Tener una vivienda en Fuerteventura desde otro país es, administrativamente, sencillo — una vez que se conoce la lista. La dificultad es que nadie le entrega esa lista. Le va llegando a trozos: una carta del ayuntamiento, un recordatorio de un gestor, una notificación de la comunidad que nadie recoge del buzón y, al final, un recargo por algo que usted no sabía que existía.
Así que aquí tiene la lista, tal y como está en 2026, con los puntos que suelen pillar desprevenido a más de uno señalados como tales. Somos administradores de fincas, no asesores fiscales: cuando una cifra depende de sus circunstancias, lo decimos y le remitimos a alguien que se dedica a eso profesionalmente.
1. Su NIE
El Número de Identidad de Extranjero es su identidad fiscal y legal en España. Lo necesitó para comprar y lo necesita para todo lo que viene después: pagar impuestos, firmar escrituras, dar de alta un suministro, figurar como propietario en los registros de su comunidad.
Conserve el certificado. Y facilite el número al administrador de su comunidad: un registro de propietarios con NIE sin rellenar es un registro que no puede emitir un certificado de deudas el día que usted quiera vender.
2. El IBI — el impuesto local sobre el inmueble
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo cobra cada año su ayuntamiento — La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje o Betancuria — y se calcula sobre el valor catastral del inmueble, no sobre lo que usted pagó por él. El tipo lo fija cada municipio dentro de unas horquillas legales, así que dos pisos comparables en dos pueblos distintos de Fuerteventura pueden pagar recibos distintos.
Dos cosas que importan más que el importe:
- Domicilie el pago. El IBI no irá a buscarle al extranjero. Acumula recargos sin hacer ruido.
- El IBI impagado queda ligado al propio inmueble. Igual que las deudas con la comunidad, es una carga que sobrevive al cambio de propietario. Quien compra sin comprobar el IBI está comprando la negligencia del vendedor.
Su municipio puede cobrarle además una tasa de basuras aparte — varios ayuntamientos canarios llevan tiempo revisándolas — y, si su comunidad tiene sus propios contratos de suministro, el agua se factura a través de la comunidad y no a su nombre.
3. El Modelo 210 — el impuesto que nadie espera
Es el que más sorprende a los propietarios británicos, alemanes e italianos, porque en sus países no existe nada equivalente.
Si su vivienda en España no está alquilada, Hacienda le grava igualmente por un rendimiento ficticio: la llamada renta imputada. La base es un porcentaje del valor catastral: el 2% — o el 1,1% si su municipio ha revisado los valores catastrales en los últimos diez años (un corte que el Estado viene ampliando año a año — compruebe el del año que declara). Sobre esa base se aplica un 19% para residentes en la UE/EEE y un 24% para todos los demás — lo que, desde el Brexit, incluye al Reino Unido.
Se declara en el Modelo 210, una vez al año, por el ejercicio anterior. Para el ejercicio 2025 el plazo termina el 31 de diciembre de 2026 — y si paga por domiciliación, el corte práctico llega varios días hábiles antes, así que presentar a mediados de diciembre en lugar del día 30 es, sencillamente, sensato. Desde el ejercicio 2026 la ventana se mueve: se abre el 1 de abril del año siguiente y sigue cerrando el 31 de diciembre (Orden HAC/623/2026), así que la declaración de 2026 se presenta entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.
Si su vivienda está alquilada, lo que declara es el rendimiento del alquiler — más la renta imputada por la parte del año en que no estuvo arrendada. Las declaraciones de alquiler eran trimestrales; desde el ejercicio 2024 son una única declaración anual — presentada en enero hasta ahora, y desde el ejercicio 2026 en los veinte primeros días de abril del año siguiente (Orden HAC/623/2026; las declaraciones trimestrales sobreviven solo para las rentas devengadas hasta septiembre de 2026). La misma orden rediseña el formulario para toda presentación desde el 1 de enero de 2027, con un anexo de gastos deducibles por categorías — así que confirme las fechas del año que declara en lugar de fiarse de la nota del año pasado.
Dos cuestiones abiertas que conviene conocer:
- Los gastos. Los arrendadores de la UE/EEE pueden deducir los gastos del alquiler: IBI, cuotas de comunidad, seguro, reparaciones, amortización. Los de fuera de la UE, históricamente, no podían; una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 declaró discriminatoria esa diferencia, pero su aplicación práctica todavía se está asentando. Si usted es un propietario británico que alquila una vivienda en Fuerteventura, esta es una pregunta que merece plantearse expresamente a un asesor fiscal.
- El propio impuesto sobre la renta imputada está en cuestión. La Comisión Europea ha cuestionado formalmente que España grave a los no residentes por un rendimiento ficticio de una vivienda que usan ellos mismos, cuando a los residentes no se les grava así su vivienda habitual. La norma sigue vigente. Siga declarando.
Hay además impuestos que solo aparecen en momentos concretos: el impuesto sobre el patrimonio si sus bienes en España superan el mínimo exento, la retención del 3% que practica el comprador cuando vende un no residente y la plusvalía municipal en la transmisión. Los tres son cuestiones individuales. Asesórese antes, no después.
4. Los seguros — dos pólizas, no una
Su comunidad asegura el edificio y las zonas comunes, con su correspondiente cobertura de responsabilidad civil. Esa es la póliza de la comunidad: se paga con su cuota y no cubre el interior de su vivienda, sus muebles ni su responsabilidad como propietario individual.
La Ley de Propiedad Horizontal no impone con carácter general que la comunidad se asegure — un par de comunidades autónomas lo han exigido en su propia legislación de vivienda; Canarias, no. En la práctica, toda comunidad bien llevada tiene póliza, y a la que no la tiene solo la separa de una derrama un accidente sin asegurar.
Para su propia vivienda: una póliza de contenido y responsabilidad civil cuesta poco y, en una casa que pasa meses vacía, merece la pena. Compruebe qué cubre realmente la póliza de la comunidad antes de duplicarla — un buen administrador le dirá por dónde pasa la línea. (No somos corredores y no cobramos nada de ninguna aseguradora; vea qué hace y qué no hace nuestro servicio de seguros.)
5. Sus obligaciones con la comunidad
Las fija la ley, no su administrador, y tres de ellas golpean con más fuerza a los propietarios que viven fuera.
Comunique a la comunidad un domicilio en España. El artículo 9.1.h de la LPH obliga a todo propietario a comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Si no lo hace, se tiene por domicilio su piso en la comunidad — y cuando la entrega allí no es posible, el anuncio en el tablón de la comunidad surte plenos efectos jurídicos a los tres días naturales. Una convocatoria que usted nunca llegó a ver puede ser, aun así, una convocatoria válida.
Pague la cuota, y a tiempo. El propietario que no está al corriente al empezar la junta puede intervenir, pero no puede votar (art. 15.2), y no puede impugnar judicialmente los acuerdos de la comunidad sin antes pagar o consignar lo que debe (art. 18). Retener la cuota para marcar una postura le deja, precisamente, sin voto con el que marcarla.
Recuerde que la deuda sigue al piso. Por el artículo 9.1.e, quien compra responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso, cuando llegue el día de vender, el vendedor tiene que aportar un certificado del estado de deudas — que emite el secretario, con el visto bueno del presidente, en un plazo de siete días naturales — y por eso el comprador nunca debería renunciar a él.
6. La parte práctica: estar localizable
Casi todos los problemas de esta lista son un problema de comunicación antes que un problema de dinero. Los recargos, las votaciones perdidas y las actas sin leer empiezan igual: una carta enviada a una dirección que dejó de estar al día en 2019.
Así que mantenga vivas cuatro cosas: su dirección de notificaciones, su correo electrónico, su orden de domiciliación y una persona de contacto que esté en la isla. Y pregunte al administrador de su comunidad qué puede consultar usted sin tener que pedirlo. El nuestro publica los estados de cuentas en línea, documenta cada incidencia con fotos desde el aviso hasta la factura, emite un informe trimestral para el propietario — cuotas pagadas, incidencias resueltas, votaciones a la vista — y reúne convocatorias, delegaciones de voto y actas en el mismo sitio, en español, inglés o alemán, tras un único acceso.
Usted debería poder comprobar cómo está su edificio desde una cocina de Manchester a las once de la noche. No es un lujo: para la mitad de los propietarios de esta isla es la única manera de que la relación funcione.
Más sobre cómo trabajamos con propietarios que viven fuera: administración de fincas para propietarios no residentes. Si quiere unos honorarios fijos para su comunidad, solicite presupuesto.
