Una propietaria de Hamburgo tiene cinco cosas que firmar este otoño por su piso de Corralejo: la escritura de la plaza de garaje que le compra a un vecino, un mandato para que su administrador trate con el banco, el nombramiento de alguien que reciba las cartas de Hacienda, el formulario de cambio de cuenta de la compañía del agua y la delegación para la junta de noviembre. Cinco firmas, y solo una necesita notario; pero esa, mal hecha en casa, es la que rechazarán en España. Así les decimos a los propietarios en el extranjero de las comunidades que administramos que organicen el papel: qué necesita un poder, cómo otorgarlo sin coger un avión y qué puede hacer después por ti quien lo tenga.
Qué necesita un poder notarial y qué no
La ley española es concreta sobre qué mandatos deben constar en documento público. El artículo 1280 del Código Civil enumera «el poder para administrar bienes, y de cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero» (Código Civil, art. 1280.5). Comprar o vender, hipotecar, aceptar una herencia, arrendar por seis años o más, administrar tu inmueble en tu nombre: todo eso necesita un poder otorgado ante notario, porque la escritura del otro extremo será notarial.
Buena parte de la vida corriente de un propietario necesita menos. Para estar representado en la junta de propietarios basta «un escrito firmado por el propietario» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 15.1); nuestro artículo sobre la junta para propietarios en el extranjero explica la delegación. Suministros y aseguradoras trabajan con sus propios formularios firmados. El banco está en medio: los bancos aceptan un poder notarial, y la mayoría tiene además sus propios formularios de autorizado en cuenta, firmados en oficina o desde la app. Hacienda es un nombramiento aparte: un apoderamiento electrónico en el registro de apoderamientos de la AEAT, o el representante fiscal formal que algunos no residentes deben nombrar, que es tema propio este mismo mes. Así que la primera pregunta nunca es «¿necesito un poder?» sino «¿para cuál de estos actos?».
Tres formas de otorgarlo desde el extranjero, y una cuarta desde 2023
Ante notario español, en una visita. La vía más limpia: un poder en forma española, en español, redactado para los actos exactos que tienes en mente, válido la misma tarde, sin apostilla ni traducción. Si pasas una semana al año en la isla, esa es la semana para hacerlo.
Ante un consulado de España. Los consulados españoles ejercen funciones notariales en el extranjero: un poder otorgado en el consulado de Londres, Berlín o Ámsterdam es documento público español, en forma española, que no necesita apostilla ni traducción. El coste es tiempo —las citas pueden escasear— y la redacción sigue siendo cosa tuya: lleva el texto preparado por el notario español que va a usar el poder.
Ante un notario de tu país. Un Notar alemán, un notary public inglés, un notaris holandés pueden autorizar el poder, y España lo aceptará con tres condiciones. Primera, la apostilla del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, que certifica la firma del notario para que un notario o un registrador español puedan fiarse de ella; la expide la autoridad que designe tu país, en días o semanas según el país. Segunda, una traducción jurada al español cuando el documento esté en otra lengua: un notario español puede leer inglés o alemán, un registrador de la propiedad querrá la traducción. Tercera, y la menos conocida, la equivalencia: el documento extranjero debe ser el equivalente funcional de una escritura pública española. La Dirección General encargada de los registros lo ha dicho con todas las letras: un documento extranjero solo es equivalente «cuando concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español» —una autoridad facultada para autenticar, un control de la identidad y la capacidad del firmante y unos efectos en su país comparables a los de una escritura española (resolución de 16 de enero de 2025). Los notarios ingleses y alemanes pasan la prueba; una firma meramente testificada, no. El notario español que reciba el poder declarará después que es suficiente para el acto (Ley 24/2001, art. 98) y que es equivalente, y ayuda enormemente que el texto del notario extranjero ya diga que te identificó, apreció tu capacidad, redactó o revisó el documento y que es válido conforme a su ley. Los notarios de algunos países no escriben esa declaración; para ellos, la respuesta es el consulado.
Por videoconferencia ante notario español. Desde el 9 de noviembre de 2023 un notario español puede autorizar ciertos documentos por videoconferencia a través de la sede electrónica notarial; entre ellos «los poderes para actos concretos», los poderes para actuar ante las administraciones públicas y los de representación procesal, y la revocación de poderes; los poderes generales y los preventivos quedan expresamente excluidos (Ley del Notariado, art. 17 ter). Te identificas con un sistema de identificación electrónica de los que admiten las administraciones españolas —un certificado digital español o Cl@ve—, el notario te muestra el documento en pantalla y lo firma electrónicamente. Para un propietario en el extranjero que ya tenga certificado español, un poder para vender una plaza de garaje o firmar una escritura es ahora una tarde ante el portátil. Un poder «para todo», el que quiere la mayoría de los propietarios, sigue necesitando una de las tres vías anteriores.
Qué poner en él
Redacta pensando en el acto y deja que lo escriba el notario español. La lista que pedimos, en las comunidades que administramos, para un propietario que quiere que un administrador lleve el inmueble:
- La comunidad: asistir y votar en las juntas, recibir notificaciones, pagar cuotas y derramas, firmar el papel de obras y seguros que afecte a la vivienda.
- El banco: operar la cuenta desde la que se pagan las cuotas, domiciliar y cambiar recibos, obtener extractos; con los importes limitados si quieres. Nuestro artículo sobre la cuenta bloqueada muestra por qué importa un autorizado con poder válido.
- Impuestos y administraciones: presentar y pagar el IBI y las declaraciones de no residente, recibir notificaciones, recurrir, pedir certificados.
- Suministros y seguros: contratar, cambiar, dar de baja; declarar siniestros y cobrar indemnizaciones.
- La escritura que de verdad planeas: si hay una venta o una compra a la vista, dilo con precisión —el inmueble, la horquilla de precio, la facultad de cobrar el precio—, porque un notario español no estirará un poder general de administración hasta una venta.
Dos cláusulas merecen una decisión consciente. La de sustitución permite a tu apoderado nombrar a otra persona en su lugar: útil para un administrador con equipo, peligrosa en manos de un desconocido. La de autocontratación hace falta si el apoderado va a estar en los dos lados de un acto: tu hija comprándote el piso con tu propio poder. Y un plazo: los poderes son indefinidos por defecto; una fecha o un acto tras el cual el poder caduca no cuesta nada.
Cómo termina
Un poder se acaba por revocación, por renuncia del apoderado, por muerte de cualquiera de los dos y por las demás causas que enumera el Código Civil (Código Civil, art. 1732). El poderdante puede revocarlo a su voluntad y exigir la devolución del documento (art. 1733). Revoca como otorgaste: con una escritura notarial de revocación —que también puede firmarse por videoconferencia— y después avisa a quienes confiaron en el poder, primero al banco, después a la comunidad, porque una revocación que nadie conoce no protege a nadie. El notario español deja constancia de la revocación para que otro notario al que le enseñen el poder antiguo pueda comprobarlo; la copia en el cajón del apoderado es la que debes reclamar.
Qué hace tu administrador con él
Para los propietarios en el extranjero de las comunidades que administramos, el poder es lo que convierte un servicio en una facultad: con él, nuestros administradores pagan las cuotas y el IBI desde la cuenta del propietario, firman el papel de la comunidad que afecta a la vivienda, reciben las notificaciones que de otro modo quedarían sin contestar y mantienen completo el expediente del inmueble; sin él, solo pueden aconsejar. Consulta nuestra administración para propietarios no residentes o pide un presupuesto. Si se acerca una venta o una compra, dínoslo antes de ir al notario de tu país: te enviamos el texto español para firmar, con tu idioma al lado, para que la apostilla vaya en el documento correcto a la primera.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un poder notarial para votar en la junta de propietarios?
No. Basta un escrito firmado que designe a tu representante, según el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el administrador te enviará el formulario con la convocatoria. El poder notarial es para escrituras, banco, impuestos y la administración del inmueble, no para la junta.
¿Vale en España un poder firmado ante mi notario en Inglaterra o Alemania?
Sí, con la apostilla de La Haya, traducción jurada al español cuando haga falta y un documento que muestre que el notario te identificó, apreció tu capacidad y autorizó el poder conforme a su ley: la equivalencia que un notario español debe confirmar. Pide antes el texto al notario español que va a usar el poder.
¿Puedo otorgar un poder en línea?
Desde noviembre de 2023, sí, para poderes para actos concretos, poderes para actuar ante las administraciones y de representación procesal, y revocaciones: por videoconferencia con un notario español, identificado con certificado electrónico español o Cl@ve. Los poderes generales y los preventivos no pueden otorgarse así.
¿Cómo anulo un poder que he dado?
Con una escritura notarial de revocación, en cualquier momento, y avisando al banco, a la comunidad y a quien más haya confiado en él; pide al antiguo apoderado que devuelva la copia. El notario deja constancia de la revocación para que el documento antiguo no pueda usarse ante otro notario.
