Qué dice la ley sobre cesar y nombrar administrador, la mayoría que necesita la junta, el traspaso de documentos que debe exigir y el mejor mes para el cambio.
La mayoría de los propietarios no piensa en quién administra su comunidad de vecinos hasta que algo falla: las cuentas llegan una semana antes de la junta, nadie contesta en agosto, una fuga tarda tres meses en repararse o la lista de morosos lleva cuatro años creciendo en silencio. Entonces la misma pregunta aparece en cada junta ordinaria: ¿de verdad podemos cambiar de administrador, o estamos atados?
No está atado. La ley española hace de esta una de las decisiones más fáciles que puede tomar una comunidad. Lo que hace tropezar a las comunidades no es la ley: es el momento y el traspaso.
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), nombrar y cesar al administrador es competencia de la junta de propietarios — y de nadie más (art. 14.a). El artículo 13.7 es tajante: salvo que sus estatutos dispongan otra cosa, los cargos se nombran por un año, y quienes los ocupan "podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria".
Es decir: ni unanimidad, ni notario, ni juzgado. Una junta y una votación.
Cesar y nombrar administrador no figura entre los supuestos especiales del artículo 17, así que se rige por la regla residual (art. 17.7): mayoría simple — la mayoría de los propietarios que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria, o la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes en segunda convocatoria.
Dos apuntes prácticos. Primero: los propietarios que no están al corriente de pago con la comunidad pueden asistir y hablar, pero no tienen voto (art. 15.2) — y eso, a veces, cambia la aritmética. Segundo: las delegaciones de voto cuentan; un propietario en Düsseldorf que envía su delegación firmada está tan presente como el vecino de abajo.
La junta la convoca el presidente. Si el suyo se resiste, la LPH da a los propietarios una palanca: quienes representen el 25% de las cuotas de participación (o el 25% de los propietarios) pueden exigir que se convoque (art. 16.2).
Tres cosas que conviene hacer bien en la convocatoria, porque una convocatoria descuidada es la vía más fácil para que el acuerdo se impugne después:
La votación dura diez minutos. El traspaso es donde las comunidades pierden un año.
Aquí la LPH es más escueta de lo que la gente espera. Obliga al administrador a "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" (art. 20.e), y el artículo 19 regula el libro de actas. Pero los plazos que leerá por internet (diez días para la documentación esencial, cuarenta y cinco para la contabilidad) salen de los códigos deontológicos de la propia profesión, no de la ley. Trátelos como una buena práctica que hay que dejar por escrito, no como un derecho que se aplica solo.
Así que escríbalos en el propio acuerdo. El acta debe recoger la fecha del cese y un plazo de entrega de, como mínimo:
Un administrador nuevo que entra sin los expedientes de morosidad es un administrador que, sin decirlo, da por perdidos sus impagos. Pida esa lista lo primero.
Legalmente, la junta puede cesar al administrador en cualquier momento — eso lo dice el artículo 13.7 y no cabe pactar lo contrario. Lo que usted pueda deber es una cuestión contractual: algunos contratos de administración tienen duración fija y prevén los meses restantes. Lea el contrato antes de la junta, porque forma parte de la conversación.
En la práctica, la mayoría de los contratos en Fuerteventura son anuales y expiran con el nombramiento, y por eso la junta ordinaria es el momento natural. Además, un despacho profesional que quiera su comunidad no debería cobrarle por llegar. Nosotros no lo hacemos: asumir una comunidad a mitad de mandato o en la renovación no cuesta nada extra en ninguno de los dos casos.
Esta es la pieza que casi nadie planifica.
El ejercicio económico de su comunidad es un ciclo: la junta ordinaria aprueba el cierre de cuentas del año terminado y el presupuesto del año siguiente, y de ese presupuesto salen las cuotas que paga cada vecino. Si cambia de administrador en la junta que fija el presupuesto del año próximo, el despacho entrante hace suyos los números por los que se le va a juzgar. Si cambia tres meses más tarde, alguien pasa un año administrando un presupuesto que no ayudó a construir — y cada cifra incómoda tiene dos autores posibles.
Así que la pregunta útil no es "¿cuándo podemos cambiar?", sino "¿en qué mes aprueba nuestra comunidad su presupuesto?". Trabaje hacia atrás desde esa fecha:
Las comunidades que miran al ciclo presupuestario de 2027 deberían estar teniendo esa primera conversación ahora, no la semana de la junta.
El artículo 13.6 permite que el cargo lo ejerza un propietario, un profesional cualificado o una empresa. Esa libertad es un arma de doble filo, así que pregunte:
Nada de esto es exótico. Es lo mínimo que merece un edificio.
