Convocatoria, delegaciones de voto, mayorías y el plazo de 30 días: cómo funciona la junta de propietarios y por qué le vincula aunque viva fuera y no asista.
Cada año, en un salón de Corralejo, de Costa Calma o de Caleta de Fuste, entre ocho y cuarenta vecinos deciden cuánto le va a costar su propiedad y qué va a pasar con su edificio. Si usted vive en Madrid, en Bilbao o en Múnich, lo más probable es que se entere después.
Es un problema con solución, pero solo si entiende dos cosas: cómo se convoca la junta y cómo le vincula cuando usted no está. La segunda es la que sorprende a más de uno.
La junta de propietarios es el órgano de decisión de la comunidad. El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a reunirla al menos una vez al año para aprobar las cuentas del ejercicio cerrado y el presupuesto del siguiente. Una junta extraordinaria puede convocarla el presidente en cualquier momento, o pedirla propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación (o el 25% de los propietarios).
La convocatoria debe indicar el orden del día, la fecha, la hora y el lugar, tanto en primera como en segunda convocatoria. Debe incluir también la lista de propietarios que no estén al corriente de pago: esos propietarios pueden intervenir, pero no votar (art. 15.2). La antelación mínima para la junta ordinaria anual es de seis días (art. 16.3).
Seis días es el mínimo legal y, para una comunidad con propietarios en cinco países, un mínimo indefendible. Un administrador serio envía la convocatoria con semanas de antelación. La nuestra se publica en el portal en el momento en que se emite, en español, inglés o alemán, con el impreso de delegación de voto adjunto y listo para firmar.
Este es el artículo que nadie lee y todo el mundo debería.
El artículo 9.1.h obliga a todo propietario a comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Fíjese en el matiz: un domicilio en España. Si vive en la península, su dirección de Madrid sirve; su casa de Múnich, no — y su correo electrónico tampoco, aunque muchas comunidades envían además un correo en paralelo, y hacen bien.
Si no ha comunicado ninguno, la ley toma como domicilio de notificaciones su propia vivienda en la comunidad. Y si allí tampoco es posible la entrega, la convocatoria puede colocarse en el tablón de anuncios de la comunidad, donde produce plenos efectos jurídicos a los tres días naturales.
Reléalo si tiene un apartamento de vacaciones que visita dos veces al año. Un aviso pegado en el tablón de un portal que usted pisó por última vez en octubre puede ser una convocatoria válida. Mantener al día su domicilio de notificaciones —y avisar al administrador cuando cambie— es la protección más barata que comprará jamás.
No hace falta coger un avión. El artículo 15.1 permite asistir mediante representación legal o voluntaria, y el requisito formal es deliberadamente ligero: basta un escrito firmado por el propietario para acreditar la delegación. Cuando una vivienda pertenece a varias personas, deben designar a un único representante.
Algunas cosas que conviene hacer bien:
En nuestras comunidades, el impreso de delegación está en el portal junto a la convocatoria, de modo que puede firmarse y devolverse la misma tarde en que llega el orden del día — sin imprimir nada, sin escanear en un aeropuerto, sin cartas desde la península hasta Puerto del Rosario.
Muchos propietarios dan por hecho que toda decisión necesita a todos. No es así. La LPH clasifica los acuerdos por clases, y saber a qué clase pertenece un punto del orden del día le dice cuánto cuesta su ausencia.
Y al margen de todo lo anterior, el artículo 10.1 enumera obras que la comunidad tiene que ejecutar —conservación, seguridad, habitabilidad, accesibilidad legalmente exigible— y que no requieren acuerdo previo alguno. Nadie vota si el edificio tiene que ser seguro.
Si no sabe a qué clase pertenece un punto del orden del día, pregúntelo antes de la junta. Es una pregunta legítima, y la respuesta cambia cuánto le conviene esforzarse por estar representado.
Esta es la previsión que más sorprende a los propietarios que viven fuera. Artículo 17.8:
"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."
Es decir: el propietario ausente que ha sido debidamente notificado del acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de treinta días naturales cuenta como si hubiera votado a favor. La ley aplica este mecanismo a las clases de acuerdo que exigen mayoría cualificada —los votos de un tercio y de tres quintos de arriba—, que es justo donde más duele.
Así que la ausencia no es neutralidad. Si no asistió y no se opone por escrito en los treinta días siguientes a la notificación del acuerdo, a efectos del cómputo usted ha dicho que sí. Lo que convierte un hábito en innegociable para cualquier propietario que viva fuera: lea el acta cuando llegue y apunte los treinta días en el calendario.
El artículo 19 regula el acta: debe recoger la fecha y el lugar, quién asistió y con qué cuotas, el orden del día y los acuerdos adoptados con el resultado de las votaciones. Una vez cerrada y firmada por el presidente y el secretario —dentro de los diez días siguientes a la junta—, los acuerdos son ejecutivos.
Si cree que un acuerdo es contrario a la ley, a sus estatutos o gravemente perjudicial, el artículo 18 le da una vía para impugnarlo ante los tribunales. Con dos límites. La acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, ampliados a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Y antes de presentarla debe estar al corriente de pago, o haber consignado judicialmente lo que debe.
Tres meses pasan deprisa cuando el acta tarda seis semanas en llegar y usted vive a mil kilómetros. Por eso publicamos las actas como documentos en el portal del propietario en cuanto se cierran, en lugar de enviarlas cuando toque el siguiente envío postal.
Si las juntas de su comunidad son indescifrables desde la distancia, no tiene por qué resignarse. Es la parte del trabajo que más nos importa: vea lo que cubre nuestro servicio de administración de comunidades o cuéntenos cómo es su comunidad.
