La foto llega un martes, de un vecino, de la persona de la limpieza o del inquilino de abajo: un mapa marrón que se extiende por un techo en Caleta de Fuste, una ampolla de pintura, un goteo en un cubo. El propietario está en Düsseldorf o en Leeds. En el mismo minuto llegan tres preguntas — de dónde viene el agua, quién paga y quién tiene que llamar a quién — y el orden en que se responden decide si el mes siguiente es una reparación o un conflicto. Así las responden la ley, las aseguradoras y las comunidades que administramos.
Primero, de dónde viene el agua
La humedad tiene tres orígenes, y cada uno señala a un pagador distinto. La filtración es agua de lluvia o de piscina que se abre paso por una cubierta, una terraza, una junta de fachada o el marco de una ventana. La fuga es una tubería — de suministro, de desagüe, de calefacción — que falla en algún punto del edificio. La condensación y la humedad por capilaridad no son agua que llegue de ninguna parte, sino la física del propio edificio: paredes frías, mala ventilación, terreno cargado de sal.
Fuerteventura añade sus firmas propias. Los alisios empujan la lluvia casi en horizontal contra las fachadas orientadas al norte y al este, así que el agua entra por juntas que en una ciudad peninsular nunca la ven. Las azoteas y terrazas planas soportan una carga de ultravioleta que envejece una tela asfáltica años antes de lo que dice el fabricante. La tubería galvanizada de los complejos construidos en los ochenta y noventa se corroe por dentro con el aire salino. Y la primera lluvia seria del otoño llega sobre unos sumideros de cubierta que un verano de calima ha ido tapando en silencio: por eso la temporada de filtraciones en las comunidades de la isla se abre con las primeras lluvias de otoño, por eso limpiar los desagües de la azotea está en nuestra lista de otoño, y por eso una tela cansada es lo que la inspección del edificio encuentra con más frecuencia.
Común o privativo: la línea que traza la ley
Todo gira sobre una distinción. El Código Civil enumera lo que pertenece a todos los propietarios en común — los elementos comunes — y la lista es larga: la cubierta y la estructura, las fachadas «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas», y «las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad … todas ellas hasta la entrada al espacio privativo» (Código Civil, art. 396). Lo que sirve exclusivamente a un propietario, dentro de los límites de su piso, es privativo (Ley de Propiedad Horizontal, art. 3.a).
En la práctica, eso da tres reglas que nuestros administradores aplican antes de que nadie discuta:
- Las tuberías verticales son comunes; los ramales, privativos. Las bajantes y los montantes que sirven a toda la columna de pisos son elementos comunes hasta el punto en que un ramal se separa de ellos para servir a una sola vivienda. Desde la llave de paso o el ramal en adelante, la tubería es del propietario.
- La cubierta es común aunque la terraza sea tuya. Una terraza unida a un ático es de uso privativo de ese propietario, pero donde forma la cubierta del edificio, su estructura y su impermeabilización conservan su naturaleza común. El Tribunal Supremo zanjó la cuestión en su sentencia 80/2024, de 23 de enero de 2024: un propietario cuya terraza de uso privativo había filtrado al piso de abajo por una tela desgastada había pagado él mismo 11.209 € de reparación, y la comunidad fue condenada a reembolsárselos con intereses, porque la impermeabilización de una cubierta es común, salvo que la filtración se deba al mal uso o a la falta de cuidado del usuario.
- La pared del baño es privativa; la pared del edificio, no. La humedad que entra por una junta de fachada o por un muro medianero es problema de la comunidad; la humedad de un plato de ducha que nunca se selló es del propietario.
Quién paga qué
La Ley de Propiedad Horizontal fija los deberes de ambos lados. Cada propietario debe mantener en buen estado su piso y sus instalaciones privativas «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» (LPH, art. 9.1.b). La comunidad, por su parte, debe ejecutar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes», y esas obras son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a); el administrador puede disponer las urgentes y dar cuenta después al presidente (art. 20.c).
Así que el pagador sigue al origen. Un ramal que revienta dentro de un piso e inunda el de abajo es reparación del propietario de arriba, y el daño de abajo lo repara él — por el artículo 9.1.b y, en los tribunales, por la regla general de que quien causa un daño con culpa lo repara (Código Civil, art. 1902) y por la regla más antigua y más estricta de que el cabeza de familia responde de lo que cae de la casa, que los tribunales han extendido al agua que escapa de una vivienda (art. 1910). Una bajante agrietada, una tela de cubierta agotada o una junta de fachada es reparación de la comunidad y factura de daños de la comunidad, y el propietario que deja deteriorarse un edificio por falta de reparaciones responde de las consecuencias (art. 1907). En un edificio de menos de diez años hay un tercer pagador: el constructor y el promotor responden de los defectos que comprometen la habitabilidad — la estanqueidad entre ellos — durante tres años desde la recepción de la obra, de los defectos estructurales durante diez y de los acabados durante uno (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17), y la comunidad puede reclamarles a ellos en lugar de a su propio presupuesto.
Dos deberes hacen posible la reparación. Todo propietario debe consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada a la comunidad para ello, con derecho a que se le resarzan los daños que causen las obras (LPH, art. 9.1.c y d). Un propietario en el extranjero al que no se localiza, o cuyo piso no se puede abrir, es la razón más frecuente de que una filtración pequeña se convierta en una grande; por eso pedimos a cada propietario fuera un depositario de llaves en la isla y un contacto que coja el teléfono.
Dónde entra el seguro
La mayoría de las comunidades que administramos tienen póliza de edificio, y la mayoría de los propietarios, póliza de hogar; la filtración se liquida entre las dos, y el origen decide cuál lleva la voz. Como regla, la póliza de la comunidad cubre los daños procedentes de elementos comunes y la responsabilidad civil de la comunidad frente a terceros, y la del propietario cubre las instalaciones privativas, el contenido y su responsabilidad frente al vecino de abajo. Casi todas las pólizas que se venden en España incluyen una cobertura de daños por agua con la localización de la fuga — abrir la pared, encontrar la tubería, cerrar la pared — como parte del siniestro; la tubería rota en sí suele estar excluida, así que conviene leer el condicionado antes de dar nada por hecho.
La ley pone después los relojes. El siniestro debe comunicarse al asegurador en un plazo máximo de siete días desde que se conoce, salvo que la póliza conceda uno mayor (Ley de Contrato de Seguro, art. 16). El asegurador debe pagar al menos el importe mínimo no discutido dentro de los cuarenta días desde la comunicación, y el total cuando terminen sus investigaciones (art. 18); un asegurador que no ha pagado nada tres meses después del siniestro debe intereses al tipo legal incrementado en un 50 % (art. 20). Si asegurador y asegurado discrepan sobre el importe, cada uno nombra un perito y, si estos no se ponen de acuerdo, se designa un tercero (art. 38): el perito cuyo informe decide la mayoría de las filtraciones en la práctica.
Ese informe es el documento sobre el que descansa todo el caso. El asegurador de la comunidad envía un perito; el del propietario puede enviar otro. Lo que establecen — por dónde entró el agua, si la causa es un elemento común o uno privativo, si hubo descuido — fija quién paga y qué póliza responde. Por eso importan los primeros días: fotografías antes de secar o pintar nada, la factura del fontanero que nombra la tubería, el aviso escrito del vecino con fecha.
El protocolo que seguimos
En las comunidades que administramos, una filtración sigue el mismo camino la comunique quien la comunique:
- Registrar y cortar. La incidencia se anota con fotografías y fecha; si el agua corre, se cierra el suministro en la llave de paso más cercana y se disponen las obras urgentes del artículo 20.c.
- Localizar. Un fontanero o el perito de la aseguradora encuentra el origen. Hasta que se conoce el origen, a nadie se le dice que va a pagar.
- Clasificar. Común o privativo, con las reglas de arriba. Si es privativo, se comunica por escrito al propietario lo que le exige el artículo 9.1.b; si es común, la reparación sigue adelante por el artículo 10.1.a sin esperar a una junta.
- Declarar. Se comunica el siniestro al asegurador de la comunidad dentro de los siete días; al propietario se le indica que comunique al suyo. Se pone en contacto a los dos peritos.
- Reparar la causa y después el daño. Pintar un techo sobre una fuga viva es la forma más cara de comprar tres semanas.
- Cerrar el expediente. El informe pericial, las facturas y la liquidación del asegurador van al archivo de la comunidad, porque un vecino tiene un año desde que conoció el daño para reclamar por culpa a quien lo causó (Código Civil, art. 1968), y una comunidad puede necesitar reclamar a un constructor dentro de los plazos de la LOE.
El propietario en el extranjero: qué tener preparado
Tres cosas reducen una filtración a una molestia cuando estás a dos mil kilómetros. Una póliza de hogar que nombre los daños por agua y la responsabilidad civil, con el administrador de la comunidad como contacto al que el asegurador pueda llamar. Llaves con alguien en la isla — un vecino, un agente, el administrador — para cumplir el mismo día el deber de acceso del artículo 9.1.d. Y la costumbre, antes de cada salida, de cerrar la llave de paso y despejar los desagües de la terraza, que elimina sin coste los dos orígenes más frecuentes de una fuga privativa. Si el piso está alquilado, el inquilino necesita el número del administrador tanto como el del propietario.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura registran la incidencia, coordinan al fontanero y a los peritos de ambas aseguradoras, disponen las obras urgentes que la ley permite y llevan el expediente que decide quién paga — en inglés, alemán o español, con el propietario en el extranjero en copia en cada paso. Consulta nuestros servicios de mantenimiento de comunidades y seguros de comunidades, o pide un presupuesto.
Preguntas frecuentes
Me entra agua por el techo desde el piso de arriba. ¿Quién paga?
Depende de dónde nace el agua. Si viene de una instalación privativa del piso de arriba, como un ramal o una ducha sin sellar, el propietario de arriba la repara y responde de tu daño, normalmente a través de su seguro de hogar. Si viene de un elemento común, como una bajante, la cubierta o una fachada, la comunidad lo repara y responde del daño, normalmente a través de la póliza del edificio. El informe del perito de la aseguradora establece el origen.
Mi terraza filtra al piso de abajo. ¿Es problema mío o de la comunidad?
Si la terraza forma la cubierta del edificio, su estructura y su impermeabilización son elementos comunes aunque el uso sea tuyo, y la comunidad paga la reparación y el daño de abajo; el Tribunal Supremo lo confirmó en enero de 2024. Pagas tú si la filtración viene de tu propio mal uso o falta de cuidado, o de elementos superficiales que son solo tuyos.
¿Cuánto tiempo tengo para avisar a la aseguradora?
Siete días desde que conoces el siniestro, salvo que tu póliza te dé más. El asegurador debe pagar después al menos la parte no discutida en cuarenta días y el resto cuando su perito haya informado; tras tres meses sin pagar debe intereses al tipo legal incrementado en un 50 %.
¿Puede la comunidad entrar en mi piso para reparar una fuga mientras estoy fuera?
Sí. Todo propietario debe consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada a la comunidad para hacerlas, con derecho a que se le resarza cualquier daño que causen las obras. Dejar llaves a una persona en la isla, o al administrador, es la forma de cumplir ese deber sin cerrajero.
