El PDF llega en octubre con la convocatoria: catorce páginas, tres columnas de cifras, una lista de nombres al final y una junta a la que no vas a asistir en persona. La mayoría de los propietarios que viven fuera leen el total, comprueban su propia cuota y lo archivan. Es una lástima, porque las cuentas anuales de una comunidad son el único documento del año que te dice si el edificio del que posees una parte está bien gestionado, y la ley te da derecho a leerlas, a cuestionarlas y a votarlas desde dos mil kilómetros. Así leemos unas cuentas en las comunidades que administramos, y así puedes leer las tuyas en diez minutos.
Qué dice la ley que deben contener los papeles
La junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año «para aprobar los presupuestos y cuentas» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 16.1); aprobar «el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes» es competencia propia de la junta (art. 14.b), y preparar ese plan y someterlo a la junta es deber del administrador (art. 20.b). La citación para la junta ordinaria se hace con al menos seis días de antelación (art. 16.3) y debe indicar el orden del día, el lugar, el día y la hora, y debe contener la relación de propietarios que no están al corriente de pago, con la advertencia de que pueden asistir pero no votar (art. 16.2, art. 15.2). Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un asunto se incluya en el orden del día de la siguiente junta, y el presidente debe incluirlo (art. 16.2).
Después de la reunión viene el acta: fecha y lugar, quién la convocó, ordinaria o extraordinaria, todos los asistentes presentes o representados con su cuota, el orden del día y los acuerdos con los votos a favor y en contra cuando eso importe (art. 19.2). Debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario en los diez días naturales siguientes y remitirse a cada propietario al domicilio que haya comunicado a la comunidad (art. 19.3, art. 9.1.h). Desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos; un propietario que votó en contra, estuvo ausente o fue privado indebidamente del voto tiene tres meses para impugnarlos ante los tribunales — un año si son contrarios a la ley o a los estatutos — y debe estar al corriente de sus propias cuotas para hacerlo (art. 18). El secretario conserva las convocatorias, los poderes y los documentos de cada reunión durante cinco años (art. 19.4).
Nada de esto te dice cómo deben ser las cuentas: la ley no impone a una comunidad ninguna norma contable. Te dice qué tienes derecho a ver y cuándo, y por eso la lectura de abajo empieza por los propios papeles.
Las cinco páginas que importan
Presupuesto frente a real. El núcleo de las cuentas es una tabla con tres columnas por línea — lo presupuestado, lo gastado, la diferencia — para cada coste que soporta el edificio: la luz de las zonas comunes, el agua, la piscina, el contrato del ascensor, la limpieza, la jardinería, la prima del seguro, los honorarios del administrador, los contratos de mantenimiento, las comisiones bancarias, los gastos jurídicos. Lee la tercera columna. Una línea un diez por ciento por encima del presupuesto pide una frase de explicación en el informe; una línea un cincuenta por ciento por encima pide una historia, y la historia suele ser una avería, una filtración o un contrato que cambió. Un presupuesto que coincide al euro con lo real en todas las líneas no se ha cotejado con el banco.
La conciliación bancaria. El saldo final de las cuentas debe ser el saldo del extracto bancario de la propia comunidad en la misma fecha, una vez descontados los cheques y transferencias en tránsito y las facturas recibidas y aún no pagadas. El dinero de la comunidad está en una cuenta a nombre de la comunidad, nunca del administrador; el extracto, o una copia, debería estar disponible con las cuentas. Si la cifra de las cuentas y la del extracto no coinciden, nada más en esa página es fiable.
La lista de morosos. La ley hace de la lista de deudores parte de la convocatoria, así que debe estar al día y ser concreta: qué pisos, cuánto, de qué periodos. Es también la lista que te dice la salud de la comunidad, porque la morosidad es la razón por la que un presupuesto que cuadra sobre el papel produce una cuenta bancaria que no cuadra. La deuda de un piso del año en curso y los tres anteriores sigue al piso cuando se vende (art. 9.1.e); nuestro artículo sobre la morosidad explica cómo se recupera el resto. Lo que buscas es movimiento: una lista con los mismos nombres y los mismos importes que el año pasado es una comunidad que no cobra.
La línea del fondo de reserva. Toda comunidad debe tener un fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a la comunidad, dotado para las obras de conservación, reparación y rehabilitación, las obras de accesibilidad y, desde las reformas recientes, las de eficiencia energética, y que en ningún caso puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Búscalo como una línea propia con saldo propio. Un fondo que muestra la cifra correcta pero está mezclado en la cuenta corriente, gastado en los costes del año y «pendiente de reponer», no es un fondo; un fondo que se usó para una cubierta en primavera debe reponerse en el presupuesto de otoño, que es donde verás subir la cuota.
Las derramas, aparte. La ley no lo prescribe, pero unas cuentas bien llevadas contabilizan las aportaciones extraordinarias para obras separadas de las cuotas ordinarias: su propio presupuesto, su propia recaudación, su propio saldo. Nuestra guía de cuotas y derramas explica la mecánica; en las cuentas, lo que importa es que las dos corrientes nunca se mezclen, para que un déficit en una obra de fachada no se tape en silencio con el presupuesto de la piscina, o al revés. Tu parte de todo — cuota ordinaria, derrama, fondo de reserva — sigue tu cuota de participación, el porcentaje fijado para tu piso en el título constitutivo (arts. 3 y 5), salvo que los estatutos dispongan otra cosa.
Diez minutos desde el extranjero
- ¿El saldo bancario final de las cuentas coincide con un extracto de la misma fecha?
- ¿Mi cuota es mi coeficiente aplicado al total, y mi coeficiente es el de mi escritura?
- ¿La lista de morosos lleva importes y periodos, y se ha movido desde el año pasado?
- ¿El fondo de reserva es una línea separada con al menos el 10 % del último presupuesto ordinario?
- ¿Las derramas aparecen aparte del presupuesto ordinario, con su propio saldo?
- ¿La prima de seguro de las cuentas es la de una póliza que puedo ver, y su capital asegurado se parece al edificio?
- ¿Los honorarios del administrador están desglosados: qué incluyen, qué se facturó aparte?
- ¿El presupuesto del año que viene explica cada línea que se mueve más de un diez por ciento?
- ¿El acta de la junta del año pasado se cerró en diez días y me llegó al domicilio que comuniqué?
Nueve síes son una comunidad que puedes dejar tranquila otro año. Dos o tres noes son preguntas para el orden del día.
Las señales de alarma
Son las mismas en Corralejo que en Costa Calma. Una línea grande llamada otros gastos sin detalle. Pagos en efectivo. Un fondo de reserva que existe en una nota al pie. Una lista de morosos con nombres pero sin periodos, o con los honorarios del propio administrador anotados como deuda de la comunidad. Una línea de seguro que no ha cambiado en cinco años mientras el edificio sí. Facturas de una empresa con el apellido del administrador. Un remanente que ni se traspasa ni se explica. Actas que llegan en febrero de una junta celebrada en noviembre. Ninguna de estas cosas prueba nada; cada una es una pregunta que la junta tiene derecho a hacer y el administrador la obligación de contestar.
Preguntar y votar a distancia
No necesitas estar en la sala. Un escrito al presidente pone tu pregunta en el siguiente orden del día (art. 16.2); un escrito firmado que nombre a tu representante permite que esa persona asista y vote por ti (art. 15.1), y aunque la LPH todavía no regula expresamente la junta telemática (hay una reforma en tramitación desde mayo de 2026), muchas comunidades la celebran cuando los estatutos o la junta lo prevén y se garantiza la identificación y el voto; la vía segura sigue siendo la representación, y nuestro artículo sobre la junta para propietarios en el extranjero cubre cómo delegar y votar. Dos cosas que recordar antes de votar en contra de unas cuentas: el acuerdo se aprueba por mayoría de los propietarios presentes y representados y de sus cuotas, y solo el propietario al corriente de sus propias cuotas conserva el derecho a impugnarlo después (art. 18.2). Pregunta primero; vota después; impugna al final.
En las comunidades que administramos, los papeles no esperan al correo. Los estados de cuentas se publican en línea, los propietarios reciben un informe trimestral de cuotas pagadas, incidencias resueltas y votaciones próximas, y la convocatoria llega con el formulario de representación preparado: un solo acceso, todos los documentos, en inglés, español o alemán. No cambia lo que exige la ley; cambia si lo has leído antes de que empiece la junta.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura preparan el presupuesto y las cuentas tal como las lee este artículo: presupuesto frente a real con las desviaciones explicadas, la conciliación bancaria adjunta, la lista de morosos fechada, el fondo de reserva en su propia línea y las derramas aparte, y responden a las preguntas de arriba antes de la junta y no después. Consulta nuestro servicio de contabilidad de comunidades, o pide un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ver las cuentas antes de la junta, y con cuánta antelación?
La convocatoria de la junta ordinaria debe llegarte al menos seis días antes y debe incluir el orden del día y la lista de propietarios morosos; las cuentas y el presupuesto se envían normalmente con ella, y el administrador debe custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios. Si no llegaron con la convocatoria, pídelas por escrito antes de la junta, no en ella.
¿Cuánto debe tener la comunidad en el fondo de reserva?
Nunca menos del 10 % de su último presupuesto ordinario, como fondo de titularidad de la comunidad destinado a obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Si se gastó una parte durante el año, el siguiente presupuesto debe devolverlo al mínimo.
¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con las cuentas?
Pide la explicación por escrito, vota en contra o haz que tu representante deje constancia de tu voto en contra, y si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos o te perjudica gravemente, impúgnalo ante los tribunales en los tres meses siguientes a la junta, un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar debes estar al corriente de tus propias cuotas o consignarlas judicialmente.
¿Quién está en la lista de morosos y por qué me afecta?
Todo propietario que no estaba al corriente de pago cuando se envió la convocatoria, por ley, con la advertencia de que puede asistir pero no votar. Te afecta porque la morosidad es la distancia entre el presupuesto y el banco, y porque la deuda de un piso del año en curso y los tres anteriores pasa a quien lo compra.
