento y defectos que la comunidad conocía; humedad gradual frente a un escape de agua súbito; la propia tubería rota, a diferencia de los daños que causa; daños durante obras de las que no se informó a la aseguradora; daños estéticos — los azulejos que ya no casan — más allá de un sublímite; y, en los seguros de hogar de los propietarios más que en el de la comunidad, las cláusulas que reducen o suspenden la cobertura cuando un piso lleva deshabitado más tiempo del que la póliza permite, habitualmente uno o dos meses. Toda exclusión que limite los derechos del asegurado debe destacarse en la póliza y aceptarse específicamente por escrito (Ley de Contrato de Seguro, art. 3); una limitación enterrada en la letra pequeña y nunca firmada no es oponible a la comunidad.
La suma asegurada: coste de reconstrucción, no valor de mercado
El único número que decide un siniestro es la suma asegurada del continente, y las comunidades se equivocan en una sola dirección: por defecto. La suma asegurada «representa el límite máximo de la indemnización a pagar por el asegurador en cada siniestro» (Ley de Contrato de Seguro, art. 27), y si en el momento del siniestro «es inferior al valor del interés, el asegurador indemnizará el daño causado en la misma proporción en la que aquélla cubre el interés asegurado» (art. 30). Es la regla proporcional, y se aplica a todos los siniestros, no solo a la pérdida total.
Un ejemplo con cifras. Un bloque de treinta y seis viviendas en Corralejo costaría hoy 6.000.000 de euros reconstruirlo. Su póliza, renovada por inercia desde 2015, asegura el continente por 4.000.000. Una tormenta arranca parte de la cubierta e inunda la última planta: daños de 30.000 euros. La aseguradora paga dos tercios — 20.000 euros — y la comunidad gira una derrama por el resto. La prima ahorrada durante años con la suma baja es una fracción de ese hueco, y el hueco crece con cada siniestro.
El valor que importa es el coste de reconstruir el edificio hoy — materiales, mano de obra, honorarios técnicos y demolición —, no lo que se venderían los pisos ni el precio que pagaron los propietarios. El suelo no se asegura, porque un incendio no lo destruye; un valor de mercado que lo incluye infla la suma, mientras que una suma copiada de una póliza redactada hace años la subestima, y los costes de construcción en la isla han subido con fuerza en esta década. Las propias herramientas de la póliza corrigen ambos errores: el mismo artículo permite a las partes excluir la regla proporcional de común acuerdo (art. 30, párrafo segundo), cosa que las buenas pólizas de comunidad hacen bajo una cláusula de «primer riesgo» o de «derogación»; una póliza puede llevar una cláusula de revalorización que actualice la suma automáticamente, y entonces debe decir cómo (art. 29); y cuando la suma «supera notablemente» el valor, cualquiera de las partes puede exigir que se reduzcan suma y prima (art. 31). Lo que la comunidad necesita cada pocos años es una valoración de reconstrucción por un técnico o por el perito de la propia aseguradora — metros construidos por un coste actual por metro cuadrado, corregido por la tipología del edificio — y una instrucción escrita al mediador para asegurar esa cifra con la regla proporcional derogada.
El Consorcio: la parte de la prima que nunca se ve
Toda póliza de daños en España lleva un recargo obligatorio a favor del Consorcio de Compensación de Seguros, el asegurador público de último recurso para los acontecimientos extraordinarios, y ese recargo compra una cobertura que la póliza ordinaria no da. El Consorcio paga, sobre los mismos bienes y hasta las mismas sumas que la póliza ordinaria, los daños causados por «los terremotos y maremotos, las inundaciones extraordinarias, las erupciones volcánicas, la tempestad ciclónica atípica y las caídas de cuerpos siderales y aerolitos», por terrorismo, rebelión, sedición, motín y tumulto popular, y por actuaciones de las Fuerzas Armadas en tiempo de paz (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, art. 1). Para una comunidad de Fuerteventura importan tres definiciones.
- Inundación extraordinaria es el anegamiento del terreno por la lluvia, por el desbordamiento de ríos o cauces, o por «los embates de mar en las costas». Expresamente no lo es «la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios» (art. 2.1.c): una cubierta que deja entrar la lluvia es asunto de la póliza ordinaria — o de la comunidad, si la lámina simplemente se agotó, como explica nuestra entrada sobre cubiertas. Un golpe de mar que entra en un garaje de planta baja en primera línea es del Consorcio.
- Tempestad ciclónica atípica incluye los «vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora», entendiendo por racha el mayor valor del viento sostenido durante tres segundos (art. 2.1.e.4.º). El alisio que sacude la isla casi todas las tardes está muy por debajo; la tormenta que lo alcanza es del Consorcio, y la cobertura de viento de la póliza ordinaria, con su umbral más bajo, se ocupa de todo lo que hay en medio.
- La erupción volcánica está en la lista: una cobertura en la que el resto de España no piensa nunca y que La Palma necesitó en 2021.
Tres reglas viajan con la cobertura. El Consorcio no paga los daños «debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento», ni los debidos «a la mera acción del tiempo» (art. 6.c y f): un desagüe atascado de polvo de calima es una cuestión de mantenimiento antes que una inundación. La cobertura empieza siete días después de emitirse la póliza (art. 8), así que un edificio asegurado el día antes de la tormenta no está cubierto por el Consorcio para ella. Y la regla proporcional se aplica al Consorcio exactamente igual que a la aseguradora (art. 5.3), segunda razón para acertar con la suma; el Consorcio valora los daños por sí mismo, con independencia de la aseguradora ordinaria (art. 10), y añade hasta un 4 % de la suma asegurada por desembarre, demolición y desescombro (art. 7).
El precio es pequeño. Para viviendas y comunidades de propietarios de viviendas el recargo es del 0,07 por mil de la suma asegurada al año, en la tarifa vigente desde el 1 de enero de 2026 (Resolución de 28 de marzo de 2018 de la DGSFP, modificada por la Resolución de 30 de diciembre de 2025); en el edificio de 6.000.000 de euros del ejemplo son 420 euros al año. Una comunidad cuenta como «viviendas» a efectos de esa tasa cuando la póliza cubre las zonas comunes y al menos la cuarta parte de la superficie construida es vivienda. Los daños materiales en viviendas y en comunidades de propietarios de viviendas no llevan franquicia del Consorcio, a diferencia de los riesgos comerciales, que soportan un 7 %.
Responsabilidad civil: la cobertura que protege el bolsillo de cada propietario
El apartado de responsabilidad civil de una póliza de edificio es el que se interpone entre un accidente y las cuotas de los propietarios. Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador cubre «el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato» (Ley de Contrato de Seguro, art. 73); el perjudicado tiene acción directa contra el asegurador (art. 76); y salvo pacto en contrario el asegurador asume la dirección jurídica y sus gastos (art. 74). Para una comunidad eso significa que la piscina, el ascensor, la puerta del garaje, la barandilla suelta, el azulejo que cae de la fachada a la acera y el resbalón en la escalera mojada los gestiona y los paga la aseguradora, abogados incluidos, hasta el límite de la póliza.
El límite es la línea que hay que leer. Una suma de responsabilidad civil dimensionada para un bloque pequeño sin instalaciones no lo está para una comunidad de complejo con dos piscinas, gimnasio y cien unidades; las pólizas que comparamos para las comunidades que administramos se leen buscando el límite global, el sublímite por víctima y las coberturas específicas — la piscina, las obras en curso, el personal, la junta —, porque un límite agotado deja a la comunidad, y después a los propietarios, pagando la diferencia por el artículo 22 de la Ley.
Los plazos: siniestros, renovaciones y el deber de informar
Un siniestro debe comunicarse en los siete días siguientes a conocerlo, el asegurador debe pagar al menos el importe mínimo indiscutido en cuarenta días y debe intereses pasados tres meses, y una discrepancia sobre la cuantía va a un perito por cada parte y a un tercero si no se ponen de acuerdo, la secuencia que recorre la entrada de filtraciones (Ley de Contrato de Seguro, arts. 16, 18, 20 y 38).
La renovación tiene su propio calendario, y por eso el seguro está en nuestro checklist de otoño. Una póliza se prorroga año a año salvo que una de las partes se oponga por escrito: un mes antes del vencimiento si es la comunidad la que quiere salir, dos meses si es la aseguradora, y la aseguradora debe anunciar cualquier modificación del contrato con dos meses de antelación (art. 22). Una comunidad que decide en noviembre cambiar de aseguradora para una renovación de enero llega tarde; la que compara presupuestos en septiembre llega a tiempo.
Por último, el deber de informar. Antes del contrato la comunidad responde al cuestionario de la aseguradora sobre el riesgo (art. 10); durante el contrato debe comunicar «tan pronto como le sea posible» cualquier alteración que agrave el riesgo de forma que la aseguradora lo habría tarificado de otro modo (art. 11). Obras en cubierta con andamio, una piscina nueva, un ascensor instalado donde no lo había, un edificio abierto al alquiler vacacional: la aseguradora puede proponer nuevas condiciones en dos meses y la comunidad tiene quince días para aceptarlas (art. 12). Una agravación nunca declarada reduce la indemnización en proporción a la prima que debería haberse pagado, y la anula del todo si hubo mala fe (art. 12). El administrador que informa de las obras a la aseguradora antes de que se monte el primer andamio no es un maniático; la cláusula está en la Ley.
Leer un presupuesto: las ocho líneas
Cuando hay tres presupuestos sobre la mesa de la junta, estas son las líneas que deciden, en el orden en que las leemos:
- La suma del continente y su base: un valor de reconstrucción actual, declarado como tal, no la cifra del año pasado más la inflación.
- Las viviendas: si los elementos fijos de cada piso están dentro de la suma, y a qué valor por unidad.
- La derogación de la regla proporcional: presente o ausente.
- El límite de responsabilidad civil: global, por víctima, y los sublímites de piscina, obras y junta.
- Daños por agua: localización y reparación incluidas, humedad gradual dentro o fuera, el límite por siniestro.
- Los umbrales meteorológicos: la velocidad de viento y la lluvia a partir de las cuales responde la cobertura ordinaria, por debajo de los 120 km/h del Consorcio.
- Las franquicias por siniestro, que convierten una prima barata en un año caro.
- El recargo del Consorcio y el mediador: el recargo es el mismo en todos los presupuestos; la retribución del mediador va dentro de la prima, y la junta tiene derecho a preguntar quién cobra de quién.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura leen la póliza antes de que se renueve, encargan la valoración de reconstrucción sobre la que debe apoyarse la suma asegurada, presentan a la junta tres presupuestos comparables con las ocho líneas una al lado de otra, informan a la aseguradora de obras y cambios a tiempo, y gestionan los siniestros desde la primera fotografía hasta el informe del perito, con el propietario en el extranjero en copia en cada paso. Vea nuestro servicio de seguro de comunidad, o solicite un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro de comunidad en Canarias?
No. Ni la Ley de Propiedad Horizontal ni ninguna ley canaria obligan a una comunidad a asegurar el edificio; solo Madrid y la Comunidad Valenciana imponen por ley autonómica la cobertura de incendio y daños a terceros. Las comunidades se aseguran porque el Código Civil hace responsable al propietario de un edificio de los daños por su ruina, y porque las deudas de la comunidad recaen en los propietarios por cuota una vez agotados sus fondos.
¿Qué pasa si el edificio está infraasegurado?
Todos los siniestros se reducen en la misma proporción. Un edificio que cuesta 6.000.000 de euros reconstruir y está asegurado por 4.000.000 recibe dos tercios de cualquier pérdida — 20.000 euros de un siniestro de tormenta de 30.000 — y los propietarios pagan el resto por derrama. La regla puede excluirse por acuerdo en la póliza, y la suma debe ser un coste de reconstrucción actual, no un valor de mercado.
¿Cubre el Consorcio las tormentas y la calima?
Cubre los acontecimientos extraordinarios: inundaciones por lluvia o golpes de mar, vientos con rachas de más de 120 km/h, terremotos, erupciones volcánicas y terrorismo, sobre las mismas sumas que la póliza ordinaria y sin franquicia para viviendas y comunidades. No cubre la lluvia que entra por la cubierta ni por desagües atascados, ni los daños por falta de mantenimiento; eso pertenece a la póliza ordinaria o a la comunidad.
¿Cubre la póliza de la comunidad el interior de mi piso?
Normalmente los elementos fijos — paredes, suelos, instalaciones empotradas — cuando el daño procede de una causa asegurada, pero nunca su contenido ni su propia responsabilidad frente a un vecino. Un propietario en el extranjero necesita un seguro de hogar con daños por agua y responsabilidad civil, y debe revisar su cláusula sobre pisos deshabitados.
