Toda comunidad tiene uno: el apartamento cuyas cuotas dejaron de llegar. A veces es un descuido — una tarjeta caducada, una cuenta cerrada tras mudarse al extranjero. A veces es una decisión. Sea como sea, el dinero que falta en la cuenta de la comunidad es dinero que los propietarios que sí pagan prestan, mes a mes y sin quererlo, al vecino que no paga.
La ley española da a la comunidad herramientas reales, y el último año ha afilado dos: el Tribunal Supremo ha dicho ya, en una línea consolidada de sentencias, exactamente cuánto tiempo tiene una comunidad para reclamar — y desde abril de 2025 hay un paso nuevo y obligatorio antes de ir al juzgado. Si está en la junta de gobierno de una comunidad, paga cuotas a una, o está a punto de comprar en una, este es el estado de la cuestión en 2026.
Si cuota, coeficiente o derrama todavía le suenan difusos, empiece por nuestra guía de cuotas y derramas — este artículo continúa donde aquella termina: qué pasa cuando el dinero no llega.
La obligación no es opcional — y la comunidad debe actuar
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal convierte la contribución a los gastos comunes en una obligación legal unida a cada vivienda o local. Una comunidad que deja correr la morosidad no está siendo amable: está trasladando el coste en silencio a todos los demás y, como veremos, consumiendo un plazo.
El primer movimiento formal es siempre el mismo: la junta aprueba la liquidación de la deuda, que convierte «el vecino debe algo» en una cifra certificada y con fecha. Todo lo que sigue se construye sobre ese certificado.
El reloj es real: cinco años
Durante años se discutió cuánto tiempo tenía una comunidad para reclamar cuotas impagadas — cinco años o quince. Esa discusión ha terminado.
En noviembre de 2025 el Tribunal Supremo lo reiteró una vez más (sentencia 1726/2025, siguiendo una línea ya fijada entre 2020 y 2023): las cuotas de comunidad son obligaciones periódicas y prescriben por el artículo 1966.3ª del Código Civil — cinco años, contados cuota a cuota. La sentencia aplica el plazo de cinco años incluso a deudas nacidas antes de la reforma del Código Civil de 2015, salvo que la comunidad interrumpiera válidamente la prescripción a tiempo.
La lectura práctica corta en los dos sentidos. Una comunidad que se sienta sobre la morosidad durante años no está acumulando un crédito; lo está perdiendo, cuota a cuota. Y un propietario al que persiguen por cuotas de hace una década tiene una defensa que la ley ya enuncia con claridad. La interrupción — una reclamación de pago formal y demostrable — reinicia el cómputo, y precisamente por eso los administradores profesionales documentan cada requerimiento.
Qué puede hacer realmente una comunidad
Con la deuda certificada, la caja de herramientas es esta:
El moroso pierde el voto. El propietario que no está al corriente cuando se reúne la junta puede asistir y hablar, pero no votar, y su cuota queda fuera de las mayorías (artículo 15.2 LPH) — solo impugnar judicialmente la deuda, o consignarla antes, conserva el voto. La propia convocatoria debe listar qué propietarios están en mora — lo exige la ley, así que el retraso nunca es privado por mucho tiempo.
La reclamación rápida: el monitorio. El artículo 21 LPH da a las comunidades un procedimiento de pago hecho a medida. Con la deuda certificada y un requerimiento previo de pago, la comunidad presenta la petición; si el deudor ni paga ni se opone, la reclamación deviene ejecutable — contra cuentas bancarias, salarios o, en último término, el propio inmueble. Cuando el deudor obliga a la comunidad a litigar, las costas recuperables pueden incluir al abogado de la comunidad.
Los intereses corren. La deuda devenga intereses desde el día en que venció cada cuota, y la comunidad puede acordar tipos superiores al legal como disuasión. Las cuotas pequeñas impagadas rara vez siguen siendo pequeñas.
Nuevo desde abril de 2025: el intento documentado de acuerdo
Este es el cambio que muchas comunidades aún pasan por alto. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, exige que la mayoría de las reclamaciones civiles — el monitorio de la comunidad incluido — vayan precedidas de un intento documentado de solución extrajudicial (un MASC, en el acrónimo de la ley: una negociación, mediación o intento equivalente).
Dos detalles importan. Primero, el requerimiento de pago tradicional del artículo 21.3 LPH no lo sustituye — los juzgados han estado devolviendo reclamaciones presentadas sin el intento de acuerdo separado, y una reclamación devuelta son semanas o meses perdidos. Segundo, bien hecho, el paso no es tiempo perdido: una invitación formal y certificada a llegar a un acuerdo o recupera la deuda sin pisar el juzgado o se convierte en el documento que hace que la reclamación entre sin tropiezos.
Esto es procedimiento, no estrategia — pero es exactamente la clase de procedimiento que decide si una comunidad recupera su dinero este año o el que viene.
¿Va a comprar? La deuda puede venir con las llaves
Ahora la parte que todo comprador debería leer dos veces. La deuda con la comunidad en España no es solo personal — la propia vivienda responde de una parte. Por el artículo 9.1.e LPH (la afección real), el inmueble que compra responde de las cuotas impagadas del anterior propietario correspondientes a la parte vencida del año en curso más los tres años naturales anteriores.
Usted no hereda personalmente la deuda del antiguo dueño; la comunidad no puede tocar su salario por ella. Pero sí puede perseguir el apartamento que acaba de comprar, lo que en la práctica se siente muy parecido.
La ley también da el escudo: la venta ante notario exige un certificado del estado de deudas con la comunidad, emitido por el secretario-administrador. Léalo. Compruebe la fecha. No deje que nadie le convenza de renunciar a él — la renuncia es legal, y es exactamente así como un extraño acaba pagando las facturas de otro extraño. Si el certificado muestra deuda, la solución va en el precio o en la mecánica de la compraventa, no en la esperanza.
Si vive en el extranjero, las reglas le aprietan un poco más
Buena parte de la propiedad de esta isla se vive desde otro país, y los casos de morosidad no suelen empezar con una negativa sino con la distancia: una tarjeta renovada, una cuenta cerrada, correo que llega a un apartamento vacío.
Tres hábitos mantienen al propietario ausente fuera de este artículo. Dé a la comunidad un domicilio de notificaciones que funcione — según la LPH, si no lo hace, las notificaciones en el tablón de la comunidad pueden darse por hechas, y una junta de la que nunca supo le vincula igualmente. Pague por domiciliación bancaria desde una cuenta española o SEPA que alguien vigile. Y asegúrese de que hay un administrador localizable — que responda en su idioma antes de que un recordatorio se convierta en requerimiento certificado, y mucho antes de que se convierta en monitorio.
La recuperación de impagos es una de las cosas que hacemos a diario para las comunidades que administramos — los requerimientos certificados, el intento de acuerdo que la ley de 2025 ahora exige, el monitorio cuando se llega a eso — tratando al propietario con firmeza y corrección en cada paso. Si su comunidad arrastra una deuda que nunca parece cobrar, este es el servicio, y aquí empieza una conversación.
