Qué paga su cuota, de dónde sale su coeficiente, cuándo una derrama es legítima y si puede negarse a pagarla: guía para propietarios en Fuerteventura.
Si compró un apartamento en Fuerteventura y lo primero que recibió fue una comunicación de la comunidad hablando de cuotas, coeficientes y una derrama, no es ni mucho menos el único. Son las tres palabras que deciden cuánto le cuesta su propiedad cada año, y casi nunca se le explican al comprador en el momento de la venta.
Aquí lo tiene todo, explicado en lenguaje claro.
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal enuncia la obligación con sencillez: todo propietario debe "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título", es decir, en el título constitutivo del edificio.
Esa cuota —su coeficiente de participación— es un porcentaje ligado a su vivienda, no a usted. Se fijó cuando el edificio se dividió en unidades, tomando como base la superficie útil de cada una en relación con el total, junto con su emplazamiento en el edificio y el uso que razonablemente cabe presumir que hará de los servicios y elementos comunes. Todos los gastos ordinarios de la comunidad se reparten según esos porcentajes.
De ahí se siguen tres cosas, y cada una sorprende a alguien todos los años:
Si nunca ha visto su coeficiente por escrito, pídalo. Debe figurar en su escritura y debería aparecer en cada estado de cuentas que reciba.
Un presupuesto anual ordinario en una comunidad de Fuerteventura suele incluir:
Este último no es opcional: es una obligación legal. El artículo 9.1.f exige un fondo de reserva de no menos del 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad, disponible para obras de conservación y reparación del edificio y, desde las reformas más recientes, para mejoras de accesibilidad y de eficiencia energética.
Una comunidad de vecinos que funciona con el fondo de reserva vacío o solo sobre el papel es una comunidad que afrontará su próxima cubierta con una derrama en lugar de con un plan. Lo que nos lleva a la palabra que de verdad temen los propietarios.
Una derrama es una aportación extraordinaria, votada por la junta de propietarios, para financiar algo que el presupuesto ordinario no cubre: una fachada, la sustitución del ascensor, una reparación estructural, la reforma de la piscina, un procedimiento judicial.
No tiene misterio ni deja margen a la discrecionalidad. Una derrama es legítima cuando —y solo cuando— se cumplen tres condiciones:
Su administrador no decide una derrama. Si un presupuesto se queda corto, la respuesta es una aportación extraordinaria votada por los propietarios, nunca una cifra que el administrador fija por su cuenta. Se lo decimos así de claro a cada comunidad que empezamos a administrar.
El principio general: la obligación nace con el acuerdo. Una derrama votada antes de comprar usted es, en la relación entre vendedor y comprador, del vendedor; una votada después de comprar, suya. Pero ese es el reparto interno, y no es el que vincula a la comunidad — vea la sección siguiente, que es donde los compradores que llegan de fuera pierden dinero de verdad.
La ley española se toma en serio los impagos a la comunidad, y las consecuencias van en aumento.
Pierde el voto. El artículo 15.2 es explícito: los propietarios que al iniciarse la junta no estén al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad podrán participar en las deliberaciones, "si bien no tendrán derecho de voto". La propia convocatoria debe incluir la lista de propietarios con deudas pendientes (art. 16.2), así que no es un asunto privado.
Tampoco puede impugnar los acuerdos. Para impugnar judicialmente un acuerdo de la comunidad por la vía del artículo 18, primero debe estar al corriente de pago o consignar judicialmente la cantidad adeudada. Negarse a pagar la cuota porque no está de acuerdo con una decisión le quita, precisamente, la posibilidad de discutir esa decisión.
La comunidad puede reclamar por un procedimiento ágil. El artículo 21 abre la vía del proceso monitorio y, cuando la reclamación prospera, el deudor carga con los honorarios de abogado y procurador dentro de los límites que marca la ley procesal.
Y la deuda sigue al inmueble. Esta es la que importa cuando un piso cambia de manos. El artículo 9.1.e establece que quien adquiere una vivienda "responde con el propio inmueble adquirido" de las cantidades adeudadas por los propietarios anteriores, hasta la parte correspondiente de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. La finca queda legalmente afecta a esa obligación. Se puede comprar una deuda con la que usted no tuvo nada que ver.
Por eso mismo, el artículo 9.1.e da también un escudo al comprador. En toda escritura de transmisión de una vivienda, el vendedor debe declarar que está al corriente de los gastos de la comunidad, o indicar lo que debe, y aportar un certificado del estado de deudas emitido por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se le pide. Sin ese certificado, el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente a exigirlo.
Esa renuncia es una sola línea en la escritura, ofrecida con la mejor de las sonrisas en una firma con prisas, y así es como se acaban heredando los impagos de otros. No renuncie. Y fíjese en lo que el certificado no dice: certifica deudas, no derramas ya aprobadas y todavía sin girar. Pida aparte las actas de los dos últimos años y la lista de obras acordadas pendientes de facturar.
Nada de lo anterior es difícil cuando los números están a la vista. Nuestra posición es que un propietario no debería tener que pedir las cuentas de su propia comunidad:
Un error detectado en marzo es una corrección. El mismo error descubierto en la junta de diciembre es una discusión.
Si las cuentas de su comunidad son difíciles de leer, es un problema con solución: es justo lo que hace nuestro servicio de contabilidad, presupuestos y cuotas, y si el problema de fondo es la morosidad, la reclamación de impagos es la respuesta concreta. Si es propietario y vive fuera, nuestra página para propietarios no residentes cubre el resto.
